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Comment financer une acquisition en nue-propriété ?

| Publié le 25-06-2014 | Mise à jour le 23-05-2019 15:33
Comment financer une acquisition en nue-propriété ?
Crédit(s) photo(s) : © Pixabay  

Les banques ne considèrent pas l’acquisition en nue-propriété comme courante. Ainsi, il peut se révéler difficile de trouver le financement adéquat : le bien ne produit pas de revenus, vous n’êtes pas plein propriétaire du bien ce qui empêche la banque de prendre une hypothèque pour se garantir… Mais il existe d’autres solutions :

L'hypothèque sur un autre de vos biens: il vous faut néanmoins d'ores et déjà détenir un bien d'une valeur équivalente, et non hypothéqué.

Le nantissement d'un contrat d'assurance-vie : si vous détenez un contrat pour une valeur équivalente à celle de votre acquisition, la banque peut également se garantir en le prenant en « hypothèque », que l'on appelle « nantissement » pour les produits financiers. Néanmoins, cela signifie que vous devez disposer dans votre patrimoine de fonds conséquents. Vous pourrez alors par exemple souscrire un crédit « in fine » : vous ne payerez que les intérêts pendant toute la durée du crédit et rembourserez le capital à échéance. Peu d'établissements bancaires financent ce type d'acquisition. Néanmoins, on peut citer par exemple le CM-CIC.

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Mieux comprendre l’article

Les mots soulignés dans l'article sont brièvement définis ici.

Hypothèque :
L'hypothèque est une garantie prise sur un bien afin d'assurer le remboursement d'une dette. En immobilier, le crédit hypothécaire est un emprunt garanti par un bien immobilier du patrimoine de l'emprunteur.
L'hypothèque est donc une "sûreté". Elle est inscrite au bureau des hypothèques par un notaire et doit faire l'objet d'une mainlevée lorsque la dette n'existe plus ou lorsque le bien est vendu.

Les droits du créancier
D’après le Code civil, l’hypothèque constitue un « droit réel sur un immeuble affecté à l’acquittement d’une obligation ». Ainsi lorsqu’un organisme prêteur consent à financer le remboursement d’une dette via une hypothèque, cette hypothèque donne au créancier, certains privilèges et droits fondamentaux : soit le droit de préférence, qui fait de lui le créancier prioritaire sur d’autres créanciers, et le droit de suite qui lui permet d’exercer son droit sur le bien immobilier malgré que ce bien ait changé de propriétaire.

Le coût d’une hypothèque
Le coût global d’une hypothèque sur bien immobilier se calcule sur la base de certains éléments, dont les émoluments du notaire, lesquels sont calculés d’après une grille tarifaire fixée par décret et d’éventuels frais annexes. Il y aussi la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0.05 % de l’emprunt, majoré de 20 %. Ensuite, les droits d’enregistrement qui correspondent à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur les sommes garanties.


Nantissement :
Le nantissement est un système de garantie portant sur un bien dit "incorporel" : parts de sociétés, fonds de commerce, contrat d'assurance-vie. Ainsi le créancier obtient un droit sur le bien de l'emprunteur : en cas de non remboursement des sommes prêtées, il sera en droit de saisir les biens nantis à son profit. Le nantissement est en quelques sortes l'équivalent de l'hypothèque sur des biens non matériels.
En matière de crédit immobilier, le nantissement est surtout pratiqué dans le cadre de prêts in fine. Ainsi il est courant de garantir un tel emprunt par le nantissement d'un contrat d'assurance-vie : les sommes versées sur ce contrat pourront être récupérées par le créancier en cas de problème lors du remboursement du prêt.

Quels types de biens incorporels peut-on nantir ?

Il est possible de nantir un contrat d’assurance vie, un contrat de capitalisation, des comptes titres, des contrats d’épargne salariale, des parts de société… À noter que le livret A, LDD, PEL ou CEL sont des biens incorporels qui ne peuvent pas être affectés à un nantissement pour garantir une dette.

Quels sont les droits du créancier et du débiteur dans un nantissement ?

Si le débiteur n’a le droit que de garder la propriété de ses placements, le créancier aura plusieurs droits. En étant un créancier privilégié, le créancier aura un droit de préférence, celui d’être le premier à être remboursé avant les autres créanciers lors du paiement de la dette. Ensuite, il aura un droit de rétention qui lui permet de garder le bien en nantissement jusqu’au paiement de la dette. En outre, si le débiteur venait à décéder durant la durée de l’emprunt, le créancier serait le bénéficiaire de premier rang. Enfin, en cas de défaillance du débiteur à l’échéance, le montant de la mensualité pourra être prélevé directement sur le placement nanti.