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Formations à l'investissement immobilier sur Internet : attention

Les « coachs en investissement immobilier » se multiplient sur Internet. Coûtant souvent plusieurs milliers d'euros, leurs formations en ligne n'apporteraient aucune garantie.

Par | Publié le 02-12-2020 13:00, Mis à jour le 27-12-2020 13:19
Photo : (c) Shutterstock  

Un prix des formations parfois exorbitant

Les formations à l'investissement immobilier sont nombreuses sur Internet, souvent proposées à grand renfort de publicité sur les réseaux sociaux ou YouTube. Le message est la plupart du temps le même : une personne qui dit « avoir réussi » veut maintenant « partager ses secrets » pour permettre aux Internautes de « devenir rentier » ou « millionnaires » rapidement, souvent sans apport.

Que valent ces formations ? Selon une étude de l'école Realschool, spécialisée dans la formation à distance, la plupart des coaches en investissement immobilier font « beaucoup de promesses », mais offrent « peu de garanties » alors que les Internautes sont facturés à des « prix bien réels ».

Principal point mis en avant : le prix des formations proposées. Elles coûtent en moyenne 2500 € pour 10 à 20h de vidéos. 85% dépassent 500 euros, et pour 15 % d'entre elles, il faut même compter plus de 5000 €. Soit presque l'équivalent d'une formation immobilière diplômante d'une année dispensée par des professionnels dans une école de commerce.

Realschool constate que les coachs justifient bien souvent ces prix par la promesse d'une « économie future de plusieurs milliers ou dizaines de milliers d'euros grâce aux conseils prodigués ». Une donnée qui reste invérifiable. La véritable source de réussite de certains de ces influenceurs pourrait en réalité être davantage liée au succès qu'ils rencontrent en vendant leur formation, plutôt qu'en ayant investi au préalable dans l'immobilier. « Experts des réseaux sociaux, avec en moyenne plus de 20 000 abonnés à leur compte respectif Instagram, ils surfent sur leur influence et leur communauté pour vendre ces formations », analyse l'établissement.



Des formateurs... non formés pour la plupart

L'étude pointe que 90 % des 20 formateurs étudiés n'ont aucun diplôme en rapport avec les cours dispensés. « Pas de comptable, pas de juriste, pas de plombier, les formateurs sont des autodidacte, autoproclamé experts dans leur domaine mais qui n'affiche aucune formation académique avec leurs activités ». Peuvent-ils dès lors prétendre apprendre à investir aux Internautes ?

C'est justement ce caractère d'autodidacte qui est mis en avant par certains coachs : il est possible de réussir sans diplôme. Certes, le monde de l'immobilier démontre que c'est vrai. Bien que les formations supérieures spécialisées soient de plus en plus représentées dans la large palette de métiers, un bon nombre d'entrepreneurs locaux qui ont réussi étaient effectivement autodidactes à l'origine.

L'absence de diplôme n'est donc pas incompatible avec la dispensation d'une formation de qualité, pourvu que le formateur ait effectivement l'expérience nécessaire pour transmettre un savoir réellement utile. Le problème, c'est que la véritable expérience de terrain acquise par ces intervenants est pour la plupart invérifiable, tout comme l'étendue de leur patrimoine. Rien ne peut donc garantir que leurs conseils sont avisés.


Devenir riche sans apport : une réalité ?

Peut-on atteindre une indépendance financière sans débourser un centime en investissant dans l'immobilier locatif ou en lançant une opération immobilière à succès ? Là encore, les Internautes ne doivent pas se méprendre, et la simple promesse de pouvoir s'enrichir sans apport grâce à une formation devrait mettre la puce à l'oreille de ceux qui souhaitent se lancer dans l'investissement immobilier.

Il y a quelques années, certains autodidactes ont pu s'enrichir grâce à des investissements réalisés sans apporter d'argent. Les récits de réussite des marchands de biens des années 1980 en témoignent... avant que la crise des années 1990 n'en ruine plus d'un et que les lois et pratiques bancaires ne changent.

Aujourd'hui, les taux d'emprunt sont certes au plus bas. Mais les prix de l'immobilier restent au plus haut. Les opérations qui « s'autofinancent » sont très rares, voire inexistantes pour les investisseurs immobiliers qui se lancent. A moins de déjà posséder un patrimoine conséquent pour garantir les emprunts, les banques ne prêtent plus sans apports.

Les entrepreneurs reconnus sont logés à la même enseigne. Un marchand de biens ou un promoteur qui ont déjà quelques opérations à leur actif se verront réclamer au moins 20% de fonds propres pour toute opération. Autrement dit, pour acheter un immeuble de rapport à 400.000 euros, ils devront au moins investir 80.000 euros de leur poche. Dans l'immense majorité des cas, la banque demandera en plus à prendre des garanties pour sécuriser le prêt, qu'elles soient sur le patrimoine personnel ou sur celui d'une société.


Quelles sont les meilleures formations pour investir dans la pierre ?

Les Internautes doivent se méfier des promesses d'enrichissement facile, car les solutions miracles n'existent pas. Il faut aussi prendre en compte le fait que l'investissement immobilier exercé à titre professionnel est une activité risquée qui nécessite du temps, un esprit de synthèse, ainsi que la mobilisation de connaissances en droit, gestion budgétaire, marché immobilier, fiscalité immobilière et travaux notamment.

Toutes ces connaissances peuvent s'acquérir sur le terrain au fil des années. Mais le monde de l'immobilier fourmille de nombreux pièges, qui peuvent être très préjudiciables pour ceux qui se lancent. Enfin, signalons qu'il est toujours possible de croiser le chemin d'individus sans scrupules, qui n'hésiteront pas à tenter de gagner de l'argent sur le dos de celui qui n'a pas pris suffisamment de précautions.

Il faut savoir que dans ce contexte, aucune formation spécifique n'est la meilleure. Les professionnels "formés" viennent d'ailleurs d'horizons très différents, et le champ des connaissances liées à cette activité est si large et évolutif, qu'il est possible d'apprendre toute sa vie. La véritable réussite en immobilier tient au fait de trouver un projet viable, et surtout de savoir s'entourer de nombreux experts reconnus dans leur domaine pour obtenir les meilleurs conseils : notaire, avocat, expert-comptable, architecte, ingénieur ou professionnels des travaux.




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