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Alors que le financement bancaire se resserre pour l’immobilier, la dette privée revient sur le devant de la scène. Le gestionnaire O2 Capital Asset Management lance “Oxygen”, un fonds d’investissement alternatif ciblant des prêts sécurisés à haut rendement. Un véhicule taillé pour les investisseurs professionnels en quête de rendement et de décorrélation.
Dans un climat où les banques hésitent encore quant à leurs octrois de crédit, la dette privée immobilière connaît un regain d’intérêt. Le fonds Oxygen Senior Loan, récemment lancé par O2 Capital Asset Management, s’inscrit dans cette tendance : il vise à financer des projets immobiliers via des prêts seniors garantis par hypothèque ou fiducie, dans plusieurs pays d’Europe de l’Ouest.Le fonds s’adresse exclusivement aux investisseurs professionnels, avec un ticket d’entrée minimum de 100 000 €. Objectif de rendement annoncé : 10 à 12 % brut par an, avec une distribution nette trimestrielle comprise entre 8 et 10 %, une fois le portefeuille déployé. Il s’agit d’un fonds evergreen, c’est-à-dire sans date de clôture fixe, permettant une gestion continue des souscriptions et des désinvestissements.Sa structure juridique repose sur une Société de Libre Partenariat de droit français, non agréée par l’AMF, mais enregistrée comme Fonds d’Investissement Alternatif (FIA) au sens européen. Classé Article 8 selon le règlement SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), Oxygen intègre des critères ESG dans son processus d’investissement, sans pour autant revendiquer une finalité exclusivement durable.
Oxygen a pour cible les segments résidentiel, tertiaire, logistique et mixte, avec une géographie élargie : France, Belgique, Allemagne, Luxembourg, Espagne, Italie et Portugal. Tous les prêts octroyés seront sécurisés par des actifs immobiliers tangibles, en priorité via des hypothèques de premier rang ou des fiducies sûretés.Ce positionnement offrirait un couple rendement/risque attractif, selon O2 Capital. En tant que créancier senior, le fonds se positionne au sommet de la hiérarchie des remboursements en cas de défaut, ce qui réduit le risque de perte en capital. De plus, les financements sont de nature “bridge” : des prêts à court ou moyen terme, permettant à un promoteur ou investisseur de réaliser une opération ponctuelle (acquisition, restructuration, refinancement) en attendant une revente ou une levée de dette long terme.Selon Alexandre Darsa, président d’O2 Capital AM, « ce type de dette permet de générer du rendement élevé dans un environnement où les produits traditionnels sont souvent insuffisants. Oxygen s’adresse à ceux qui veulent sortir du tout-coté, sans s’exposer aux aléas du private equity pur. »
La dette privée représente aujourd’hui une alternative crédible pour diversifier les portefeuilles institutionnels. Elle combine rendement attractif, horizon prévisible et sécurité contractuelle. D’autant plus dans un contexte de recalibrage bancaire : les exigences en fonds propres imposées par Bâle III freinent la capacité des banques à financer certains projets immobiliers intermédiaires ou atypiques.Nic Darsa, directeur général du gestionnaire, précise que le pipeline de projets dépasse déjà le montant cible de la première levée, et que le fonds vise un encours sous gestion de 200 millions d’euros à court terme. L’équipe met en avant son expertise historique en structuration de financements sur mesure.Le fonds Oxygen s’inscrit dans une nouvelle génération de véhicules d’investissement : plus flexibles, plus spécialisés, et capables d’apporter du capital intelligent à des projets locaux. À condition, bien sûr, de maîtriser les risques de marché, les valorisations immobilières et le niveau de sécurisation juridique des actifs.Dans un environnement où les taux s’ajustent et les marges bancaires se tendent, la dette privée n’est plus une option marginale : elle devient une composante centrale des portefeuilles sophistiqués.
