Immobilier mondial : Miami au sommet du risque, Dubaï et Madrid en surchauffe

Des bulles qui se dégonflent, d’autres qui gonflent encore

Au niveau mondial, la tendance est à l’accalmie. Les prix des logements corrigés de l’inflation sont restés quasiment inchangés sur douze mois. Signe de ce refroidissement : des villes naguère classées à haut risque, comme Francfort, Paris, Toronto ou Vancouver, ont vu leurs prix réels reculer en moyenne de 20 % depuis leur pic, sous l’effet de la remontée des taux d’intérêt post-2021. À Paris, les prix corrigés sont désormais 25 % en dessous des niveaux de 2020, réduisant le risque de bulle identifié par UBS.

Mais cette décrue n’est pas universelle. Certaines villes connaissent encore une dynamique effervescente. Dubaï affiche une hausse de 50 % des prix réels en cinq ans, tandis que Madrid enregistre une progression de 14 % sur la seule dernière année. Résultat : les deux métropoles ont bondi dans le classement des risques.

À l’opposé, Londres illustre une correction durable : les prix réels y sont encore 20 % inférieurs à leur sommet de 2016, plaçant la capitale britannique désormais en faible risque de bulle.

Accessibilité en berne et régulations en vue

Ce que souligne l’étude, c’est aussi la dégradation de l’accessibilité. Pour un salarié qualifié, la surface habitable financièrement accessible est aujourd’hui 30 % plus petite qu’en 2021. Dans des villes comme Hong Kong, il faut l’équivalent de 14 années de revenus pour acquérir un appartement de 60 m². À Tokyo, Londres ou Paris, le ratio prix/revenu dépasse 10, signe d’un désalignement durable entre prix immobiliers et revenus des ménages.

Face à ces déséquilibres, les régulateurs interviennent. Maciej Skoczek, co-auteur de l’étude chez UBS Global Wealth Management, rappelle que « de nouvelles taxes, des interdictions d’achat pour les non-résidents ou des contrôles des loyers ont déjà été introduits dans plusieurs marchés naguère très prisés comme Vancouver, Sydney, Amsterdam ou Paris ». Ces mesures visent à freiner la spéculation mais réduisent aussi l’attrait pour les investisseurs étrangers.

À court terme, une détente monétaire est attendue : les banques centrales pourraient abaisser leurs taux directeurs d’ici 2026, ce qui soutiendrait à nouveau la demande. L’offre limitée dans la plupart des grandes métropoles, combinée à des besoins de logement toujours croissants, pourrait relancer la hausse des prix… au risque de voir renaître de nouvelles bulles.

Immobilier : un actif cyclique

Si l’exubérance globale se calme, l’édition 2025 du Bubble Index rappelle que l’immobilier reste un actif profondément cyclique. Dans certaines villes, la correction est en cours ; dans d’autres, la surchauffe continue d’inquiéter.