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Investissement locatif : pourquoi l'assurance PNO est impérative



L'assurance propriétaire non occupant (PNO) est vivement recommandée pour couvrir les sinistres qui peuvent affecter un logement, pendant et en dehors de la période de location.


Temps de lecture : 3 minute(s) - | Mis à jour le 14-09-2023 14:58:00 | Publié le 14-09-2023 14:46  Photo : Shutterstock  

L'assurance habitation du locataire ne couvre pas tous les risques

Lorsqu'un logement est loué, le propriétaire n'a aucune obligation d'assurance en dehors de la garantie responsabilité civile si le bien est en copropriété. L'obligation de souscrire une assurance habitation incombe aux locataires. Mais en la matière, mieux vaut éviter les petites économies car cela peut aboutir à des dépenses bien plus importantes en cas de sinistre.

Car tout n'est pas aussi simple lorsqu'un sinistre survient. Imaginons le cas typique d'un dégât des eaux. Une fuite apparaît alors que le logement est inoccupé (par exemple entre 2 locataires), ou pendant la période de location. Elle inonde le logement du voisin du dessous, dont les murs sont détrempés. Un remplacement du placo et des travaux de peinture sont nécessaires pour remettre les lieux en état.

Dans la pratique, les assureurs de chacun des logements se mettent en relation et les indemnisations sont assez rapides. Mais lorsque le logement est loué, des problèmes peuvent rapidement survenir. Si la fuite résulte d'un mauvais entretien du locataire, les dommages seront à la charge de son assurance habitation. Dans les autres cas, c'est celle du propriétaire qui sera sollicitée. Or, sans assurance propriétaire non occupant, ce dernier devra payer pour la réparation des dégâts.

Le dégât des eaux n'est pas le seul sinistre qui peut se produire et qui fait que l'assurance PNO est vivement recommandée. Ses garanties peuvent aussi couvrir le bâtiment en lui-même contre l'incendie, les catastrophes naturelles, le vandalisme, ou d'autres sinistres comme le vol, que le logement soit occupé ou non. Des évènements qui ne sont en aucun cas pris en charge par l'assurance habitation du locataire.

Pour en savoir plus sur les garanties et options, vous pouvez consulter cette ressource.

La garantie propriétaire non occupant (PNO) est obligatoire lorsque le logement fait partie d'une copropriété. Cette disposition a été imposée par la loi Alur de 2014. Dans ce cadre, elle doit comporter au minimum une garantie responsabilité civile.

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L'assurance PNO peut être souscrite pour tous les logements non occupés par leur propriétaire

Si elle est obligatoire, l'assurance habitation du locataire ne prend en charge que certains sinistres. Notamment les dommages causés de manière fortuite par le locataire ou les personnes qui vivent sous son toit comme ses enfants ou ses animaux, mais pas les dommages liés au logement lui-même.

L'assurance PNO reste donc un complément indispensable pour couvrir le propriétaire. Elle garantit au minimum la responsabilité civile en cas de dommages causés aux tiers (fuite d'eau, explosion, incendie des logements voisins ou des parties communes...). Selon le niveau de couverture choisi, elle peut couvrir contre les risques de sinistres sur le logement lui-même. Il est aussi possible d'y inclure une garantie défense recours, qui fournit une aide précieuse aux propriétaires en cas de litige avec un tiers.

L'assurance propriétaire non occupant ne garantit pas le propriétaire contre les risques d'impayés de loyers ou de dégradation du bien par le locataire. Ces deux événements peuvent être couverts par une assurance loyers impayés (GLI) avec une option dégradations.

Choisir son assurance PNO


Si tous les assureurs proposent des assurances « propriétaire non occupant », il existe des différences substantielles entre les contrats. Elles se matérialisent notamment au travers des conditions de couverture et des tarifs.

Pour sélectionner l'assurance habitation la plus adaptée à votre situation, il faut vérifier plusieurs points :
• L'étendue des garanties proposées ;
• Les options de couvertures, dont par exemple :
o La garantie perte de loyer en cas de sinistre, qui prend en charge le montant des loyers si la mise en location est empêchée par des travaux après sinistre,
o La protection juridique, qui offre un accompagnement et la prise en charge de frais de justice en cas de conflit,
o La possibilité d'assurer un logement meublé.
• Le plafond de chacune des garanties,
• Les durées et périodes de prise en charge. Il convient notamment de vérifier si l'assurance PNO couvre bien les périodes de location et de vacance locative.
• Le montant de la franchise en cas de sinistre. Plus elle est réduite, plus le coût de la garantie sera élevé.


PNO : une charge déductible des revenus

Le coût de l'assurance propriétaire non occupant est déductible des revenus fonciers. Au moment de la déclaration d'impôt annuelle, le propriétaire d'un logement mis en location peut choisir d'opter pour le « régime réel ». Il va alors déduire les charges liées à la location du logement des loyers perçus. L'assurance propriétaire non occupant fait partie des charges éligibles. Ses primes viennent donc réduire le montant imposable.
Lorsque le propriétaire reste au régime forfaitaire d'imposition, le coût de l'assurance PNO est considéré comme entrant dans l'abattement de 30 % pour charges.

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