Mode d'emploi de l'investissement locatif en loi Duflot

En cas d'investissement dans une autre des principales grandes villes françaises, vérifiez bien le prix au mètre carré afin d'être sûr que votre investissement sera intégralement éligible.

A noter également, le dispositif Duflot entre dans le plafonnement des niches fiscales, fixé à 10.000 € par an. Autrement dit, il est possible de cumuler plusieurs opérations de défiscalisation, mais dans la limite d'une réduction annuelle de 10 000 €. Néanmoins, bonne nouvelle : le plafond n'est pas rétrocatif. Un investissement réalisé avant 2013 en sera exclu, et continuera de bénéficier de l'ancien barème, à savoir 18.000 € + 4% du revenu net imposable.

Pour que le logement que vous achetez soit éligible, il faut vérifier que :

• Le logement se situe dans une des zones éligibles

En effet, toutes les communes ne le sont pas : le Ministère du logement publie chaque année une circulaire reprennant l'ensemble des villes éligibles par zone. Le dispositif fiscal veut encourager la construction de logements en zones « tendues » : pas d'inquiétude, cela est totalement en ligne avec vos objectifs d'investissement : autant investir là où la demande de logements est forte.

Les zones sont classées schématiquement comme suit :
- Zone A bis : Paris et certaines communes de la région Île-de-France,
- Zone A : certaines communes d'Île de France, de la Côte d'Azur et de la zone frontalière suisse,
- Zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants.

Le zonage 2014 est en cours de préparation, nous vous tiendrons informés dès sa parution. En clair, il y a peu de risque que les zones à fortes densité soient impactées (centre et périphérie des grandes villes françaises). Mais une vigilence accrue est de rigueur dès lors que l'emplacement de votre investissement s'éloigne de ces zones : vérifiez toujours les informations données par le promoteur en la matière.

• Le logement est neuf ou acheté en VEFA (Vente sur plan), et doit être labellisé BBC

Vérifiez ce critère auprès du promoteur avant toute acquisition. En cas de doute, vous pouvez demander à obtenir le certificat de prise en compte des critères BBC pour la construction du logement. Avant le démarrage de la construction, le promoteur s'engage en effet auprès d'un organisme certificateur (PROMOTELEC, CERQUAL...) afin que le projet soit suivi et que sa labellisation ait bien lieu dès la livraison.

• L'achèvement du logement doit intervenir dans les 30 mois suivant l'ouverture de chantier, ou du permis de construire si c'est un logement individuel

Pour vérifier ce point, vous pouvez demander au promoteur ou à votre notaire une copie de la "DOC" (déclaration d'ouverture de chantier) ou une copie de l'arrêté de permis de construire. Ce sont ces dates qui feront foi pour l'administration fiscale.

• Le logement doit être loué pendant 9 ans minimum et dans les 12 mois suivant l'achèvement de l'immeuble

A la livraison, le promoteur vous remet un exemplaire de la déclaration d'achèvement des travaux, ou "DAT". C'est à partir de cette date que vous disposez de 12 mois pour installer un locataire.

• Le loyer doit être inférieur au plafond de la loi Duflot

La loi Duflot vous oblige à respecter un plafond de loyer pour être éligible. Ce plafond est déterminé en fonction de la zone du logement. En 2013, les plafonds de loyer mensuel, hors charges, sont fixés à :
- Zone A bis : 16,52 € /m²
- Zone A : 12,27 €/m²
- Zone B1 : 9,88 €/m²

Attention, ces plafonds doivent être calculés en fonction de la surface de votre logement, et d'un coefficient multiplicateur avec la formule suivante :
Coefficient multiplicateur : (0,70 + (19/surface du logement)).
Ce coefficient ne peut excéder 1,2.
Calcul du plafond de loyer = Plafond x surface x coefficient multiplicateur.

Exemple pour un T2 de 42 m² en zone A bis :
Coefficient multiplicateur = 0,70 + (19/42) = 1,15
Calcul du plafond de loyer = 16,52 x 42 x 1,15 = 798 €

• Le locataire doit respecter les plafonds de ressources

Lorsque vous choisissez votre locataire, vous devez vérifier ses ressources sont bien inférieures au plafond d'éligibilité de la loi Duflot. Vous pouvez par exemple lui demander son dernier relevé d'impôt sur le revenu. Ces plafonds sont fixés chaque année par le Ministère du logement.

Le dispositif Duflot est un excellent levier pour se créer un patrimoine dès lors que l'on porte une attention précise au logement et au locataire que l'on choisit. En effet, dans un objectif purement patrimonial, nous vous conseillons globalement de sélectionner votre futur bien selon plusieurs critères :

1. L'emplacement : comme toujours, celui-ci sera déterminant pour péréniser votre investissement à long terme. Préférez les investissements dans des zones que vous connaissez bien, et/ou donc vous pouvez apprécier vous-même le potentiel locatif (proximité des transports, du centre-ville, renseignement dans les agences immobilières sur les délais de mise en location...). Rendez-vous toujours sur place pour faire votre opinion par vous-même.

2. Votre capacité d'acquisition : renseignez-vous en amont auprès de votre banque pour connaître votre capacité d'acquisition. Cela vous permettra de cibler directement les biens entrant dans votre budget.

3. Choisissez un type de logement qui suscitera une forte demande locative et diversifiera votre risque : par exemple, nous pensons que pour un même budget dans le cadre d'un investissement, mieux vaut acheter 2 studios qu'un seul 4 pièces. En effet, les petits lots ont généralement une rentabilité plus forte, et la demande en studios est souvent plus forte que sur les grands logements. Le produit roi nous semble être le 2 pièces, puisqu'en prime, les locataires sont plus stables que ceux des studios ce qui vous évite un turnover important et des frais de mises en location. Lorsque vous avez sélectionné plusieurs biens, vérifiez que leur prix au m2 ne dépasse pas les 5.500 € TTC pour pouvoir bénéficier pleinement du dispositif Duflot.

4. Calculez votre rentabilité : En prenant le prix de revient du bien sélectionné et les loyers que vous pouvez espérer. Attention, le loyer que vous pourrez pratiquer sera peut-être inférieur à celui du plafond de la loi Duflot ! Renseignez-vous auprès d'une agence immobilière locale pour estimer au mieux le vrai loyer que vous pourrez obtenir. En calculant le loyer annuel que vous allez percevoir, divisé par le prix de revient moins ce que vous allez gagner en réduction d'impôt, vous devez arriver à environ 3% de rentabilité minimum pour considérer l'investissement comme potentiellement intéressant. Sinon, pourquoi placer votre argent dans un logement plutôt que le laisser sur une assurance vie par exemple ?

Exemple : investissement dans un T2 de 42 m² : 200.000 € frais de notaire inclus.
Avantage Duflot = 36.000 € maximum
Prix de revient avec avantage fiscal : 164.000 €
Loyer annuel possible : 15 euros le m2 : 15 x 42 x 12 = 7.560 €
Rentabilité brute avec avantage fiscale = Loyer annuel / (Prix de revient - avantage fiscal)
= 7560 / (200 000 - 36 000) = 4,6%

Cet investissement peut donc être intéressant : vous réduisez vos impôts même si vous créez du revenu foncier, et vous percevez une rentabilité supérieur à tous les livrets bancaires actuels. Attention à considérer également les frais inhérents à cet investissement, tels que les impôts locaux, les frais de gestion, les charges pour estimer votre rentabilité au mieux.

5. Votre avantage fiscal : Dès que vous serez en possession de la déclaration d'achèvement des travaux, vous pourrez commencer à déduire le 1/9ème de votre avantage fiscal de votre impôt sur le revenu.
Dans le cas où la réduction d'impôt annuelle possible dépasserait le montant de votre impôt, vous ne pourrez malheureusement pas reporter le surplus de la même manière qu'en loi Scellier. Visez donc un investissement vous permettant une réduction au plus proche du montant d'impôts que vous payez, en considérant que des revenus fonciers supplémentaires, issus de cette nouvelle location, viendront s'ajouter à votre revenu actuel.
Enfin, assurez-vous d'obtenir dès votre acquisition et à la livraison de votre bien, tous les documents nécessaires pour être en mesure démontrer à l'administration fiscale que votre investissement est bien éligible au dispositif Duflot. N'hésitez pas à vous renseigner auprès de votre notaire (qui réunira toutes les pièces pour la vente), de votre conseiller en gestion de patrimoine ou d'un avocat en cas de doute.

6. Assurances : Ideal-investisseur vous conseille vivement de souscrire une garantie loyers impayés dès votre première recherche de locataire. Souvent très peu couteuse, (2 à 3% des loyers), elle permettra de palier à d'éventuels défauts de paiements qui peuvent se révéler problématiques.