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Après un cycle marqué par l’attentisme et les incertitudes économiques, l’investissement résidentiel français affiche un regain d’activité au premier semestre 2025. Tiré par le segment étudiant et dopé par l’appétit des investisseurs étrangers, le marché reste sous tension mais montre des signes de redynamisation.
La conjoncture économique reste fragile : croissance limitée à +0,5 % prévue en France pour 2025, climat politique incertain, et financement toujours contraint malgré la détente monétaire de la BCE. Pourtant, selon l’étude Capital Markets Living & Care de Knight Frank, publiée en septembre 2025, les volumes investis dans le résidentiel français atteignent 1,9 milliard d’euros au premier semestre, soit une hausse de 19 % par rapport à 2024.Cette reprise, dans un environnement encore hésitant, illustre la solidité structurelle du résidentiel comme classe d’actifs. La rareté de l’offre locative – dans le secteur libre comme dans les segments serviciels (étudiants, seniors, coliving) – continue de soutenir l’intérêt des investisseurs institutionnels.Le marché du résidentiel géré concentre d’ailleurs une large part des flux : 700 millions d’euros investis, principalement sur les résidences étudiantes, en forte demande dans les grandes métropoles universitaires. L’acquisition du portefeuille YouFirst Campus par Nuveen RE et Global Student Accommodation en est une illustration. Les résidences seniors et le coliving, en revanche, restent en retrait, freinés par une offre limitée et des fondamentaux plus fragiles. Quant aux ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA), elles plafonnent à 204 millions d’euros, pénalisées par la faiblesse de la production neuve de logements (286 000 lancements sur douze mois).
Le retour des investisseurs étrangers constitue l’un des faits marquants de ce semestre. Ils représentent désormais 35 % des volumes, un niveau historiquement élevé, traduisant la confiance dans le résidentiel français, notamment sur le segment géré. Les fonds d’investissement, en particulier, jouent un rôle moteur avec 41 % des engagements.Cette dynamique s’explique aussi par la tension extrême du marché locatif. L’indice de tension locative atteint 4,38 en moyenne nationale, avec des pics critiques à Paris et Lyon (indices supérieurs à 10). Pour les investisseurs, cette rareté structurelle garantit une demande captive et des revenus pérennes, même si elle accentue les déséquilibres sociaux.Les loyers, eux, évoluent de façon contrastée. En Île-de-France, la tendance reste haussière, mais plusieurs métropoles régionales montrent des signes de stagnation, voire de repli. Cette disparité renforce la nécessité d’une approche sélective dans les allocations, en ciblant les zones de tension durable plutôt que les marchés déjà saturés.
À plus long terme, le résidentiel s’impose plus que jamais comme un pilier des stratégies d’investissement immobilier. Les perspectives sont portées par trois moteurs : la demande étudiante, la montée en puissance progressive des résidences avec services (seniors, coliving) et l’émergence du segment des Branded Residences, ces programmes ultra prime associés à de grandes marques, qui combinent valorisation patrimoniale et création de valeur par les services.Mais la pérennité de cette dynamique dépendra de deux variables critiques : l’évolution du cadre réglementaire et fiscal, encore instable, et la capacité à relancer la production neuve. « L’avenir du marché de l’investissement résidentiel se jouera dans l’équilibre entre attractivité économique pour les investisseurs et soutenabilité pour les usagers », résume Chrystèle Villotte, Directrice Capital Markets Living & Care de Knight Frank France.
