L’amortissement en location vide : un tournant discret mais majeur pour les bailleurs privés

Pourquoi c’est un tournant attendu depuis longtemps

Le débat sur la création d’un statut fiscal du bailleur privé ne date pas d’hier. Il revient régulièrement dans les discussions parlementaires, sans jamais aboutir. La publication, au début de l’été 2025, d’un rapport dédié à ce statut avait pourtant nourri un nouvel espoir d’intégration dans le PLF 2026. Déception en septembre : la première version du texte gouvernemental ne contenait aucune mesure sur le sujet.

C’est donc par une voie plus chaotique — celle des amendements — que le dossier a ressurgi. Les députés se sont saisis du vide laissé par le gouvernement. Puis ce dernier a finalement déposé son propre amendement, entérinant politiquement la nécessité d’agir dans un contexte de crise immobilière persistante. Au centre des débats : l’amendement du député Charles de Courson (LIOT), adopté avant qu’une douzaine de sous-amendements ne viennent en ajuster les contours.

Ce que prévoit concrètement le nouveau mécanisme

La mesure phare consiste à ouvrir l’amortissement aux locations vides. Le dispositif serait expérimental et limité aux acquisitions réalisées entre 2026 et 2028. Pour le neuf, le taux d’amortissement de base serait fixé à 3,5 %, avec des bonus de +1 % ou +2 % selon que le loyer pratiqué relève des catégories « social » ou « très social ». Dans l’ancien, le taux de base serait de 3 %, assorti là aussi de bonus (0,5 % ou 1 %).

La base d’amortissement ne porterait que sur 80 % de la valeur du bien, afin d’exclure la part du terrain, non amortissable. Dans l’ancien, la valeur des travaux — obligatoires pour accéder au dispositif — s’ajouterait à la base. Pour être éligibles, ces travaux doivent représenter 20 % du prix du bien, sans précision explicite sur leur nature, même si la rénovation énergétique semble être l’intention principale, comme le souligne le juriste Baptiste Bochart (Jedéclaremonmeublé.com).

La mesure reste très encadrée : le montant amortissable ne peut excéder 8 000 € par an et par foyer fiscal, et il n’est imputable que sur les revenus fonciers, sans possibilité de créer un déficit imputable au revenu global, contrairement au régime classique de la location nue.

Autre point essentiel : en cas de vente, l’amortissement déduit pendant la période locative serait réintégré dans la plus-value, comme le prévoit déjà la règle appliquée depuis la loi de finances 2025. La mesure se rapproche ainsi du fonctionnement du meublé, tout en préservant une taxation finale cohérente.

Enfin, le bailleur devrait respecter un engagement de location de 12 ans, avec des conditions strictes sur le profil des locataires : ressources compatibles avec les plafonds de loyers, interdiction de louer à un parent ou allié jusqu’au deuxième degré. Une logique inspirée des dispositifs intermédiaires et sociaux, mais appliquée ici à un mécanisme fiscal généraliste.

Une mesure ambitieuse… dont l’avenir reste incertain

Le vote de l’Assemblée traduit une volonté politique claire de répondre à la crise du logement en réorientant l’investissement locatif. L’ouverture de l’amortissement en location vide pourrait, sur le papier, relancer la construction et encourager les rénovations lourdes dans l’ancien.

Mais le texte est loin d’être stabilisé. D’abord, toute la construction repose sur des amendements insérés dans une partie recettes du PLF 2026 qui n’avait pas été pensée pour cela. Ensuite, les députés doivent encore voter l’ensemble du budget d’ici fin novembre. Enfin, le Sénat, traditionnellement attentif à la cohérence fiscale, pourrait profondément modifier la mesure, voire en limiter la portée.

À ce stade, la seule certitude est que l’immobilier résidentiel redevient un terrain d’expérimentation fiscale, dans une période où le besoin de relancer l’offre se heurte à la contrainte budgétaire. Le statut du bailleur privé, longtemps évoqué, existe désormais sous une forme embryonnaire : reste à savoir si le texte survivra au parcours parlementaire.