Investissement immobilier : faut-il choisir la location meublée ou location classique ?
Louer en meublé offre plusieurs avantages et les bailleurs l'affectionnent particulièrement. Mais la location nue est plus courante et représente environ 80 % du marché locatif en France. Comment faire son choix ?
Fonctionnement de la location meublée
Une rentabilité plus élevée
La location meublée est destinée aux locations de courte durée (missions professionnelles ou tourisme.) ou longue durée s'il s'agit de l'habitation principale. Les loyers pratiqués sont de 15 % à 25 % plus élevés que la location nue, puisqu'il n'y a rien à acheter ou presque (il convient de se renseigner sur la présence du linge de maison par exemple).
Ces logements dénombrent peu de problèmes de paiement de loyers. Toutefois, le renouvellement de locataires est plus fréquent, des travaux de rafraîchissement sont donc nécessaires régulièrement. Attention, la gestion est plus soutenue en raison du turn-over.
Une réglementation plus souple
Pour l'habitation principale :
La durée du bail est de 1 an minimum (9 mois pour les étudiants), le dépôt de garantie est de 2 mois maximum et le préavis de départ du locataire est de 1 mois. Pour récupérer son logement, le propriétaire doit avertir le locataire minimum 3 mois avant le terme du bail. Il doit avoir une raison légitime, comme vouloir vendre son bien, le reprendre pour lui ou une personne de sa famille ou pour un motif sérieux tel que le non-paiement du loyer par exemple.
Pour l'habitation temporaire :
C'est le cas notamment de la location touristique. Le bailleur fixe librement les conditions du bail (la durée, le loyer, les charges, le dépôt de garantie, etc.)
Une fiscalité attractive
Les revenus issus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des « Bénéfices Industriels et Commerciaux BIC ».
En fonction de leur montant, le bailleur aura le choix du régime d'imposition :
• Le régime micro BIC, un abattement forfaitaire de 50 % sera appliqué
•Le régime réel d'imposition, déduction des charges réelles, de l'amortissement du bien immobilier et des meubles (souvent le plus avantageux)
Il est important de savoir que 2 statuts cohabitent :
• LMP : Loueur Meublé Professionnel
• LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel
Toutefois, pour bénéficier de ces statuts, certaines démarches administratives sont obligatoires, comme :
• L'inscription au registre du commerce et des sociétés pour les LMP
• Le dépôt du formulaire P0i au centre des impôts afin d'obtenir un numéro SIRET pour les LMNP
Ce domaine est plutôt vaste, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé dans la location meublée est essentiel pour mener à bien son projet. Pour compléter cette lecture, vous pouvez consulter un article du journal Le Monde daté de mai 2014.
Zoom sur la location nue
Une stabilité des locataires
Ce type de logements est destiné à l'habitation principale de longue durée. Certes, les loyers pratiqués sont inférieurs aux logements meublés, cependant la durée de location est plus longue, donc moins de renouvellement de locataires, moins de travaux de rafraîchissement et moins de gestion. En outre, le propriétaire ne craint pas pour son mobilier, qu'il s'agisse de casse, d'usure ou encore de vol.
Une réglementation plus contraignante
La durée du bail est de 3 ans (6 ans si le bailleur est une SCI non familiale), le dépôt de garantie est de 1 mois maximum, le préavis de départ du locataire est de 3 mois (1 mois sous conditions). Pour récupérer son logement, le propriétaire doit avertir le locataire minimum 6 mois avant le terme du bail. Il doit avoir une raison légitime, comme vouloir vendre son bien, le reprendre pour lui ou une personne de sa famille ou pour un motif sérieux tel que le non-paiement du loyer comme vu ci-dessus.
Une fiscalité simplifiée
Les revenus issus de la location nue sont imposés dans la catégorie des « Revenus Fonciers ».
En fonction de leur montant, le bailleur aura le choix du régime d'imposition :
? Le régime micro foncier, grâce auquel un abattement forfaitaire de 30 % sera appliqué
? Le régime réel d'imposition, déduction des charges réelles
Conclusion
Afin d'optimiser votre investissement locatif et faire un choix judicieux, vous devez déterminer en priorité votre objectif :
• Soit la rentabilité avec une gestion plus soutenue
• Soit la stabilité de vos locataires
Pour plus de renseignements, nous vous recommandons de faire appel à un spécialiste de l'immobilier comme un conseiller en patrimoine. Pour ce faire, vous pouvez par exemple vous rendre sur mon-blog-immobilier.com ou bien demander conseil auprès d'un gestionnaire de biens ou encore d'un notaire.
