Les logements privés soumis à une contrainte de rénovation énergétique

La loi relative à la transition énergétique pour la croissance verte comprend certaines dispositions visant à accélérer et amplifier les obligations de travaux de rénovation énergétique dans les immeubles privés à usage d’habitation. Le Conseil constitutionnel a jugé non conforme la mesure prévoyant que, progressivement à partir de 2030 et d’ici à 2050, tous les bâtiments privés résidentiels devraient faire l’objet d’une rénovation énergétique “à l’occasion d’une mutation, selon leur niveau de performance énergétique, sous réserve de la mise à disposition des outils financiers adéquats.” Selon le Conseil, les conditions et modalités de l’atteinte que cette nouvelle obligation portait au droit de propriété n’était pas suffisamment définies.

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Les bâtiments énergivores devront faire l'objet d'une rénovation énergétique d'ici à 2025

Avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire excède 330 kWh d'énergie primaire (Catégorie F et G) par m2 et par an devront faire l’objet d’une rénovation énergétique. Pour toute construction neuve dont le permis de
construire est déposé à compter de 2017 et pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter de 2025, un carnet numérique de suivi et d'entretien du logement mentionnera “l'ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l'entretien et à l'amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété”.

Est également instaurée une obligation d’améliorer significativement la performance énergétique d’un bâtiment faisant l’objet de lourds travaux d’entretien (ravalement, toiture, etc.).

De façon plus générale, le gouvernement remettra tous les 5 ans au Parlement un rapport détaillant la stratégie nationale à l’échéance 2050 pour mobiliser les investissements en faveur de la maîtrise de l’énergie.

•Source : loi n° 2015-992 du 17.08.2015, JO du 18.08.2015.
Réf. : Le patrimoine privé - C. 06

Le document nommé

Lors de l’achat d’un appartement ou immeuble ancien, il est impératif de se procurer le DPE (diagnostic de performance énergétique). En effet peu de personnes y compris les professionnels de l’immobilier connaissent cette loi.

Les raisons sont les suivantes. Les deux tiers des achats immobiliers se font par le biais d’un prêt bancaire, aussi compte-tenu de l’évolution des prix au M2 et dans des secteurs où la demande est forte (principalement les grandes agglomérations), les emprunteurs se retrouvent souvent endettés au maximum de leurs capacités. L’amélioration de la performance énergétique passe souvent par l’isolation des fenêtres, mais parfois ce sont les murs extérieurs et la toiture qui peuvent faire l’objet de cette amélioration. En région Parisienne il n’est pas rare d’isoler les murs de logements HLM construits dans les années 1960. Tout cela a un coût invisible lors de l’achat du bien, mais qui par la suite peut se révéler être dramatique si les nouveaux propriétaires n’ont plus les moyens d’assurer les travaux à réaliser.

Les immeubles ou appartements concernés par cette loi sont en règle générale, des immeubles construits entre 1900 et 1930, mais également jusque dans les années 1960 (parc HLM principalement). Les immeubles de type Haussmanniens échappent très souvent à cette loi car ils sont mieux isolés.

Pourquoi le diagnostic énergétique devient une composante importante dans l'obtention d'un prêt immobilier

En tant que courtier, chez AVICAP nous insistons sur la nécessité de l’obtention de ce DPE. En effet cette pièce est de plus en plus demandé par les établissements bancaires. L’objectif est de sécuriser tant l’obtention d’un prêt immobilier mais surtout et aussi de réaliser l’acquisition dans les meilleures conditions pour les acheteurs.

Si vous souhaitez acheter pour investir ou vous constituer un patrimoine qui vous générera des rentes mensuelles, il est important également de regarder de près le DPE. La rentabilité d’un bien s’en trouverait grandement altérée en cas de frais d’amélioration non prévus, et l’opération, au final moins intéressante.

Il nous arrive de déconseiller à nos clients d’acheter un bien dont le DPE n’est pas bon, chose qui parfois peut-être sciemment caché. Mais nul n’est censé ignorer la loi.

En France 98% des prêts immobiliers vont à leur terme sans encombre. On peut entendre dire parfois que les normes Françaises sont trop strictes. Il convient toutefois de les comparer avec celles d’autres pays. Ajoutons à cela l’obligation de s’assurer sur un emprunt et nous obtiendrons au final une sécurité maximale pour l’emprunteur.

Choisir un courtier n’est pas uniquement une affaire de « taux bancaire ». Ce dernier est là bien sûr pour vous assurer les meilleures conditions de marché, mais aussi avoir le bon prêt immobilier. Toutes les banques ont des normes et garanties différentes. Contrairement à ce que l’on pense, elles ne se ressemblent pas toutes.

Un courtier vous aidera à évaluer votre enveloppe budgétaire, identifier les points faibles de votre dossier (d’un point de vue bancaire), obtenir les meilleures assurances emprunteurs, et là aussi en fonction du type d’acheteurs, toutes les assurances ne sont pas identiques.