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26-05-2019 14:44:00 | Publié le
12-09-2014 Photo : ©DCE-Fotolia.com
L'influence des investisseurs sur le marché du neuf est considérable
Force est de constater que le dispositif Duflot n’a eu que peu de succès auprès des investisseurs immobiliers, entrainant mécaniquement l'offre de logements neufs vers le bas. La demande des accédants à la propriété est stable depuis 15 ans, avec environ 40.000 lots vendus chaque année (source ECLN, CGDD/SOeS et FPI). Augmenter l'offre n'a donc pas d'effet mécanique sur la demande. La fluctuation des volumes de vente repose sur la demande des investisseurs, incités à l'achat par les lois fiscales successives.
Or, depuis la fin de la première version de la loi Scellier (réduction d’impôt de 25%), les ventes de logements neufs se sont littéralement effondrées malgré des taux d'intérêt historiquement bas.
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Echec et mat pour les contraintes drastiques de la loi Duflot
La première version de la loi Scellier, avec sa réduction de 25% sur 9 ans, avait nettement contribué à l'embellissement temporaire du marché de l’immobilier neuf. Passée à 22% en 2012 puis 13% en 2013, « l'euphorie » de la réduction Scellier s'est progressivement tarie à mesure de l'augmentation des contraintes et de la baisse de l'avantage fiscal.
La loi Duflot, avec ses 18% de réductions et ses multiples complexités et obligations, n'a pas su séduire les acquéreurs. Aux contraintes connues comme le plafonnement des loyers et des ressources du locataire s'est ajouté un plafonnement du prix d'achat à 5.500 euros du m2, écartant de fait tout intérêt pour l'investissement dans les zones A et Abis (les plus dynamiques), dans lesquelles les prix au m2 dépassent le plus souvent ce tarif.
Toujours plus étonnant, la loi Duflot imposait que 20% de chaque programme immobilier soit acquis hors avantage fiscal. Les promoteurs dépassant ce quota encouraient une amende de 18.000 euros par logement excédentaire. Outre le fait d'imposer implicitement le refus de vente (qui pose des questions tant juridiques que commerciales), cela revient à présumer que les promoteurs ont une autorité sur les choix fiscaux de leur client. Comment vérifier, près d'un an après la livraison et plus de 2 ans après la vente, que 20% des acquéreurs viennent bien habiter leur logement ou cochent « loi Duflot » sur leur déclaration d'impôt ?
Avec tant de lourdeurs sur les investisseurs et une pénalisation des promoteurs, ce schéma avait peu de chance de fonctionner.
Reprise d'un principe plus simple qui a déjà porté ses fruits
La loi Pinel propose une incitation fiscale plus intéressante et moins contraignante. Son principe de fonctionnement reste identique à celui des précédentes lois de défiscalisation. Ainsi pour que le bien soit éligible, vous devez :
- acheter un logement neuf respectant les normes environnementales (BBC 2005, RT 2012, RT 2005 ou bâtiments rénovés HPE rénovation, BBC rénovation 2009) pour un montant maximum de 300 000 euros par lot,
- louer le logement pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans en respectant le plafonnement des loyers selon la localisation du bien, pour bénéficier d’une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21% de votre investissement.
Pour un investissement de 300.000 euros, le contribuable pourra donc réduire ses impôts de 6.000 euros par an pendant 6 ou 9 ans, ou de 5.250 euros pendant 12 ans.
Afin de relancer le logement là où il y en a besoin, la loi Pinel ne concerne que les zones où la demande est la plus élevée à savoir :
- Zone A bis : Paris et sa Petite Couronne
- Zone A : Petite couronne et Grande Couronne de la région parisienne, Côte d'Azur, Frontière de la Suisse
- Zone B1 : Les agglomérations comptant plus de 250 000 habitants, Grande Couronne autour de Paris, Annecy, Chambéry, Bayonne, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle, pourtour de la Côte d’Azur, Corse, départements d’outre-mer
- La zone B2 n’est en grande majorité pas éligible à la loi Pinel. Cependant des autorisations préfectorales peuvent permettre de l'appliquer notamment dans des villes de plus de 50.000 habitants.
Assouplissement des règles et espoirs pour relancer la construction
Sous certaines conditions, les investisseurs ont désormais la possibilité de louer le logement neuf acquis en loi Pinel à leurs ascendants ou descendants. Une grande avancée, lorsque l'on sait que nombre d’investisseurs anticipent les besoins en logement de leurs enfants et attendaient cette mesure avec impatience.
Enfin, un autre coup de pouce pourra être apprécié : l'abattement de 100.000 euros en cas de donation d'un logement neuf ou d'un terrain à bâtir à ses enfants ou petits enfants. Acheter un logement neuf deviendra ainsi un véritable investissement patrimonial, facilitant la transmission de son patrimoine à ses héritiers.
Ces décisions permettent d'espérer que le secteur du logement neuf redémarre rapidement. D'autres mesures viennent appuyer ce sentiment : l'aménagement du prêt à taux zéro au début de l'année, le maintien du principe de TVA réduite pour l'accession à la propriété d'un logement neuf dans les quartiers « prioritaires »… Et la confirmation de nouvelles mesures de simplification des normes et réglementations, très attendues par le secteur de la construction, est confirmée.
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