Immobilier : "Si LFI passe, je veux pouvoir annuler la vente"
Un acheteur, dont l'achat immobilier était quasiment finalisé, a demandé à inclure cette condition suspensive inhabituelle. Est-ce légal ?
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Une demande qui reste rare en période électorale
Peut-on se rétracter d’une vente immobilière en cas de victoire d’un parti politique ? Bien que surprenante, la demande n’est pas exceptionnelle selon Edouard, agent immobilier parisien : « On voit ce type de demandes revenir au moment des élections, mais honnêtement, cela reste très rare. » Cette fois, c’est le programme de la gauche qui suscite des craintes chez les investisseurs immobiliers. « Certains de nos clients expliquent qu’ils feront passer des lois anti-bailleurs. Ils n'ont pas envie de prendre de risque en souscrivant un crédit sur 20 ans. »
Martin Bretagne, notaire près de Lyon, s’est vu récemment demander l’insertion d’une clause permettant l'annulation de la vente si le Nouveau Front Populaire remporte les législatives. En 1981, un de ses confrères avait reçu une demande comparable avant l’élection de François Mitterrand, explique-t-il. « Il s’était gratté la tête et avait même dû consulter le CRIDON pour en vérifier la légalité ». Ce Centre de Recherche, d'Information et de Documentation Notariales est une structure qui fournit aux notaires des conseils juridiques, des analyses et des informations pour les aider dans leur pratique professionnelle.
Peut-on insérer tout type de clause dans un acte de vente ?
Les conditions suspensives sont des clauses insérées dans les promesses de vente, indiquant que leur réalisation dépend d'un événement futur. Si cette condition n'est pas remplie, la vente peut être annulée sans pénalité. La clause la plus courante est celle de l'obtention d'un prêt : en cas de refus de la banque, l'acheteur peut se rétracter sans perdre son dépôt de garantie. D'autres exemples incluent l'obtention d'un permis de construire ou l'absence de pollution.
Pour être légale, une condition suspensive ne doit pas être potestative, c’est-à-dire qu'elle ne doit pas dépendre exclusivement de la volonté de l’acheteur ou du vendeur. Dans le cas contraire, elle est réputée nulle selon l’article 1304-2 du Code civil. La clause suspensive d’obtention de crédit, couramment utilisée, respecte cette exigence car elle dépend de la décision d’un tiers (la banque).
Dans le cas de l’élection de François Mitterrand, le CRIDON avait jugé que même si les contractants étaient des électeurs, leurs votes étaient suffisamment dilués pour que l’événement ne dépende pas d’eux. « Réponse à nuancer selon les cas, comme toujours en droit : la réponse serait probablement différente si l’on parlait du vote d’un petit conseil d’administration d’une association de quatre personnes, dont ferait partie l’un des deux contractants », explique Me Bretagne sur son compte LinkedIn.
La réussite ou l’échec d’un parti politique est donc un événement extérieur aux parties contractantes, ce qui permet a priori de considérer une telle clause comme valide. En fait, le plus important est que les deux parties l’acceptent. Place ensuite au savoir-faire du notaire pour rédiger une clause solide, prenant en compte les différents cas qui peuvent se présenter si le Nouveau Front Populaire obtient la majorité absolue ou relative.
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