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Vendre un immeuble loué : comment gérer les contraintes des lois Aurillac et Alur

| Publié le 15-03-2017 | Mise à jour le 22-05-2019 16:38
Vendre un immeuble loué : comment gérer les contraintes des lois Aurillac et Alur
Crédit(s) photo(s) : © Pixabay  

Afin de protéger les locataires lors de la vente de leur immeuble en bloc, le législateur a créé la loi Aurillac en 2006. Complétée par la loi ALUR de 2014, elle instaure un droit de préemption des locataires pour toute vente concernant les immeubles de plus de 5 logements. Avant la revente, le propriétaire est donc tenu d'interroger l'acquéreur futur sur ses intentions. Ce dernier a deux possibilités :

L’acquéreur souhaite prolonger les baux en cours

La première possibilité pour l'acquéreur est de s'engager à prolonger les baux pour une durée minimale de 6 ans. Chaque locataire peut alors rester en place durant cette nouvelle période, qui débute à compter de la signature de l'acte de vente de l'immeuble. Ce cas de figure concerne surtout les investisseurs qui souhaitent acheter pour louer, dans une optique de rendement et pas forcément de plus-value.

Les conditions de la vente sont alors librement négociées entre le vendeur et l'acquéreur, sans que le locataire n'ait un quelconque droit de préemption. La vente n'a aucun effet pour lui, autre que de changer l'identité de son bailleur.

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L'acquéreur ne souhaite pas prolonger les baux en cours

C'est notamment le cas des acquéreurs qui envisagent une vente à la découpe à court ou moyen terme. Dans ce cas, le locataire est prioritaire pour l'acquisition de son logement en vertu du droit de préemption.

Les prix et conditions de vente de l'immeuble entier et de chacun des lots doivent être notifiés à chaque locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ceux-ci ont ensuite 4 mois pour se porter acquéreur. Ce droit de préemption est transmissible au conjoint, concubin, aux ascendants ou descendants du locataire.

La préemption du locataire peut devenir problématique pour le vendeur pour deux raisons principales :
• Dans la majorité des cas, il n'existe pas de copropriété. La préemption d'un seul locataire engendre donc l'obligation de la créer, avec tous les frais et conséquences afférentes (état descriptif des divisions à créer et publier, règlement de copropriété...). Vendre un immeuble à un seul acquéreur dans ces conditions peut donc vite être problématique.
• L'acquéreur d'un immeuble en bloc peut renoncer à son achat s'il se retrouve en copropriété. Dans ce cas, le propriétaire n'a d'autre choix que de trouver un autre acquéreur pour qui cela ne posera pas de problème, ou de revendre son immeuble à la découpe par lui-même.

Le cas du congé pour vente

Si les baux arrivent à échéance prochainement, le propriétaire peut délivrer un congé pour vente. Cela lui permettra d'éviter de purger le droit de préemption des logements concernés. La règle de base est de respecter un préavis de 6 mois avant la fin du bail. La loi ALUR précise néanmoins qu'il faut attendre que le bail ait été renouvelé au moins une fois après l'acquisition pour avoir le droit de délivrer ce congé pour vente.

Quelles solutions pour vendre un immeuble occupé ?

Ces éléments montrent à quel point il est nécessaire de bien préparer la vente d'un immeuble de plus de 5 logements en s'entourant de professionnels. La rentabilité d'une opération est en effet directement fonction du soin que l'on porte à sa préparation. Dans ce cadre, des sociétés comme le Groupe Canberra s'occupent de trouver la meilleure valorisation possible pour que les propriétaires soient satisfaits : dépôt de permis de construire, vente en bloc à un institutionnel, transformation des lieux...

La société s'occupe de monter un projet sur l'immeuble afin de le valoriser et le revendre sans que les propriétaires n'aient à procéder à de coûteux travaux. Dernier dossier en date : celui d'un immeuble à Montreuil, abandonné depuis une quinzaine d'année, que son propriétaire n'arrivait pas à vendre. Pour ce dossier, le Groupe Canberra a obtenu une autorisation de la mairie pour rénover entièrement l'immeuble, procéder à un réaménagement intérieur et construire une petite annexe. L'immeuble a été revendu à une SCPI, accompagné du devis correspondant aux travaux à effectuer. Le propriétaire a ainsi pu vendre son bien en bloc sans être inquiété de l'état du bâtiment, et en obtenant une valorisation maximale grâce à la surface constructible obtenue.


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Mieux comprendre l’article

Les mots soulignés dans l'article sont brièvement définis ici.

Rendement :
En finance, le rendement est le rapport entre le revenu obtenu sur une période et le capital total qui a été investi. Dans le langage courant, le rendement est synonyme de la rentabilité. Cependant ce n'est pas tout à fait exact, puisque financièrement parlant, le rendement fait référence à un flux de court terme (par exemple les loyers perçus chaque année ramenés au prix d'achat du bien), alors que la rentabilité englobe l'intégralité des flux générés sur toute la période d'investissement (donc le rendement, la plus-value suite à la revente du bien).
Par exemple, pour une action, le rendement correspond au ratio dividende / prix d'achat de l'action, alors que la rentabilité est la somme des rendements à laquelle on ajoute les plus-values et retranche les moins-values.

Le retour sur investissement (de sigle "ROI" pour "Return On Investment" en anglais), est une notion qui permet de mesurer la rentabilité d'un investissement à moyen ou long terme. Il est calculé en faisant la somme des flux financiers nets générés directement par l'investissement.


SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) :
Une SCPI est une Société Civile de Placement Immobilier. Elle fait partie des supports d'investissement de la "Pierre Papier".

La SCPI a pour objectif d'acquérir et de louer un patrimoine immobilier. Celui-ci peut être constitué d'immeubles de bureaux, de logements, de commerces, d'entrepôts ou de tout autre actif immobilier.

Pour constituer son patrimoine, elle collecte de l'argent auprès des particuliers, qui deviennent porteur de parts et perçoive une partie des bénéfices.

De nombreuses SCPI existent sur le marché. Ces sociétés sont règlementées et doivent obtenir un agrément de l'Autorité des Marchés Financiers pour être mises sur le marché. Elles sont gérées par des sociétés de gestion, elles aussi agréées.

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