Primo-accédants : un cadre fiscal assoupli mais encadré
Le décret 2025 introduit une réduction des droits de vente pour primo-accédants avec engagement strict de résidence principale.
Une résidence principale au sens strict
Depuis la loi de finances pour 2025 (article 1594 F septies du CGI), les départements peuvent réduire voire exonérer le droit départemental de mutation pour les acquisitions de première résidence principale. Le décret n°2025-946 du 8 septembre 2025 est venu préciser les modalités pratiques, intégrées à l’annexe III du Code général des impôts.
Désormais, est considérée comme résidence principale une habitation occupée au moins huit mois par an. L’acquéreur doit s’engager à y résider pendant cinq ans. Ce délai peut être porté à six ans si le logement est acquis en vue d’une retraite à venir, à condition qu’il soit loué entre-temps.
Le texte introduit toutefois des exceptions. En cas de force majeure, de raison de santé, de décès, de divorce, de chômage de longue durée ou encore de mobilité professionnelle à plus de 50 km, l’engagement peut être levé sans perte de l’avantage fiscal. Autrement dit, la loi prend en compte les aléas de la vie, tout en maintenant une exigence de stabilité.
Un dispositif attractif mais sous conditions strictes
Le décret encadre également les cas de location. Pendant les cinq années suivant l’acquisition, le bien ne peut être loué que pour une durée maximale de trois ans, et uniquement si l’un des événements dérogatoires survient (mobilité, invalidité, divorce, etc.). En revanche, les locations saisonnières et meublées sont explicitement exclues. L’objectif est clair : éviter que le dispositif soit détourné au profit d’investissements locatifs déguisés.
L’usage professionnel accessoire est toléré, à condition qu’il ne dépasse pas 15 % de la surface totale du logement. Là encore, la philosophie est de favoriser la résidence effective, sans interdire les adaptations mineures liées à la vie professionnelle.
Ce cadre illustre l’équilibre recherché par le législateur : soutenir l’accession à la propriété des primo-accédants, tout en évitant les effets d’aubaine. Le dispositif vise à encourager l’installation durable, et non l’optimisation fiscale à court terme.
Un soutien fiscal encadré pour primo-accédants
Le nouveau cadre des droits de vente réduits pour primo-accédants constitue un coup de pouce fiscal réel, mais encadré. En définissant précisément la notion de résidence principale et en listant les cas dérogatoires, le décret du 8 septembre 2025 sécurise l’application de la mesure. Les primo-accédants disposent ainsi d’un outil de soutien à l’achat, à condition de respecter les règles et de se prémunir contre les usages non conformes.
