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Ce qu'il faut savoir sur la SCPI pour faire une simulation

| Publié le 24-10-2019 15:29 | Mise à jour le 29-10-2019 10:57
Ce qu'il faut savoir sur la SCPI pour faire une simulation
Crédit(s) photo(s) : © Pixabay  

Bien qu'existant depuis longtemps, ce produit ne cesse d'attirer de nouveaux investisseurs, notamment convaincus par ses rendements intéressants et l'absence des contraintes de gestion qui pèsent habituellement sur les propriétaires. Voici quelques éléments pour savoir si ce placement peut vous convenir et faire une simulation.

Un moyen d'investir dans l'immobilier sans se ruiner

L'un des aspects positifs des SCPI est qu'elles permettent d'investir dans la pierre avec un budget beaucoup plus faible que l'investissement locatif direct. La plupart sont accessibles à partir de quelques centaines d'euros. Pour une mise de départ faible, les épargnants peuvent avoir accès à des actifs rémunérateurs, sans aucune contrainte de gestion.

Ce faible ticket d'entrée permet également de diversifier son portefeuille entre plusieurs SCPI. Dans ce cas, non seulement le risque est mutualisé au niveau de chaque SCPI (puisque celles-ci investissent dans plusieurs immeubles), mais il l'est également entre plusieurs supports.

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Le rendement moyen des SCPI devrait dépasser les 4% en 2019

Les SCPI se démarquent également par leur rendement intéressant dans le paysage des placements. 2019 devrait d'ailleurs être une très bonne année, avec un rendement brut moyen qui devrait dépasser les 4%. Un argument qui a de quoi convaincre alors que les livrets d'épargne et fonds euros des assurances-vie affichent des atones décevantes du fait de la faiblesse des taux d'intérêt.

Nous parlons ici de rendement moyen, chaque SCPI pouvant enregistrer un rendement plus ou moins important en fonction de sa stratégie et de la performance de sa gestion. Pour estimer si ce produit vous convient, vous pouvez faire une simulation scpi.

Si les risques liés à ce type de placement sont généralement faibles, ils existent. Les SCPI ne sont pas à l'abri d'une mauvaise gestion qui plombe leur rendement, ou d'une baisse du marché immobilier qui affecterait le prix des parts. Le risque de perte en capital existe donc, bien que la valeur des actifs reste moins volatile que celle des produits financiers comme les actions.

Il est possible d'acheter des parts de SCPI au comptant, ou à crédit. Cela permet de bénéficier d'un effet de levier.

Choisir sa SCPI en fonction de sa stratégie patrimoniale

Plusieurs types de SCPI existent, chacune pouvant répondre à un objectif patrimonial différent. Les SCPI de rendement, les plus nombreuses, sont uniquement destinées à générer des loyers et donc à distribuer un rendement à leurs investisseurs. Les SCPI fiscales investissent quant à elles dans de l'immobilier défiscalisant : loi Pinel, déficit foncier... Dans ce cas, les particuliers peuvent obtenir une réduction d'impôt dans des conditions similaires à la détention d'un bien en direct.

Les SCPI de plus-value, plus rares, ont vocation à faire un bénéfice lors de la revente des immeubles. Leur stratégie d'investissement est donc assez différente, puisqu'elles misent sur la valorisation des actifs dans le temps et pas forcément sur leur potentiel de rendement au moment de l'achat.

Comment fonctionnent les SCPI dans le détail ?

La SCPI est une société dédiée à acheter des immeubles pour les mettre en location. Pour cela, elle collecte de l'argent auprès de particuliers. Ceux-ci vont acquérir des parts de la SCPI, qui leur donne notamment droit de percevoir une quote-part des loyers.

La SCPI sélectionne et achète des immeubles en fonction d'une stratégie bien définie à l'avance : investissement dans des bureaux, des logements, des commerces, des établissements de santé, en Ile de France, sur tout le territoire national voire en Europe...

Contrairement à un investissement locatif en direct, elle offre à l'épargnant la possibilité de diversifier son patrimoine et d'accéder à des actifs habituellement hors de sa portée. L'acquisition de plusieurs immeubles permet également de répartir le risque locatif, et de ne pas souffrir par exemple de la vacance entre deux locataires.

Les sociétés qui créent et gèrent des SCPI sont des sociétés de gestion de portefeuilles agréées par l'Autorité des Marchés Financiers. Elles ont notamment pour mission de créer la structure, de sélectionner les immeubles et de les gérer dans tous leurs aspects. Aucune contrainte de gestion ne repose sur les porteurs de parts.

Grâce à la mise en location des immeubles, la SCPI perçoit des loyers. Ceux-ci sont redistribués aux investisseurs à hauteur de leur participation dans la société, après déduction des frais (gestion, entretien, impôts…).


Comment fonctionnent les SCPI dans le détail ?

Fiscalement, les revenus générés par les loyers perçus sont traités comme les loyers d'un investissement locatif classique. Ils sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, ainsi qu'aux prélèvements sociaux.


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L'AMF (Autorité des Marchés Financiers) est chargée de réguler les acteurs de la finance. Parmi ses principales missions, l'institution créée les règles à respecter, surveille les acteurs, autorise la mise sur le marché de produits financiers, sanctionne ceux qui ne respectent pas les règles, et informe les épargnants.