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La SCPI Epsilon 360° devient Epsicap Nano, marquant une étape clé dans sa stratégie d’expansion et d’affirmation sur le segment des actifs immobiliers de petite taille. Une évolution qui reflète à la fois une volonté d’internationalisation et une adaptation aux nouvelles dynamiques de l’immobilier non coté.
Epsicap Nano, ex-Epsilon 360°, fait partie de ces SCPI qui entendent capitaliser sur des poches de marché encore peu exploitées. À l’heure où les grandes foncières arbitrent massivement leurs portefeuilles en raison d’un resserrement des conditions de financement, cette SCPI à capital variable opte pour une stratégie centrée sur des actifs dits « small caps », c’est-à-dire de valeur unitaire comprise entre 1 et 10 millions d’euros. Ce positionnement lui permet de cibler des biens moins exposés aux cycles volatils des grandes métropoles et de proposer une diversification accrue aux investisseurs. Gérée par Epsicap REIM (anciennement Epsilon Capital), la SCPI ne s’impose aucune contrainte sectorielle ou géographique stricte. Les investissements peuvent aussi bien concerner des bureaux que des commerces de proximité, des locaux de santé ou des plateformes logistiques, avec une approche opportuniste dictée par le potentiel de rendement et la qualité des locataires. À ce jour, le portefeuille compte 44 actifs. L’ambition européenne de la SCPI s’affirme progressivement : une première implantation en Espagne a été annoncée, et la société prévoit de renforcer sa présence paneuropéenne d’ici mi-2026. Une manière de répartir les risques géographiques et d’élargir le spectre d’opportunités, alors que les marchés de l’immobilier tertiaire français restent affectés par des réévaluations prudentes. Ce repositionnement s’inscrit également dans une volonté de lisibilité renforcée : en changeant de nom, Epsicap Nano vise à affirmer son identité autour des actifs de petite taille à l’échelle continentale.
Dans un environnement où la collecte des SCPI est en retrait depuis 2 ans, Epsicap Nano revendique une stabilité de sa performance, avec un taux de distribution supérieur à 6,5 % pour l’année 2024, selon les informations disponibles sur le site https://epsicap.fr/. Cette performance la place parmi les SCPI diversifiées les plus rémunératrices du marché. Le taux d’occupation financier atteint, lui, 100 %, grâce à une politique active de sélection des locataires et à une granularité des actifs qui permet une gestion au plus proche des besoins locaux. Cette approche micro-locale se traduit également par une plus grande réactivité dans les arbitrages, les acquisitions ou les renégociations de baux. Le modèle repose sur un portefeuille très éclaté, souvent composé de biens situés en périphérie des grandes agglomérations, dans des zones à forte densité commerciale ou logistique. La SCPI se distingue aussi par la régularité de sa distribution : les revenus sont versés chaque mois, un facteur qui séduit particulièrement les investisseurs en quête de flux récurrents. La possibilité d’investir via différents véhicules – en cash, à crédit, ou en démembrement – renforce l’attractivité du produit auprès d’un public d’épargnants diversifié, souvent en quête d’une solution patrimoniale plus souple que l’immobilier en direct. La société de gestion met également en avant son engagement responsable. Epsicap Nano est labellisée ISR (Investissement Socialement Responsable), ce qui implique une sélection des actifs selon des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Dans un contexte où la réglementation incite à une plus grande transparence sur les impacts ESG, cette labellisation devient un marqueur différenciant, en particulier auprès des conseillers en gestion de patrimoine.
Au-delà des chiffres, Epsicap Nano cherche à construire un modèle fondé sur la transparence et la gouvernance, dans un secteur encore parfois critiqué pour son opacité. Cette exigence de transparence participe à la sécurisation des souscripteurs, à un moment où la liquidité des SCPI est observée de près. La SCPI est conçue pour s’adapter à un cycle immobilier en recomposition. Elle mise sur une diversification active, tant sectorielle que géographique, pour atténuer les effets de concentration. Son modèle repose sur la conviction que le segment des small caps est aujourd’hui moins sensible aux revalorisations massives que connaissent les grandes classes d’actifs institutionnels. Cette orientation permet de conserver des taux de rendement élevés, sans recourir à un effet de levier excessif. À l’horizon 2026, Epsicap Nano ambitionne de réaliser une part majoritaire de ses investissements en dehors de l’Hexagone. Cette stratégie paneuropéenne vise à mutualiser les cycles économiques, tout en s’adaptant aux spécificités réglementaires et fiscales de chaque pays. Dans ce cadre, l’Espagne constitue une première étape, avec d’autres marchés en ligne de mire, notamment en Europe du Sud et au Bénélux. Enfin, la montée en puissance de la SCPI se traduit aussi sur le plan financier : avec une capitalisation de plus de 132 millions d’euros fin 2024, elle reste une SCPI de taille moyenne mais en croissance rapide. Le prix de souscription s’élève à 253,80 € la part, avec un ticket d’entrée fixé à 4 parts minimum, rendant le produit accessible à une clientèle élargie.
