L’investissement dans un logement meublé a tous les atouts pour séduire : taux de rentabilité intéressant, forte demande locative, risques d’impayés réduits et une fiscalité avantageuse. Dans un contexte où la mobilité résidentielle est en plein boom, c’est un choix judicieux pour tout investisseur réfléchit.
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12-10-2020 10:19:00 | Publié le
02-10-2017 15:52 Photo : © Pixabay
Les principes de la location meublée
Un logement est considéré comme meublé lorsque le locataire peut s'y installer dans l'immédiat. Le logement contient tout le mobilier nécessaire au quotidien du locataire. Le bail sera différent en fonction de l'usage qu'en fera le locataire. Prenons l'exemple d'un bail commercial.
Les investisseurs peuvent opter pour l'acquisition d'un bien dans une « résidence gérée ». Ces résidences vous proposent d'acquérir un bien meublé et de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l'exploitant préalablement choisi. Votre locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer votre logement à diverses personnes. Ces résidences sont de type :
- Résidence pour étudiant
- Résidence de tourisme ou d'affaire
- Résidence pour les séniors
- Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)
De plus, grâce à la loi Censi-Bouvard, ces résidences permettent à l'investisseur de bénéficier d'une réduction d'impôt avantageuse (à hauteur de 11% du prix du logement HT).
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Les avantages
1 - Un investissement accessible à toutes les bourses en raison de son prix HT
En effet, la plupart du temps, ce type d'investissement est éligible à la récupération de TVA. Le loyer que vous percevez est soumis à TVA puisque votre locataire est une société commerciale. Il vous est donc possible, comme une société, de récupérer avec les loyers perçus la TVA que vous avez payée lors de l'acquisition du lot.
En effet, dès que votre location meublée est livrée, vous pouvez demander le remboursement des 20% de TVA versés. En contrepartie, vous vous engagez à louer votre bien sur ce mode pendant 20 ans.
Selon le programme, ce type d'investissement peut également être éligible au dispositif de loueur en meublé et à la loi Censi-Bouvard.
2 - Un loyer défini au départ
Avec un bail commercial, vous définissez un loyer de départ avec votre exploitant. Ces loyers sont calculés de sorte que toutes les parties s'y retrouvent et génèrent, généralement, 4 à 6% de rentabilité à l'année.
En outre, il y a très peu de risques d'impayés car c'est le professionnel qui gère toute la partie locative, administrative et financière.
3 - Pas la peine de chercher un locataire
Fini les prises de tête pour trouver LE locataire parfait. Avec le bail commercial, l'exploitant se charge de tout!
Comme nous le disions ci-dessus, l'exploitant s'acquitte de toutes les obligations du bailleur et lui permet ainsi d'accéder à un bien d'investissement sans se préoccuper de sa gestion. L'exploitant se charge, entre autres, de :
- Récupérer les loyers et charges des locataires
- La révision annuelle du loyer
- Envoyer au locataire ses quittances de loyer
- Procéder à la déclaration fiscale des revenus locatifs
Si votre meublé se retrouve inoccupé pendant plusieurs mois, pas de panique. L'exploitant ayant le rôle de locataire qui sous-loue votre meublé à un autre locataire (vous suivez ?), il est dans l'obligation de vous régler un loyer. Vous ne vous retrouverez donc jamais sans loyer si vous avez bien choisi votre exploitant.
Points de vigilance
1 - L'emplacement est un critère très important
Il est primordial d'acheter son meublé en fonction de sa localisation. Il faut privilégier un emplacement attractif, dans une zone étudiante ou touristique, un bassin d'emplois ou tout simplement un lieu où la demande locative est forte.
Inutile d'acheter un meublé loin de tout commerce et de tout point d'intérêt si vous souhaitez faire un bon investissement.
L'environnement, les commerces de proximité, les transports publics, les écoles de qualité, autrement dit le quartier donnent à la location meublée de bonnes chances de plaire.
2 - S'assurer de la solidité de l'exploitant
Le choix de l'exploitant est décisif. En effet, Il est important de vérifier l'antériorité, le sérieux, la santé financière et le nombre de résidences gérées par l'exploitant avant de signer votre bail. Le mieux étant de choisir un exploitant connu dont la réputation est établie et la situation financière est solide.
Le bail étant commercial, cela suppose plusieurs obstacles en cas de souci :
- L'éviction des locataires commerciaux donne souvent lieu au versement d'indemnités
- Changer d'exploitant s'avère ardu puisque cela suppose que tous les copropriétaires soient d'accord
- Dans le cas d'un abandon de l'exploitant, les recours sont très faibles. Vous n'avez pas la possibilité d'exploiter votre bien vous-même et il vous serait difficile de transformer votre lot en habitation sans permis de construire.
D'où l'intérêt de bien choisir votre exploitant.
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