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Immobilier : la loi ELAN adoptée à l'Assemblée Nationale

Publié le 13-06-2018 11:33 - Mise à jour le 13-06-2018 11:46 -
Rubrique : politique - Crédit photo : (c)Shutterstock

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L'Assemblée Nationale vient d'adopter le projet de loi sur le logement baptisée "loi ELAN" (Evolution du logement, de l'Aménagement et du Numérique), avec 342 voix pour et 169 contre sur 511 suffrages exprimés. Créée dans le but "construire plus, mieux et moins cher" pour "améliorer le quotidien des français", le projet doit maintenant être examiné au Sénat.

Une nouvelle loi pour le logement

Débattu pendant 9 jours et 9 nuits, le projet de loi ELAN a finalement été adopté en première lecture par l'Assemblée Nationale. Les élus LREM et MoDem se sont majoritairement prononcés pour, tandis que les députés UDI-Agir se sont abstenus. Le groupe LR a quant à lui dénoncé une "occasion manquée" et les députés de gauche ont majoritairement rejeté le texte.

Jacques Mézard, Ministre de la Cohésion des Territoires, et Julien Denormandie, Secrétaire d'Etat, se sont félicités dans un communiqué de presse commun de l'adoption dans la loi "à une large majorité", saluant "un projet de loi simplificateur qui n’ajoute pas de la règlementation mais qui au contraire va permettre de faciliter la construction, l’aménagement et le déploiement du numérique. Le modèle d’intervention des bailleurs sociaux est modernisé et renforcé. La construction de logements privés sera plus facile. C’est aussi un texte qui apporte des réponses à des facteurs de déséquilibres dans nos territoires, que ce soit en régulant les plateformes de locations saisonnières ou par de nouveaux outils de revitalisation des centres villes."


Faciliter la construction et réformer le logement social

Les volets principaux de la loi sont la construction de logements et la réforme le secteur du logement social. Coté construction, la loi prévoit notamment de faciliter la transformation des bureaux en logements, en créant un bonus de droits à construire pouvant aller jusqu'à 30%. "Ce que nous proposons est un véritable progrès alors que jusqu’ici, les propriétaires de ces bureaux préféraient les laisser vacants", affirme le ministre Jacques Mézard. Si cette possibilité est offerte par la loi, les communes auront cependant le dernier mot puisque la constructibilité maximale est décidée à l'échelle de la ville et limitée par les plans locaux d'urbanisme.

Côté logement social, la loi prévoit entre autres le réexamen de la situation des locataires de logements sociaux tous les 3 ans "pour pouvoir leur faire des propositions de relogement plus adapté dans le cas où leurs besoins auraient évolué" précise le communiqué. L'accession sociale à la propriété devrait également être facilitée, avec pour objectif la vente de 1% du parc chaque année (soit 40 000 logements).

D'après le gouvernement, "La vente d’un logement permet en effet le financement de 2 ou 3 logements (40 000 logements vendus / 100 000 à 120 000 logements construits)". Un sujet qui avait déjà soulevé de vifs débats notamment à Paris, comme le rapportait La Tribune le 30 avril dernier : "La Ville déploie une énergie considérable à produire du logement social, s'agace Ian Brossat, maire-adjoint (PCF) chargé du Logement. On est la ville la plus dense d'Europe avec peu de parcelles disponibles", avant de poursuivre "À part en première, voire en deuxième couronne, je ne vois pas bien comment ils feraient. Ça me rappelle la politique des années 1970 qui consistait à virer les pauvres hors de Paris. Cela n'a rien de nouveau !"

Du nouveau sur les baux en meublé

Le projet de loi introduit également un nouveau type de bail pour les locations meublées, nommé "bail mobilité". Celui-ci, destiné aux étudiants, jeunes actifs et salariés en formation ou en mission temporaire, pourra s'étendre sur une durée allant de 1 à 10 mois, non renouvelable. Ce nouveau contrat est sensé, d'après le gouvernement, faciliter la mise en location de logements vacants pour des durées moyennes, puisqu'assorti d'une garantie gratuite "Visale+". VISALE est une caution accordée par Action Logement au locataire, qui prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale en cas de défaillance de paiement.
Dans son avis sur le projet de loi Elan, le Défenseur des droits Jacques Toubon, estimait cependant que ce nouveau type de bail expose le public visé à "une précarisation accrue de [ses] conditions d'accès au logement". 

Enfin, régulièrement cible de critiques, la location de meublés touristiques (de type AirBnB) fait également l'objet d'un volet de la loi ELAN. Le projet vise à mieux l'encadrer et à renforcer les sanctions pénales et financières pour les propriétaires et plateformes qui ne respectent pas la règlementation.

Les inquiétudes des professionnels de la gestion de patrimoine à nouveau exprimées à l'occasion du vote

Secteur majeur de l'économie, le logement fait l'objet de lois récurrentes. Premier poste de dépense des français, mais également pourvoyeur de nombreux emplois, chaque nouvelle règlementation suscite des débats de société, mettant en exergue le difficile exercice qui consiste à maintenir un équilibre entre les intérêts individuels d'un côté et les intérêts économiques de l'autre. Avant son vote par l'Assemblée Nationale, le texte a donc été sans surprise vivement discutée : pas moins de 5 000 amendements ont été déposés (3000 pour la séance publique et plus de 2000 amendements examinés en commission des affaires économiques). Environ 800 d'entre eux ont été adoptés.

Dans un communiqué édité juste avant l'adoption de la loi, l'ANACOFI (chambre de conseillers en gestion de patrimoine) s'alarme : "le ministère des Finances, le ministère du Budget et le Ministère du Logement s’orientent vers une réduction des ventes de logements, d’une augmentation des prix pour les français et un accroissement des inégalités territoriales par une publication imminente d’un décret." Depuis quelques mois en effet, l'adoption d'un amendement à la loi de Finances 2018 visant à encadrer les honoraires des intermédiaires commercialisant des logements en loi Pinel soulève les inquiétudes des professionnels.

Cette mesure, qui a pour objectif de faire baisser les prix des logements neufs, doit voir ses modalités précisées par un décret qui, d'après l'ANACOFI, pourrait avoir des impacts négatifs sur tout le secteur. Les professionnels, qui ont diligenté une étude indépendante, craignent en effet "que des risques économiques sérieux pourraient se matérialiser comme la baisse de logements construits, l’inflation des prix des logements et du foncier, l’augmentation des inégalités territoriales ou encore des pertes d'emplois substantielles." L'adoption de la loi ELAN est une nouvelle occasion de faire entendre leur voix sur ce sujet.

A cheval sur le code civil, le code de l'urbanisme, le code de la construction et de l'habitation, le code de l'environnement, le code général des impôts, entre autres, les lois successives sur le logement ont généralement un impact sur de nombreux particuliers et professionnels. Sous le précédent quinquennat, pas moins de 3 lois liées au logement avaient beaucoup fait parler d'elles : la loi ALUR, axée sur la protection des locataires et les charges de copropriété, la loi Duflot puis la loi Pinel, dans le cadre de la défiscalisation sur l'achat des logements neufs. Dans un contexte de complexité de l'acte de construire, le gouvernement d'alors avait également consacré un volet de son "choc de simplification" au logement.



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