Rénovation d'un appartement pour mieux louer : 5 conseils

Rénover un appartement est très important pour un investisseur locatif. En effet, pour qu'un investissement locatif affiche une rentabilité intéressante, il faut que les divers coûts auxquels le propriétaire doit faire face soient compensés par un loyer suffisant. Dans cette optique, améliorer et entretenir son bien locatif entre deux locataires est une démarche très intéressante : d'une part, votre bien devient plus attractif et vous pouvez le louer plus cher, et d'autre part, une rénovation régulière évite que les frais s'empilent et que vous deviez débourser une forte somme dans quelques années. Nous avons compilé pour vous 5 conseils pour rénover au mieux votre bien dans une optique de profitabilité.

Temps de lecture : 7 minute(s) - | Mis à jour le 27-05-2022 07:17:00 | Publié le 27-05-2022 07:10 Ce contenu est proposé par l'un de nos partenaires. La rédaction n'a pas participé à sa réalisation.

Rénovation d'un appartement pour mieux louer : 5 conseils

Augmentez la qualité de votre logement pour faire la différence sur le marché locatif

Rénovation d'appartement : Misez sur l'attractivité pour louer mieux
Fiabiliser son revenu locatif nécessite de garder des locataires sur le long terme. Il est donc important de garder son bien en bon état et de le rendre attrayant pour éviter la vacance locative, cette période entre deux locataires où il y a une perte de rentabilité. Pour se positionner mieux sur le marché locatif, la rénovation de l'appartement apparaît donc indispensable. Que vous veniez d'acheter un bien ou qu'un locataire de long terme vienne de vous rendre les clés, les lieux ont vécu et se sont dégradés et il est important de rafraîchir les intérieurs. Un papier peint jauni, un vieux rideau de douche ou encore des plaques de cuisson incrustées sont autant de petits détails qui peuvent faire fuir un bon locataire potentiel.

Misez donc sur des travaux d'embellissement, qui ne coûtent que peu d'argent et rendent le bien beaucoup plus accueillant. Il est important que les locataires potentiels puissent se projeter, et pour cela, il faut rendre les lieux neutres (peinture blanche, équipements modernes) et propres (n'hésitez pas à changer un détail qui vous semble dévaluer votre bien, comme des rideaux désuets ou un four en mauvais état). Un grand nettoyage réalisé par vos soins est aussi très peu onéreux et rendra votre bien beaucoup plus attractif.

Ne pas faire de rénovation appartement entre deux locataires : un calcul de court terme, souvent perdant
Si beaucoup de propriétaires semblent faire le minimum en termes d'attractivité de leur bien, c'est au détriment de la fiabilité et la régularité de leur revenu locatif. Par exemple, posséder un studio vétuste dans un quartier étudiant assure certes un revenu, éventuellement important, mais les locataires seront amenés à changer fréquemment si votre bien n'est pas au niveau des standards du marché, et cela nuira à la rentabilité de votre projet locatif. En effet, les changements de locataires entraînent des vacances locatives et des frais divers.

À l'inverse, positionner son bien au niveau des standards du marché ou un peu au-dessus vous garantira la fidélité de vos locataires : ils n'auront pas d'intérêt à changer de bien si le vôtre est conforme à leurs attentes en matière de bien-être.

Misez donc sur des espaces propres et adaptables, qui seront conformes aux attentes de la plupart des locataires. Si le bien est meublé et que vous choisissez de le décorer, restez neutre et ne meublez pas selon vos goûts personnels. Une décoration minimale et fonctionnelle sera préférée dans la plupart des cas.

Ne négligez pas la sécurité de votre bien de location

Protéger son appartement contre les effractions
Alors qu'on recense en moyenne un cambriolage toutes les 90 secondes en France, un appartement bien protégé sera un vrai avantage compétitif sur le marché de la location. Vous éviterez en outre les démarches à réaliser en cas de tentative d'effraction, et le départ éventuel de locataires que cette situation peut entraîner. Un barillet de porte (aussi appelé cylindre) solide et suffisamment sécurisé offrira à vos locataires la garantie de leur sécurité et l'intégrité de la porte d'entrée. En effet, un cambrioleur sera facilement découragé par un cylindre de serrure de haute sécurité : le cambrioleur ne passe que très peu de temps à essayer de rentrer dans votre domicile, et tout ce qui peut le ralentir va le décourager dans sa tentative d'effraction. En effet, plus les risques d'être repéré sont élevés, plus il va se décourager.

Une serrure de haute sécurité est un vrai plus : elle résiste au crochetage pendant de nombreuses minutes, aux arrachements du cylindre à la pince, et aux perçages. Même un cylindre de sécurité d'entrée ou de milieu de gamme, très abordable en termes de coût, apporte déjà une bonne protection à votre bien. Il apporte aussi une meilleure durabilité à votre porte, c'est donc un excellent investissement, même pour de l'immobilier locatif.

Pensez aussi aux ouvrants et ouvertures si l'appartement est en rez-de-chaussée ou au premier étage. Du double vitrage (qui a aussi un intérêt pour l'isolation phonique et thermique) et des verrous peuvent s'avérer un investissement intéressant dans ce contexte.

Rénovation appartement : les normes de sécurité à prendre en compte
Outre la sécurité contre les effractions, vous devez vous conformer aux normes françaises en matière d'habitat. La mise aux normes de l'électricité, les dispositifs contre les incendies, la rénovation énergétique sont autant de facteurs à prendre en compte dans votre projet. Le logement doit être étanche (tout dégât des eaux doit être traité), verrouillable, et isolé. En outre, le logement doit avoir une arrivée d'eau et une évacuation des eaux usées conformes et fonctionnelles. La chaudière, si elle est individuelle au logement, doit aussi faire l'objet de vérifications.

Pensez aux aides de l'Etat pour rénover son appartement

Il est normal de se poser la question des coûts quand on réfléchit à un projet de rénovation appartement, et d'autant plus quand on a un budget serré. Sachez qu'il existe différents dispositifs d'Etat qui peuvent vous être favorables dans votre démarche d'amélioration de votre bien locatif. Ces aides visent à rendre le parc locatif plus salubre et plus durable.

Vous pouvez, entre autres :

- Vous adresser à l'ANAH, qui octroie différentes aides aux propriétaires bailleurs ;
- Bénéficier avec l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) d'une aide allant de 25 à 35% des frais de travaux selon plusieurs conditions ;
- Utiliser le dispositif MaPrimRenov, qui fonctionne de la même manière et se concentre sur la valorisation énergétique ;
- Bénéficier de réductions et de déductions d'impôts ;
- Demander un éco-prêt à taux zéro dans une banque agréée par l'Etat.

Faites des investissements raisonnables dans votre projet de rénovation appartement

Pensez au prix du loyer que vous voulez atteindre avant d'engager des travaux de rénovation de votre appartement
Pour que l'opération de rénovation de votre bien reste une source de rentabilité, il est important d'éviter des frais trop importants. Si vous ne réalisez pas les travaux vous-même, pensez toujours à mettre en concurrence les artisans et à faire réaliser plusieurs devis avant de vous lancer. Le coût de la main-d'œuvre étant souvent le plus important dans une rénovation de ce type, il est important de ne pas payer un prix excessif, sous peine d'alourdir la note sans raison valable. Par ailleurs, gardez en tête un budget maximum, qui doit être défini par rapport au loyer que vous désirez percevoir pour votre bien rénové. Un gros dépassement de ce budget rendrait automatiquement la rénovation non rentable, car le dépassement se reporterait sur les bénéfices supplémentaires de loyer que vous pouvez espérer suite à la rénovation.

Privilégiez des matériaux de qualité et évitez les surcoûts inutiles
De la même manière, suivez le budget prédéfini pour vos achats de matériaux et de biens : n'achetez pas d'équipements de luxe, qui ont un apport marginal sur l'attractivité de l'appartement, et doivent être amortis sur de longues années, ce qui nuit au bilan financier de votre bien immobilier. N'essayez pas, à l'inverse, de rogner sur les coûts en achetant des matériaux bas de gamme ou des meubles de mauvaise qualité ; Cela dévalue l'attractivité du bien, et c'est un calcul de court terme, qui s'avère onéreux par la suite. En effet, de mauvais matériaux se dégradent plus vite et la qualité de votre bien diminue d'autant, entraînant de nouveaux surcoûts.

En résumé, il faut trouver un équilibre entre une rénovation trop onéreuse par le choix des équipements et un rafraîchissement bas de gamme qui ne durera pas dans le temps et entraînera de nouveaux travaux.

Une rénovation régulière de votre appartement évite beaucoup de coûts sur le long terme

Enfin, rappelez-vous que de petits travaux réguliers auront un impact bien moindre sur la rentabilité de votre bien qu'une rénovation complète, à grands frais, lorsque le bien sera vétuste par manque d'entretien.

D'une part, des petits travaux bloquent la mise en location du bien sûr un temps court, là où une rénovation complète crée une vacance locative d'au moins un mois, parfois davantage.

D'autre part, un bien entretenu régulièrement évitera les locations de court terme que vous ne devez pas privilégier si vous voulez éviter des frais et des démarches coûteuses en temps. Un rafraîchissement des lieux a un coût assez limité, surtout s'il ne s'agit que des murs et du sol. Les coûts peuvent augmenter si vous avez de la plomberie ou des travaux électriques à réaliser mais ne pas les faire entraînera nécessairement une fuite de vos locataires au bout de quelques mois.

Choisir le bon moment pour votre rénovation appartement est aussi une manière de diminuer les coûts. Si vous possédez un studio, par exemple, faire les travaux pendant les vacances d'été vous évitera d'immobiliser votre bien sur la période scolaire ou universitaire.

Pour conclure :

Si vous possédez un bien immobilier et que vous ne l'entretenez pas régulièrement, sa rentabilité va en souffrir, et vous pourriez même vous exposer à des contraintes légales, puisqu'il existe des normes de sécurité strictes et une obligation d'entretien. À l'inverse, effectuer régulièrement de petits travaux de mise en valeur du bien assurera la régularité de vos revenus locatifs et vous permettra en outre de maintenir le loyer à un niveau élevé puisque votre bien affichera une bonne qualité de vie pour les locataires. Vous éviterez aussi une partie des travaux de fond dont les coûts peuvent être très importants.