INEA : revenus locatifs en baisse à 57,3 M€ sur neuf mois, loyers comparables en hausse de 0,7 %
La foncière INEA a publié le 14 octobre 2026 des revenus locatifs bruts consolidés de 57,3 M€ sur les neuf premiers mois de l'année, contre 61,2 M€ un an plus tôt. Ce recul de 3,9 M€ se répartit en trois effets : le périmètre constant (-0,8 M€), le périmètre non constant (-2,0 M€) et l'application de la norme IFRS 16 (-1,1 M€). Sur ce périmètre constant, les loyers facturés ont progressé de 0,7 %, à 41,6 M€, soutenus par l'indexation (+1,1 %). Cette publication porte sur un exercice que la société présentait comme le plus exposé aux congés possibles de locataires, avec 18 % des loyers concernés, contre une moyenne annuelle de 8 % dans l'échéancier de ses baux.
Un recul de 3,9 M€ réparti entre trois effets distincts
À périmètre constant, les revenus locatifs s'établissent à 54,5 M€, contre 55,3 M€ sur les neuf premiers mois de 2025. Les loyers facturés passent de 41,3 M€ à 41,6 M€, tandis que les charges locatives refacturées reculent de 14,0 M€ à 12,9 M€. Selon INEA, cette baisse de 1,1 M€ est liée essentiellement aux régularisations annuelles des charges refacturées aux locataires. Le périmètre non constant contribue pour 3,1 M€ aux revenus, contre 5,1 M€ un an plus tôt. La fin des garanties locatives sur les derniers immeubles livrés pèse pour 1,3 M€ : leur contribution est revenue de 1,8 M€ à 0,5 M€. Les cessions, nettes des livraisons, ramènent les revenus correspondants de 3,3 M€ à 2,6 M€, soit un effet de -0,7 M€. Les cessions réalisées depuis début 2025 dans le cadre du programme d'arbitrage, pour 25 M€, ont été en partie compensées par les dernières livraisons, notamment les parcs d'activités Flex Park de Chalifert et de Trappes. Enfin, l'impact IFRS 16 passe de +0,8 M€ à -0,3 M€.
Près de 28 000 m² signés face à 21 000 m² de départs
Le mécanisme de deux des trois effets mérite d'être précisé. Une garantie locative assure un revenu sur un immeuble récemment livré ; à son échéance, ce revenu ne se maintient que si les surfaces sont effectivement louées. La norme IFRS 16 conduit, elle, à étaler les franchises de loyer sur la durée ferme des baux : l'arrivée à terme de plusieurs franchises se traduit, selon la société, par un impact purement comptable de -1,1 M€, alors que les locataires concernés acquittent désormais leur loyer plein. Côté commercialisation, INEA a signé près de 28 000 m², dont 9 500 m² de renouvellements, à mettre au regard des 21 000 m² de départs effectifs à date. Parmi les transactions citées figurent l'installation de l'école Ionis Group sur 2 764 m² dans l'ensemble de bureaux Atravaia à Aix-en-Provence et celle de Veolia Environnement sur 2 037 m² dans l'immeuble Window à Rennes. S'y ajoute la signature de trois baux portant sur 2 576 m² dans l'immeuble Olea à Bordeaux. Ces signatures interviennent dans un marché régional en repli. D'après les données de BNP Paribas Real Estate reprises par la société, la demande placée en régions a baissé de 28 % sur les six premiers mois de 2026, à 476 000 m². Le taux de vacance dans les huit principales métropoles a augmenté de 90 points de base pour s'établir à 7 %, un niveau qui reste plus favorable qu'en Île-de-France selon INEA.
Un patrimoine de 81 sites valorisé 1 195 M€
Au 30 juin 2026, le patrimoine d'INEA est constitué de 81 sites immobiliers, représentant une surface locative totale de près de 457 000 m² et une valeur de 1 195 M€. Il se compose de bureaux et de parcs d'activités neufs, loués principalement à des filiales de grands groupes privés ou publics. La société met en avant l'adéquation de ce portefeuille, tant en bureaux qu'en parcs d'activités, avec les exigences des grandes entreprises locataires, en s'appuyant sur les transactions conclues à Aix-en-Provence, Rennes et Bordeaux. Le programme d'arbitrage engagé depuis début 2025 a représenté 25 M€ de cessions, dont l'effet sur les revenus a été limité à -0,7 M€ grâce aux livraisons. L'élément le plus structurant de la publication reste l'évolution des loyers facturés à périmètre constant : 41,6 M€ sur neuf mois, en hausse de 0,7 %, sur un exercice où 18 % des loyers étaient exposés à des congés possibles.
