Des prix en hausse, une rentabilité en baisse
Les particuliers qui ont placé de l'argent dans l'immobilier au travers de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ont été moins impactés par la crise du coronavirus que ceux qui ont investi sur des supports financiers (bourse, assurance-vie multisupport). Les SCPI de rendement vont toutefois probablement être touchées par le ralentissement économique dans les mois qui viennent.
La plupart des SCPI ont investi majoritairement dans des immeubles de bureaux. Sur ce marché, les prix ont fortement augmenté ces dernières années. Avec un patrimoine revalorisé chaque année, le prix des parts de SCPI a augmenté continuellement pour les nouveaux entrants.
En parallèle, la rentabilité a progressivement baissé, à l'image de celle de nombreux autres placements (fonds en euros des assurances-vie, livrets...). D'année en année, la hausse des loyers n'a pas compensé la revalorisation du patrimoine. En conséquence, le taux de distribution des SCPI est passé de 5,68% en 2010 à 4,34% en 2018, pour remonter à 4,40% en 2019. Ce rendement reste largement attractif, puisque les SCPI continuent d'offrir un des meilleurs couples rendement-risque dans le paysage des placements.
Mais l'ampleur de la crise économique et sociale qui s'annonce est impossible à anticiper. Certaines entreprises ne se relèveront pas de cette période difficile, et la reprise sera probablement lente. La crise du coronavirus risque donc de heurter les épargnants qui détiennent des parts de SCPI avec un décalage de plusieurs mois, par deux courroies de transmission : les loyers et les prix de l'immobilier de bureaux.
Dans les mois, voire les années qui viennent, nombre d'entreprises vont rencontrer des difficultés. Dans ce contexte, une baisse des rendements des SCPI ne serait pas étonnante. Les effets de la suspension des loyers, souhaitée par le gouvernement pour les entreprises les plus fragiles, sont impossibles à mesurer (à ce stade, les bénéficiaires ne sont pas clairement définis). Certaines entreprises ne seront probablement plus en situation de payer leur loyer pendant quelques mois, d'autres voudront renégocier leurs baux. Enfin, si
comme le prévoient certains observateurs la zone euro s'enfonce dans la pire récession de son histoire, les nouveaux locataires seront plus difficiles à retrouver, ce qui impliquera une baisse des loyers.
Or, ce sont les loyers qui procurent le revenu des épargnants. «
Il y aura des renégociations de baux », confie Paul Bourdois, cofondateur de
France SCPI au journal
Les Echos, «
mais le rendement des SCPI a toujours oscillé entre 4 % et 8 %. Par ailleurs, nombre de SCPI disposent d'un report à nouveau qui permettra de maintenir un bon taux de distribution. » Le « report à nouveau » est une réserve constituée par les SCPI sur les bénéfices des années antérieures dans laquelle les gestionnaires peuvent venir puiser les moins bonnes années. Il agit comme un matelas de sécurité, qui permet de maintenir peu ou prou le rendement versé aux épargnants. Mais avec une tendance à la baisse depuis plusieurs années et des
taux directeurs qui devraient rester au plus bas, il est fort probable que le taux de distribution des SCPI soit moins élevé en 2020 qu'en 2019.
La baisse des rendements des SCPI pourrait, à elle seule, n'avoir aucun impact sur le prix des parts. Comparées au reste du marché des placements, les SCPI ont en effet de la marge pour rester très compétitives. Mais la profondeur de la crise à venir est encore inconnue. Or, plus elle sera longue, plus la demande sur l'immobilier de bureau (et l'immobilier commercial) va décroître. En cause, la restructuration d'entreprises qui auront besoin de moins d'espaces de travail avec la réduction de leurs effectifs, l'incertitude sur l'avenir qui pousse à retarder les déménagements, et malheureusement la faillite pour certaines d'entre elles. Si la demande baisse, l'offre devra s'ajuster en baissant ses loyers.
Pour les bureaux, un autre phénomène pourrait entrer en jeu : celui de la généralisation du télétravail. Après une fin 2019 heurtée par une grève des transports de plusieurs semaines, un confinement forcé de 2 mois et l'appel du gouvernement à prolonger le télétravail le plus possible, les habitudes des salariés et des entreprises pourraient rapidement changer. Certaines grandes sociétés ont d'ailleurs initié une modification de leur organisation depuis une poignée années, en autorisant le télétravail quelques jours par semaine pour réduire la surface de leurs locaux grâce à la rotation des salariés.
Avec moins d'acheteurs et moins de locataires, il n'est donc pas impossible de voir le prix de l'immobilier d'entreprise baisser. Cela aurait alors un impact direct sur la valorisation du patrimoine des SCPI. Mais une composante reste toutefois inconnue : l'appétit des investisseurs particuliers pour ces placements. Or, leur comportement sera déterminant dans l'évolution du prix des parts.
Certains quartiers devraient rester préservés, comme les centres d'affaires à Paris, une zone en forte tension où les bureaux sont rares et chers. Mais l'intégralité du patrimoine des SCPI n'est pas situé dans ces zones à forte tension.
Le prix des parts des SCPI date de la valorisation de leur patrimoine au 31 décembre 2019, donc avant la crise du coronavirus. Aujourd'hui, il reste impossible de savoir quelle sera l'évolution des prix de l'immobilier et des loyers. Il semble donc compliqué de déterminer à ce stade si les prix sont surévalués.
Selon Yann Videcoq, directeur de la gestion chez Perial interviewé par Capital le 13 avril, le prix des parts de SCPI reste cohérent : « l'écart de leur rémunération avec celle des emprunts d'État, qualifiés de sans risque, est plus élevé qu'avant », explique-t-il. Avec une promesse de rendement compétitif, les SCPI devraient continuer à attirer les investisseurs. La potentielle baisse des prix ne devrait donc pas être trop brutale.
Certaines SCPI vont cependant être confrontées à plus de difficultés que d'autres. C'est par exemple le cas de celles qui ont majoritairement investi dans des commerces ou dans les hôtels. La visibilité globale devrait être plus claire en fin d'année.
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