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Loi Denormandie : réduire ses impôts en investissant dans l'immobilier ancien

| Publié le 04-01-2019 12:00 | Mise à jour le 27-03-2019 17:25
Crédit photo : (c)Shutterstock  

La loi Denormandie est dédiée à l'investissement locatif dans l'immobilier ancien. Elle permet aux particuliers de bénéficier d'une réduction d'impôts sur le revenu pouvant aller jusqu'à 21% du prix de revient du bien, dans la limite de 300.000 euros. Pour être éligible, le logement doit faire l'objet de travaux de rénovation pour au moins 25% de son prix de revient, et être situé dans une des villes définies par décret.

Carte d'identité de la loi Denormandie

Somme pour démarrer :
Durée de placement :
Récupération pour soi :
Revente :
Avantage fiscal :
Moyenne à élevée
Long terme
Oui, après défiscalisation
Oui, après défiscalisation
Jusqu'à 21% de réduction d'IR

Comment fonctionne la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est destinée aux logements locatifs anciens acquis à compter du 1 janvier 2019 et jusqu'au 31 décembre 2021.
Créée pour favoriser la rénovation des centres-villes sur le modèle de la loi Pinel, elle bénéficie aux biens :
- situés dans une des villes définies par un décret du ministère du logement et de la cohésion des territoires (à venir);
- que les propriétaires s'engagent à louer pendant au moins 6 ans à un loyer dit "intermédiaire", et donc inférieur au maximum autorisé par l'État. Le bien ne doit pas être meublé et il doit constituer la résidence principale du locataire;
- dans lesquels ont été effectués des travaux de rénovation pour une valeur au moins égale à 25% du prix total d'acquisition (foncier + travaux). L'éligibilité des travaux est assez souple dans la mesure où aucune contrainte de performance énergétique n'est demandée.

Quelle défiscalisation pour un logement en loi Denormandie

Comme pour la loi Pinel, la défiscalisation applicable est fonction de la durée de l'engagement de location prise par l'acquéreur. Ainsi, celui-ci pourra réduire l'impôt à payer :
- 12% du prix de revient pour 6 ans de location, à raison de 2% par an;
- 18% pour 9 ans, également à raison de 2% par an;
- 21% pour 12 ans, soit 2% par an les 9 premières années et 1% les 3 dernières.

Par exemple, si un bien situé dans une des zones éligibles a été acquis pour 200.000 euros (prix du foncier) et a bénéficié 75.000 euros de travaux (soit 27% du coût total de l'opération), il peut ouvrir droit à la réduction d'impôts. Celle-ci s'élèvera au total à :
- 33.000 euros pour une location pendant 6 ans, soit 5.500 euros par an,
- 49.500 euros pour un engagement de louer pendant 9 ans (toujours 5.500 euros par an),
- 57.750 euros pour 12 ans de location, dont 5.500 euros les 9 premières années et 2.750 euros les 3 dernières.
Le montant maximal ouvrant droit à la réduction Denormandie est de 300.000 euros, soit 63.000 euros au total qui seront étalés sur 12 ans, avec 6.000 euros par an les 9 premières années et 3.000 les suivantes.
Attention, si le montant total déboursé pour l'achat du bien et ses travaux est supérieur, seuls 300.000 euros seront pris en compte pour la défiscalisation.

A noter :
Pas de besoin de choisir tout de suite si vous voulez louer le logement acquis pendant 6, 9 ou 12 ans. La loi permet de louer 6 ans, puis prolonger jusqu'à 9 ans, et enfin aller jusqu'à 12 ans. Les baux étant de trois ans, cela correspond à peu près à une échéance de bail.

Qui peut profiter de la loi Denormandie ?

Toutes les personnes qui souhaitent investir dans l'immobilier, notamment ceux qui veulent bénéficier d'une réduction d'impôts simple à appliquer mais qui ne sont pas prêts à investir dans l'immobilier neuf. Le dispositif est aussi adapté à ceux qui envisagent de mettre rapidement leur bien en location après l'achat.

Un des avantages de la loi Denormandie est d'être autant applicable à un logement acquis en direct par un particulier, qu'à un bien provenant d'un programme de rénovation ou de transformation lancé par un promoteur. Ainsi, vous pouvez acheter vous-même un logement et faire procéder aux travaux, ou l'acquérir auprès d'un professionnel qui se chargera de la rénovation avant de vous livrer. L'important étant de vérifier que le logement et les conditions de location respectent bien les critères d'éligibilité énoncés par la loi.

Ce dispositif devient par ailleurs fiscalement intéressant dès lors que l'on paie plus de 2.000 euros d'impôts par an et que l'on arrive à mettre de l'argent de côté tous les mois. Il faut par ailleurs envisager l'avantage fiscal comme un atout pour un investissement locatif que l'on souhaitait de toutes façons faire, et non comme une finalité.

Quelles sont les communes éligibles ?

C'est le ministère de la cohésion des territoires, en charge du logement, qui diffuse la liste des villes éligibles. Le gouvernement a fait le choix de ne pas utiliser les zonages définis notamment pour la loi Pinel.
Sont éligibles les villes qui ont été sélectionnées dans le programme "action coeur de ville" ainsi que les communes qui ont signé une convention dans le cadre d'une opération de revitalisation du territoire.
Voir la liste des 222 premières communes éligibles ici.

L'avantage Denormandie entre-t-il dans le plafonnement des niches fiscales ?

Oui, la réduction d'impôts entrera dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, celui-ci étant actuellement de 10.000 euros par an. Le cumul des avantages d'un foyer fiscal sur une année ne peut pas être supérieur à cette somme.

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