Rassurer la banque sur sa solidité financière
Bien que le contexte soit très favorable aux emprunteurs notamment grâce aux taux d'intérêt bas, les banques sont très regardantes quant au profil des emprunteurs. Avant d'octroyer un crédit immobilier, elles veulent se prémunir contre un éventuel défaut de paiement. L'auto-entrepreneur a par définition des revenus plus aléatoires qu'un salarié en CDI. Il doit donc rassurer le banquier sur leur pérennité.
L'ancienneté de l'activité va donc être un premier filtre. Sans patrimoine conséquent, un auto-entrepreneur débutant aura des difficultés à emprunter. A partir de 2 ou 3 ans d'exercice, les revenus deviennent plus stables. C'est à ce moment que le crédit a plus de chances d'être obtenu.
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Présenter ses bilans financiers et des garanties
L'auto-entrepreneur ne dispose pas de bulletins de salaire. Il doit donc présenter à la banque un bilan financier positif, avec une progression constante du chiffre d'affaires sur au minimum les 2 années antérieures. La gestion globale est également regardée : dépenses exceptionnelles, découverts bancaires… sont autant de points négatifs que peuvent venir contrebalancer une épargne ou un apport personnel.
La banque s'enquerra également des deux derniers avis d'imposition et des relevés de comptes bancaires de son client. Enfin, le bien immobilier que souhaite acheter l'auto-entrepreneur sera également analysé.
Investir en loi Pinel
L'investissement locatif, a fortiori en loi Pinel, présente un avantage certain pour le financement bancaire. Investir en défiscalisation, c'est prévoir de réduire son impôt sur le revenu. Un cas de figure intéressant puisqu'il laisse présumer que les revenus du futur propriétaire sont suffisants.
D'autre part, l'achat locatif va générer des revenus stables pendant au moins 6 ans (durée minimum de conservation du bien pour obtenir l'avantage fiscal). Ces futurs revenus fonciers sont généralement pris en compte dans le plan de financement.
Enfin, la banque va pouvoir prendre des garanties sur le bien : hypothèque ou crédit logement.
Dans tous les cas, il est important de faire le point avec son banquier sur sa capacité d'emprunt avant d'entamer sa recherche de logement neuf.
Comment estimer sa capacité d'emprunt ?
La capacité d'emprunt est le montant qu'une personne est capable d'emprunter à sa banque dans le but de financer son projet immobilier. Elle représente la principale composante de sa capacité d'achat totale, en complément de l'apport personnel et des prêts complémentaires. Ces prêts complémentaires peuvent être par exemple les prêts à taux zéro (PTZ).
Avant de se lancer dans la recherche d'un bien immobilier, il peut être judicieux d'estimer se capacite d'emprunt. Elle sera déterminante pour valider le budget qui peut être engagé dans l'acquisition.
La capacité d'emprunt va dépendre :
- des revenus du ménage qui souhaite faire crédit,
- de la durée de l'emprunt,
- du taux du crédit
- et du taux d'endettement du foyer.
Quels que soient les revenus, le taux d'endettement total ne peut pas dépasser 30% du revenu total disponible. Pour le calculer, il faut :
- Prendre en compte l'ensemble des revenus réguliers tels que les salaires et traitements, les bénéfices industriels et commerciaux, non-commerciaux ou agricoles, les revenus fonciers et les revenus de placements financiers réguliers tels que les rentes
- Déduire les mensualités des éventuels crédits déjà en cours.
L'ensemble de ces variables va permettre de déterminer la mensualité maximum du nouveau crédit et la somme consacrée chaque mois au remboursement du capital. Plus la durée d'emprunt sera longue et plus le taux d'intérêt sera bas, plus la capacité d'emprunt sera élevée.
Un crédit immobilier est un prêt accordé par une banque ou un établissement de crédit dans le but d'acheter un bien immobilier. La banque prête un capital à l'emprunteur pour une certaine durée et celui-ci doit rembourser cette dette, majorée d'intérêts calculés annuellement.
Les crédits immobiliers sont généralement souscrits pour 10 à 20 ans, parfois 30 ans depuis peu. Ils permettent de financer un achat de résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif ou parts de SCPI.
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Crédit Logement :
Le Crédit Logement est une société spécialisée dans le cautionnement des crédits immobiliers octroyés par les banques aux particuliers. Cet organisme donne une garantie de remboursement à la banque de l'emprunteur. Les banques demandant toujours une garantie pour prêter de l'argent, et la garantie Crédit Logement est une alternative à l'hypothèque ou à la caution.
Le fonctionnement de la garantie Crédit Logement est assuré par le système de mutualisation : chaque emprunteur verse une somme au fonds de garantie mutuel du Crédit Logement, calculée en pourcentage du montant de l'emprunt. La mutualisation de ces sommes permet de rembourser les créanciers lorsqu'un des adhérents est défaillant.
Hypothèque :
L'hypothèque est une garantie prise sur un bien afin d'assurer le remboursement d'une dette. En immobilier, le crédit hypothécaire est un emprunt garanti par un bien immobilier du patrimoine de l'emprunteur.
L'hypothèque est donc une "sûreté". Elle est inscrite au bureau des hypothèques par un notaire et doit faire l'objet d'une mainlevée lorsque la dette n'existe plus ou lorsque le bien est vendu.
Les droits du créancier
D’après le Code civil, l’hypothèque constitue un « droit réel sur un immeuble affecté à l’acquittement d’une obligation ». Ainsi lorsqu’un organisme prêteur consent à financer le remboursement d’une dette via une hypothèque, cette hypothèque donne au créancier, certains privilèges et droits fondamentaux : soit le droit de préférence, qui fait de lui le créancier prioritaire sur d’autres créanciers, et le droit de suite qui lui permet d’exercer son droit sur le bien immobilier malgré que ce bien ait changé de propriétaire.
Le coût d’une hypothèque
Le coût global d’une hypothèque sur bien immobilier se calcule sur la base de certains éléments, dont les émoluments du notaire, lesquels sont calculés d’après une grille tarifaire fixée par décret et d’éventuels frais annexes. Il y aussi la contribution de sécurité immobilière qui s’élève à 0.05 % de l’emprunt, majoré de 20 %. Ensuite, les droits d’enregistrement qui correspondent à la taxe de publicité foncière au taux de 0,715 % sur les sommes garanties.
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