Déficit foncier : comment l'appliquer dans sa déclaration d'impôt ?
Pour appliquer le déficit foncier, il faut déduire une à une les charges éligibles des revenus locatifs. Explications.
Principe d'application du déficit foncier
Vous avez perçu 1 000 euros de loyer par mois pendant 12 mois. Vos revenus fonciers sont de 12 000 euros. Vous avez payé des travaux de rénovation, des frais de gestion à votre gestionnaire, des charges de copropriété, une prime d'assurance...
Vous êtes en droit de déduire tout cela. Et bonne nouvelle, il n'y a aucune limite à la somme qu'il est possible de déduire.
Deux possibilités s'offrent alors :
• soit vos revenus fonciers restent supérieurs à 0. Vous avez quand même pu réduire la base taxable de cette catégorie et l'impôt à payer le sera également
• soit vos revenus fonciers se retrouvent négatifs : vous êtes en déficit foncier
Réduction de l'impôt sur le revenu après application du déficit
Si vous êtes en déficit foncier, lorsque vous ferez la somme de vos revenus dans chacune des catégories pour obtenir votre revenu imposable au moment de votre déclaration d'impôts (traitements et salaires + revenus fonciers + BIC...), vous aurez la bonne surprise de retrancher votre déficit foncier et de réduire votre revenu imposable.
Si vous pouvez déduire vos charges sans limite au niveau de la case « revenus fonciers », le déficit imputable sur le revenu global est néanmoins limité à 10 700 euros par an. Autrement dit, si le déficit mis en lumière est de plus de 10 700 euros, vous ne pourrez le déduire complètement. Mais vous pourrez reporter le reliquat sur les 10 années à venir.
Exemple : vous avez 12 000 euros de revenus fonciers. Le total de vos charges s'élève à 30 000 euros (vous avez fait de gros travaux de rénovation par exemple).
Déduisons vos charges : 12 000 - 30 000 = - 18 000 euros.
Le déficit que vous avez calculé est supérieur à 10 700 euros, vous ne pouvez pas déduire un centime de plus. Mais le surplus pourra être reporté sur les 10 années suivantes : aujourd'hui, le revenu foncier retenu sera de - 10 700 euros et l'année prochaine, vous pourrez déduire encore 7 300 euros (18 000 - 10 700), en plus de la déduction de nouvelles charges. Le tout toujours dans la limite de 10700 euros.
Les bonnes nouvelles du déficit foncier
Le déficit foncier n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales. En effet, c'est une disposition de « droit commun » et non une loi de défiscalisation. C'est un mode de calcul précis, d'ailleurs identique à celui qui existe en traitement et salaires ou bénéfices industriels et commerciaux.
Par conséquence, le déficit foncier est cumulable avec d'autres investissements, y compris ceux qui entrent dans le plafonnement des niches. Rien ne vous empêche par exemple à ce jour de profiter de la réduction d'impôt Pinel (sur le revenu global), et de créer un déficit foncier en même temps sur un bien différent.
Attention cependant à la justification de vos dépenses à l'administration fiscale. Pour aller plus loin, voici un exemple concret d'application du déficit foncier.
