Habitat participatif, co-construction : ces nouveaux modes d'achat immobilier

Les principes d'autopromotion et de promotion participative permettent aux futurs habitants de se regrouper dans une société commune et de devenir propriétaires de leur logement dès l'achèvement des travaux.

Gérer tout de A à Z avec l'autopromotion

Dans l'autopromotion, chacun des participants détient des parts d'une Société Civile Immobilière d'attribution (SCI d'attribution) créée spécialement. Cette société porte le projet (elle en est « maître d'ouvrage ») et supporte le financement, les assurances, l'achat du terrain et les travaux. A la livraison, chacun devient propriétaire et la société civile est dissoute. L'ensemble de logements passe sous le régime de la copropriété, qui peut de façon classique gérer des espaces communs où les habitants peuvent se retrouver (jardin d'enfants, salle de fêtes, cuisine…).

La réalisation de ce type de projet nécessite d'avoir parmi ses participants une personne à même de gérer le programme dans ses aspects juridique, financier et technique, et qui aura du temps de s'occuper de la coordination des intervenants, des appels d'offres et des travaux. L'assemblée pourra également se faire aider d'un assistant maîtrise d'ouvrage pour la guider.

Déléguer la réalisation du projet : la promotion participative

Comme pour l'autopromotion, chaque membre détient les parts d'une société civile et devient propriétaire à la fin des travaux. Cette fois, il s'agit d'une Société Civile Coopérative de Construction (SCCC). L'avantage est que cette structure peut perdurer dans le temps, notamment dans la gestion du futur immeuble et de ses parties communes.

Les participants définissent un projet avec un architecte. Puis ils passent un contrat de promotion immobilière (CPI) avec un professionnel qui va se charger de le concrétiser dans tous ses aspects (juridique, techniques, assurances…). L'avantage pour les participants est qu'ils traitent avec une seule entreprise et délèguent toute la gestion. Le prix est ferme et définitif, l'échéancier des dépenses est connu à l'avance et la date de livraison est contractuelle. Cela a un coût, mais cette pratique peut être plus rassurante pour des non-professionnels qui n'auront pas à s'occuper des aléas.

Une idée réintroduite en 2014 sous Cécile Duflot

La loi pour l'Accès au Logement et l'Urbanisme Rénové (ALUR) a réintroduit en droit français la notion de construction participative. Elle la définit comme suit : « (…) une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. (…) [Elle] favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d'espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants » (Art. L. 200-1. Chapitre VI – Article 47).

La coopérative d'habitat : occuper un logement sans en être propriétaire

La coopérative d'habitants est créée dans le but de « sortir du système spéculatif ». Son principe est la mise en commun et le partage, que ce soit dans la construction de la résidence ou dans la vie de la communauté.

Tous les participants se réunissent pour déterminer le projet qu'ils veulent réaliser. Ils créent une société coopérative dont chacun détient des parts à hauteur de ses apports financiers. Cette coopérative porte le projet de construction. A la fin des travaux, tous les logements restent la propriété de la coopérative. Les habitants lui versent un loyer en contrepartie de l'occupation de leur logement.

La coopérative se sert des loyers perçus pour rembourser les prêts souscrits pour financer la construction, et pour payer les charges habituellement dues par les propriétaires (taxe foncière, chauffage…).

Au départ d'un des participants, celui-ci est sensé récupérer son apport initial, actualisé au coût de la vie. La particularité de ce mode de fonctionnement est qu'il n'y a pas d'indexation du prix sur l'évolution du marché immobilier.

Ainsi la coopérative d'habitants ne fait pas de lien entre le bien occupé et la participation financière des individus au projet. Ce nouveau mode de gestion nécessite une réelle entente entre tous les membres de la coopérative, et ce dès le départ. Elle pose également la question de la récupération de ses apports : pour sortir de la coopérative il faut trouver un remplaçant : quid si les prix de l'immobilier ont baissé entre temps.

Le concept d'habitat participatif permet de créer à plusieurs un cadre de vie conforme à ses aspirations : il intéresse ceux qui souhaitent se réunir autour de valeurs communes dans un esprit de « vivre ensemble ». Cependant si l'entente n'est pas parfaite, ou si le projet est mal maîtrisé, cela peut vite tourner au cauchemar.

Pour avancer dans un tel projet, mieux vaut être bien conseillé : les choix effectués au départ auront un impact sur la vie quotidienne des habitants de façon plus ou moins définitive. D'une part, le choix de la structure juridique est primordial, car elle a des conséquences patrimoniales importantes (que ce passera-t-il en cas de revente, de changement de statut marital…).

D'autre part, gérer un projet immobilier ne s'improvise pas. Cela nécessite des compétences juridiques, financières et techniques : trouver un financement, coordonner les différents intervenants (architecte, bureaux d'études, entreprises…), faire face aux aléas de chantier (faillite d'entreprise, travaux supplémentaires, imprévus…) et gérer le budget au quotidien nécessite du temps, de la rigueur et une certaine expérience. Avoir recours à un assistant à maîtrise d'ouvrage peut être un véritable plus, car il apporte une vision globale extérieure et professionnelle au projet immobilier.