Des loyers toujours plus hauts
1. Perspectives de hausse durable des loyers
L’effet stimulant de l’inflation
2022 et 2023 ont été marqués par le retour de l’inflation en Europe, que la BCE a cherché à contenir en augmentant consécutivement et à dix reprises ses taux directeurs.
Cette hausse généralisée des prix (inflation) en France a atteint un rythme annualisé de +4,9% en septembre 2023 (source INSEE). Dans ce contexte, plusieurs facteurs ont eu un effet favorable sur la demande locative.
- Revalorisations salariales dans la plupart des entreprises (favorisées par un contexte de pénurie de main d'œuvre) à partir du premier semestre 2022 ;
- Revalorisation des prestations sociales (APL, allocations familiales…) ;
- Hausse du SMIC (indexé sur l’inflation) ;
- L’Indice de Référence des Loyers (IRL) a ainsi été fixé +3,49% au T3 2023 par l’INSEE.
Perspectives moyen-terme
L’objectif de la BCE n’est d’ailleurs pas de ramener l’inflation à 0 mais à un niveau moyen-terme de +2%. Et de nombreuses voix (notamment l’ancien Prix Nobel d’économie P. Krugman ou l’ancien Directeur du FMI Olivier Blanchard) militent pour une cible d’inflation plus élevée, à +3%.
Notamment pour faciliter le financement des investissements colossaux à réaliser dans la transition énergétique dans les décennies à venir.
Cette situation de hausse généralisée des prix va continuer d’avoir un effet d’entraînement sur les loyers en France.
2. La nouvelle réglementation DPE limite l’offre
Un durcissement des conditions de location…
La loi Climat de 2021 interdit progressivement à la location les logements les moins biens isolés, selon le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) introduit au 1er juillet 2021.
A compter du 1er janvier 2025, les logements classés G seront considérés comme indécents et interdits à la location. De même pour les logements classés F à partir du 1er janvier 2028.
Ces « passoires thermiques » (F et G) constituaient 17% du parc locatif en France en 2022 (source Les Echos).
S’il y a actuellement des critiques sur le mode de calcul et la fiabilité des DPE, le fond du problème demeure : un très grand nombre de logements en France sont peu ou pas isolés.
...qui va faire sortir de nombreux logements de l’offre locative
Les rénovations énergétiques ont un coût. Selon le niveau d’isolation de départ, la superficie du logement, son mode de chauffage, l’étage concerné, l’emplacement…le coût d’une rénovation énergétique pour obtenir une lettre D peut dépasser 15k€ par logement.
Les propriétaires qui n’auront pas les moyens de réaliser ces travaux vont vendre leur logement (voir l’effet prix décrit plus bas) ou les sortir du marché locatif.
Cette raréfaction de l’offre va faire pression à la hausse sur les loyers.
Note : la demande touristique croissante dans les villes comme Calais ou Boulogne-sur-Mer où j’investis depuis plusieurs années a fortement stimulé la location courte durée touristique. Ce qui a sorti du parc locatif de nombreux logements de qualité et limite l’offre de logements longue durée.
3. L’accès freiné à la propriété dope la demande locative
L’effet cumulé de la hausse des taux et du durcissement des conditions d’emprunt depuis le 1er janvier 2022 a freiné fortement l’accès à la propriété.
Associé à un niveau de prix (rapporté au revenu disponible des ménages) qui reste très élevé dans la plupart des grandes villes françaises.
En conséquence, la part des locataires va repartir à la hausse et faire pression (au moins à court terme) sur la demande de logements à louer et donc sur les loyers.
4. Autres éléments qui poussent les loyers à la hausse
D’autres facteurs vont continuer de stimuler durablement la demande locative, dans un pays où l’offre de logements est fortement contrainte et historiquement déficitaire.
Hausse de la population en France à +10 ans ; Augmentation du nombre de ménages (mises en couples tardives, divorces…) ; Développement du télétravail (les locataires demandent des surfaces plus grandes).
Conclusion
Les niveaux de loyers vont être durablement tirés à la hausse en France. Ils sont pour l’instant contenus par différents mécanismes d’encadrement : IRL, plafonnement des loyers dans certaines villes.
Mais hormis dans les grandes villes soumises à ce plafonnement, les niveaux de loyers vont rattraper leur niveau de marché au moment des départs de locataires et remises en location.
Compte tenu de l’objectif d’inflation à +2% à moyen-terme martelé par la BCE et des autres facteurs cités plus haut, une hypothèse de hausse annuelle de +2,5% des loyers sur 10 ans dans les villes moyennes et grandes semble réaliste. Cela équivaut à une augmentation de 22% des loyers sur la période.
L’effet stimulant de l’inflation
2022 et 2023 ont été marqués par le retour de l’inflation en Europe, que la BCE a cherché à contenir en augmentant consécutivement et à dix reprises ses taux directeurs.
Cette hausse généralisée des prix (inflation) en France a atteint un rythme annualisé de +4,9% en septembre 2023 (source INSEE). Dans ce contexte, plusieurs facteurs ont eu un effet favorable sur la demande locative.
- Revalorisations salariales dans la plupart des entreprises (favorisées par un contexte de pénurie de main d'œuvre) à partir du premier semestre 2022 ;
- Revalorisation des prestations sociales (APL, allocations familiales…) ;
- Hausse du SMIC (indexé sur l’inflation) ;
- L’Indice de Référence des Loyers (IRL) a ainsi été fixé +3,49% au T3 2023 par l’INSEE.
Perspectives moyen-terme
L’objectif de la BCE n’est d’ailleurs pas de ramener l’inflation à 0 mais à un niveau moyen-terme de +2%. Et de nombreuses voix (notamment l’ancien Prix Nobel d’économie P. Krugman ou l’ancien Directeur du FMI Olivier Blanchard) militent pour une cible d’inflation plus élevée, à +3%.
Notamment pour faciliter le financement des investissements colossaux à réaliser dans la transition énergétique dans les décennies à venir.
Cette situation de hausse généralisée des prix va continuer d’avoir un effet d’entraînement sur les loyers en France.
2. La nouvelle réglementation DPE limite l’offre
Un durcissement des conditions de location…
La loi Climat de 2021 interdit progressivement à la location les logements les moins biens isolés, selon le nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) introduit au 1er juillet 2021.
A compter du 1er janvier 2025, les logements classés G seront considérés comme indécents et interdits à la location. De même pour les logements classés F à partir du 1er janvier 2028.
Ces « passoires thermiques » (F et G) constituaient 17% du parc locatif en France en 2022 (source Les Echos).
S’il y a actuellement des critiques sur le mode de calcul et la fiabilité des DPE, le fond du problème demeure : un très grand nombre de logements en France sont peu ou pas isolés.
...qui va faire sortir de nombreux logements de l’offre locative
Les rénovations énergétiques ont un coût. Selon le niveau d’isolation de départ, la superficie du logement, son mode de chauffage, l’étage concerné, l’emplacement…le coût d’une rénovation énergétique pour obtenir une lettre D peut dépasser 15k€ par logement.
Les propriétaires qui n’auront pas les moyens de réaliser ces travaux vont vendre leur logement (voir l’effet prix décrit plus bas) ou les sortir du marché locatif.
Cette raréfaction de l’offre va faire pression à la hausse sur les loyers.
Note : la demande touristique croissante dans les villes comme Calais ou Boulogne-sur-Mer où j’investis depuis plusieurs années a fortement stimulé la location courte durée touristique. Ce qui a sorti du parc locatif de nombreux logements de qualité et limite l’offre de logements longue durée.
3. L’accès freiné à la propriété dope la demande locative
L’effet cumulé de la hausse des taux et du durcissement des conditions d’emprunt depuis le 1er janvier 2022 a freiné fortement l’accès à la propriété.
Associé à un niveau de prix (rapporté au revenu disponible des ménages) qui reste très élevé dans la plupart des grandes villes françaises.
En conséquence, la part des locataires va repartir à la hausse et faire pression (au moins à court terme) sur la demande de logements à louer et donc sur les loyers.
4. Autres éléments qui poussent les loyers à la hausse
D’autres facteurs vont continuer de stimuler durablement la demande locative, dans un pays où l’offre de logements est fortement contrainte et historiquement déficitaire.
Hausse de la population en France à +10 ans ; Augmentation du nombre de ménages (mises en couples tardives, divorces…) ; Développement du télétravail (les locataires demandent des surfaces plus grandes).
Conclusion
Les niveaux de loyers vont être durablement tirés à la hausse en France. Ils sont pour l’instant contenus par différents mécanismes d’encadrement : IRL, plafonnement des loyers dans certaines villes.
Mais hormis dans les grandes villes soumises à ce plafonnement, les niveaux de loyers vont rattraper leur niveau de marché au moment des départs de locataires et remises en location.
Compte tenu de l’objectif d’inflation à +2% à moyen-terme martelé par la BCE et des autres facteurs cités plus haut, une hypothèse de hausse annuelle de +2,5% des loyers sur 10 ans dans les villes moyennes et grandes semble réaliste. Cela équivaut à une augmentation de 22% des loyers sur la période.
Commentaires