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L'immobilier de bureaux cale : les SCPI sont-elles devenues trop chères ?

L'offre de bureaux est abondante mais la demande en net retrait, ce qui pourrait entraîner une baisse des prix et loyers. Les SCPI ne baissent pourtant pas leur prix.

Temps de lecture : 2 minute(s) - Par | Publié le 02-06-2021 13:56, Mis à jour le 02-06-2021 14:28
Photo : Adobe Stock  

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Le marché ralentit, pourtant le prix des parts de SCPI augmente

Après un an de télétravail, la présence des salariés au bureau est plus que jamais remise en question. Selon un récent sondage, près de 75% de ceux qui ont travaillé à distance ne s'imaginent pas revenir au bureau 5 jours par semaine. Si cette tendance se maintient, les besoins des entreprises en bureaux vont changer. Avec des employés présents à mi-temps, certaines reverront leurs surfaces à la baisse. Le marché de l'immobilier d'entreprise entre donc dans une phase d'incertitude.

Les changements se font déjà sentir. Le télétravail a poussé les salariés en dehors de leurs bureaux depuis mars 2020. Beaucoup de locaux sont restés vides pendant des mois et peu ont vu un retour à la normal. Certaines entreprises ont eu du mal à régler leur loyer. Le contexte a pesé sur les SCPI, qui ont investi 63% de leurs fonds dans des bureaux (et 19% dans des commerces qui ont beaucoup souffert de la crise sanitaire).

Reste que le prix moyen des parts de SCPI a tout de même progressé de 1,12% en 2020, selon les données de l'ASPIM. Est-ce bien raisonnable ? Il est difficilement imaginable que les loyers et les prix des bureaux aient globalement augmenté depuis un an. Pour les investisseurs, le risque est de payer les parts trop cher au moment où la valeur du patrimoine des SCPI peut décliner, et de voir leur rendement fondre dans les années qui viennent.

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Une possible baisse du prix et des loyers des bureaux

Selon le point de marché de Cushman & Wakefiled daté d'avril 2021, l'Ile de France, où est situé près de 60% du patrimoine des SCPI, fait plutôt grise mine. Au premier trimestre, le volume global des transactions de bureaux (locations et ventes) a baissé de 30 % par rapport à la même période de l'année précédente, qui n'avait compté que 2 semaines de confinement. Les entreprises semblent donc rester plutôt attentistes, comme en 2020 où le nombre de transactions avait atteint un record historiquement bas (-40% sur un an).

En conséquence, l'offre de bureaux est désormais abondante sur le marché (+30 % en un an). Le taux de locaux vacants est en forte hausse (6,7 % en moyenne contre 5,2% au premier trimestre 2020) et le secteur de La Défense subit cette crise de plein fouet (11% de taux de vacances). Si les loyers des zones "primes" à Paris semblent pour le moment résister, des ajustements sont constatés un peu partout en Ile de France.

Autre problème : le marché des bureaux franciliens va prochainement être inondé de locaux neufs. Les livraisons atteindront cette année un niveau « historiquement élevé » selon l'analyse de Cushman & Wakefield. Le volume des nouvelles mises en chantier laisse présager une offre en surnombre en 2022 et 2023. « Compte-tenu de la conjoncture actuelle, il semble peu probable que l'intégralité de cette offre puisse être absorbée ; une partie de ces surfaces rejoindra donc le stock immédiat dans une proportion qui est difficile d'estimer à ce jour », indique le rapport. Les projets d'immobilier d'entreprise prêts à démarrer seraient même à « réinterroger ».

Ces éléments sont clairement en mesure de faire pression sur les prix et les loyers des bureaux. Les SCPI qui disposent de liquidités vont potentiellement pouvoir faire de bonnes affaires, mais la valeur de leur patrimoine existant risque de baisser, tout comme leur rentabilité. Les prix des parts seront-ils longtemps tenables dans ces conditions ?

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