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Amiens : les atouts de l'investissement locatif



La ville permet d'envisager un investissement patrimonial de long terme ou une acquisition dans le cadre d'une loi de défiscalisation.

Temps de lecture : 2 minute(s) - | Mis à jour le 23-10-2022 15:58 | Publié le 23-10-2022 15:31
Photo : Adobe Stock  

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Amiens, « une ville idéale »

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Amiens est une ville moyenne présentant de sérieux atouts économiques démographiques, géographiques et culturels. Ceux-ci peuvent être lus au moins à deux échelles où rayonne la « Petite Venise du Nord » : au niveau local et au niveau régional.

En 1875, Jules Verne écrivait qu'Amiens est une « ville idéale ». Ce natif de Nantes y a d'ailleurs achevé sa vie et avait vu le potentiel naissant d'une ville pleine d'atouts aujourd'hui encore. Amiens, c'est 135.598 habitants en 20211 et près de 340.000 pour l'agglomération du grand amiénois. Parmi eux, 31.500 étudiants sont attirés par les divers pôles d'excellence universitaire de la ville, avec la faculté de médecine en tête. Cette population jeune est souvent de transit et a besoin de logements pour une durée comprise entre une et huit années. De plus, la ville d'Amiens concentre également un vivier économique dynamique. En 2021, elle comportait 9.506 entreprises et établissements en activité.2

Le cœur d'une région stratégique

Cette activité économique intense positionne la cité amiénoise comme un cœur économique des hauts de France, dont elle constitue le second plus grand pôle urbain et économique. Cette situation s'explique notamment par une localisation privilégiée, au cœur d'un triangle compris entre Paris, Bruxelles et Londres. Chaque jour sont assurées 22 liaisons avec la capitale, qui est située à 1h10 de trajet. Londres est accessible en 2h30 de trajet ferroviaire. Cette proximité, combinée à une généralisation du télétravail et un exode massif des jeunes cadres depuis la capitale vers des villes de moindre dimension positionnent Amiens comme une option valable pour ces profils3.

Aujourd'hui, 60% des cadres ont la possibilité de télétravailler et la proximité avec Amiens permet d'envisager une vie à long terme hors de Paris. Un dernier argument en faveur d'Amiens tient à la région des Hauts de France. Cette dernière bénéficie d'un soutien marqué de programmes d'investissement européens à l'instar du FEDER. Le programme régional 2021 / 2027 prévoit notamment une enveloppe budgétaire destinée à la ville d'Amiens, et plus particulièrement à destination de la Mégacité4.

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Investissement patrimonial et/ou défiscalisant

Compte tenu de la population étudiante mais aussi du tourisme, deux types d'investissement locatif peuvent être envisagés à Amiens : l'investissement patrimonial et l'investissement locatif défiscalisant. Dans ces deux cas de figure, la ville présente des opportunités pertinentes.

L'investissement patrimonial
L'investissement patrimonial consiste à acquérir un bien afin de le conserver sur le long terme. L'ambition ici est de viser l'accroissement de sa valeur intrinsèque au fil des années et une location sur le très long terme. Dans cette configuration d'investissement, la ville offre un argument de premier choix : sur les cinq dernières années, la valeur moyenne du mètre carré s'est appréciée de 25% et de 11% sur la seule année 20215. Le prix au mètre carré dans le secteur du Faubourg de Hem dépasse désormais les 3300 €. Cette situation est multifactorielle et s'explique notamment par l'exode de populations franciliennes vers la région amiénoise.

L'investissement locatif défiscalisant
L'autre forme d'investissement immobilier est l'achat d'un bien locatif sur une période limitée à quelques années afin de profiter d'avantages fiscaux permettant de réduire son impôt sur le revenu. L'enjeu de cette forme d'acquisition est de louer le bien éligible dans les conditions permettant d'accéder à une réduction d'impôt, sans viser forcément une détention sur plusieurs décennies ou une transmission patrimoniale.

Dans ce cadre, Amiens ouvre la possibilité d'investir en déficit foncier, mais également en loi Denormandie dans l'ancien (dans certains quartiers) et en loi Pinel dans le neuf. Ce dispositif fiscal ouvre le droit à un avantage fiscal intéressant. Si le bien est mis en location pendant au moins six ans, le propriétaire peut escompter une réduction fiscale de 12% du prix du bien. Le taux passe à 18% pour une location durant au moins neuf ans et atteint 21% dans le cas où le bien neuf est loué pendant au moins douze années.

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