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Les risques du prêt-relais

| Publié le 09-12-2019 11:03 | Mise à jour le 09-12-2019 11:08
Les risques du prêt-relais
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Dans l'idéal, il est préférable de vendre un bien immobilier avant d'en acheter un nouveau. Malheureusement, il n'est pas toujours simple de faire coïncider une vente et un achat. Dans ce cas, le prêt relais est là pour vous aider à faire la transition. Véritable aide financière, il demeure toutefois un crédit avec ses avantages et ses inconvénients.

Quand utiliser un prêt relais ?

L'avantage du prêt relais est de permettre à un ménage qui est déjà propriétaire d'un bien immobilier d'en acheter un nouveau avant la vente de l'ancien. Comme son nom l'indique, il sert de relais entre la vente effective d'un logement et l'acquisition d'un nouveau logement.

Ce type de prêt peut être accordé par un établissement bancaire dans le cadre de la nouvelle acquisition d'une résidence principale. Il entre dans le plan de financement de la future acquisition, et génère des intérêts. Etant limité à 24 mois, il y a tout intérêt à vendre rapidement afin de rembourser le prêt relais.

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Le prêt-relais classique

Le prêt-relais classique se destine aux propriétaires dont la valeur du bien à vendre équivaut, ou est inférieure, à celle du bien qu'ils souhaitent acheter. Avec ce type de prêt, deux solutions de remboursement sont possibles. La première étant de rembourser la banque en réglant le capital et les intérêts une fois la vente du premier bien effectué. La seconde étant de régler les intérêts du prêt relais dès sa signature, puis de rembourser le capital une fois la vente du bien réalisée.

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Le prêt relais adossé à un crédit amortissable

Le prêt relais adossé s'adresse à des propriétaires qui veulent acheter un bien dont le prix est plus cher que celui du logement mis en vente. Généralement, il va être associé à un crédit immobilier amortissable souscrit pour le futur logement. Le prix du crédit relais est fixé entre 50% et 70% du prix du bien mis en vente et fait alors office de complément.

Le prêt-relais avec franchise totale

Le prêt relais avec franchise totale se destine aux propriétaires souhaitant emprunter une somme supérieure à la valeur du bien mis en vente. Ce type de prêt est assorti d'une période de franchise totale, franchise qui peut aller jusqu'à 12 mois. Ici, on ne rembourse pas les intérêts mensuellement, mais en une seule fois. Si l'emprunteur procède à un remboursement anticipé, il devra rembourser le capital et les intérêts dus.

Les risques financiers d'un prêt relais

D'un point de vue financier, le prêt relais s'avère être un crédit risqué, notamment si le marché immobilier local est stagnant voire baissier. Le principal risque est de ne pas réussir à céder son premier bien au prix de vente sur lequel a été bâti le plan de financement, et de devoir alors faire face à deux crédits. Son coût total peut alors s'avérer élevé.

Bien entendu, et selon la politique de la banque, il est toujours possible de renégocier un prêt relais pour le transformer en un crédit classique, mais cela équivaut toujours à souscrire un crédit supplémentaire. Vous risquez alors de devoir vendre rapidement votre premier bien en dessous du prix escompté afin de pouvoir sortir de cette impasse.

Dans le cas d'un achat en Vefa (Vente en Futur État d'Achèvement) ou « achat sur plan », il vaut mieux entamer les démarches pour vendre son premier logement pendant les travaux du futur. Néanmoins, là aussi, il existe un risque de taille. Si vous vendez votre résidence avant l'achèvement de votre nouveau logement, ou si la livraison de ce dernier prend du retard, vous devrez vous reloger et donc payer un loyer le temps de pouvoir emménager.

L'alternative du prêt achat-revente

Dispositif encore peu connu, le prêt « relais rachat », également appelé prêt « achat- revente », est une alternative au prêt relais traditionnel car il propose un taux d'endettement moins élevé. Ici, l'emprunteur fait racheter son prêt immobilier existant par un nouvel établissement bancaire. Le plan de financement pourra comprendre un nouveau crédit intégrant les mensualités restant dues pour l'ancien logement, ainsi que le financement du nouveau bien immobilier. L'emprunteur ne bénéficiera donc que d'une seule ligne de crédit à un taux d'intérêt unique. Cette mensualité pourra être lissée, en fonction de la revente du premier bien.

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