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Immobilier locatif : quel contrat de location choisir ?

| Publié le 19-04-2020 14:37 | Mise à jour le 19-04-2020 14:43
Immobilier locatif : quel contrat de location choisir ?
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Le contrat de location à rédiger n'est pas le même selon la situation. Que le logement soit loué vide ou meublé, à une famille, un étudiant ou un professionnel en mobilité, les règles applicables peuvent être différentes. De la durée du bail au dépôt de garantie en passant par les modalités de préavis, voici des informations pour vous aider à faire les bons choix.

Louer un logement vide : les caractéristiques du bail classique (loi de 1989)

La location d'un logement vide à un particulier est de loin la plus courante. Elle peut s'appliquer à la plupart des cas : habitation principale du locataire, résidence secondaire, logement pour un étudiant... Dans ce cas, la durée du bail est de 3 ans renouvelable si le propriétaire est un particulier ou une SCI familiale (cette durée passe à 6 ans si c'est une société). A l'échéance, si aucune des parties ne s'est manifestée pour le résilier, il est renouvelé pour 3 ans de plus.

Lors de la signature, le propriétaire peut demander le versement d'un dépôt de garantie équivalent au maximum à 1 mois de loyer. Pendant toute la durée du bail, les charges peuvent être réparties au réel, au forfait ou sous forme de provisions.

Lorsqu'il souhaite partir, le locataire doit en informer le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, suite à quoi démarre un délai de préavis de 3 mois.

Le propriétaire peut également donner congé à son locataire, mais cette pratique est plus encadrée. Les motifs sont ainsi restreints à la vente du logement ou au fait de vouloir l'habiter ou y loger un membre de sa famille. Le bail peut aussi être résilié à échéance pour un motif légitime et sérieux, comme par exemple dans le cadre d'une faute du locataire. Dans ce cas, le locataire doit être informé par lettre recommandé avec accusé de réception au moins 6 mois avant l'échéance du bail.

A lire : Comment créer sa Société Civile Immobilière (SCI)




Louer un logement meublé : un bail de 9 mois à 1 an

Ce type de bail s'adresse aux propriétaires qui disposent d'un logement entièrement meublé et directement habitable par le locataire. Il doit par exemple avoir à disposition une table, des chaises, un lit, une cuisine équipée ainsi qu'une vaisselle complète. Attention, ce type de bail est réservé aux locataires qui destinent le logement à leur résidence principale.

Le bail meublé est signé pour un an reconductible tacitement. Lorsque le locataire est un étudiant, cette durée peut être réduite à 9 mois (de septembre à juin) afin de s'adapter à l'année universitaire. Pendant toute la durée du bail, les charges peuvent être réparties au réel, au forfait ou sous forme de provisions.

En bail meublé, le montant du dépôt de garantie peut s'élever à 2 mois de loyer. Le préavis est de 1 mois pour le locataire et de 3 mois pour le propriétaire. Comme pour le bail d'habitation classique, le propriétaire doit motiver le congé par un motif légitime.



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Louer pour les vacances : un contrat de location adapté à la location saisonnière

Pour ceux qui souhaitent louer pour une durée plus courte, comme au jour ou à la semaine pour des vacances, le bail de location saisonnière est plus adapté. La durée de ce contrat de location est définie en amont, et sa résiliation est impossible (sauf en cas de faute du propriétaire ou du locataire). Contrairement au bail classique et au bail meublé, il n'est pas automatiquement reconduit. Les charges sont toujours facturées de manière forfaitaire.

Louer à un professionnel ou à un étudiant : le bail mobilité

Ce nouveau type de contrat de location a été créé pour mieux s'adapter au cas des professionnels en mobilité. Le logement peut ainsi être considéré comme la résidence principale du locataire ou sa résidence secondaire. Il peut aussi être appliqué aux étudiants. Sa durée doit être comprise entre 1 et 10 mois. Il n'y a pas de possibilité de le reconduire sans accord express du propriétaire et du locataire.

Les locataires éligibles au bail mobilité sont les professionnels en mutation, en mission temporaire ou en formation, les étudiants, les apprentis et les stagiaires.

Le bail mobilité ne permet aucun dépôt de garantie lors de sa signature. Le locataire peut le résilier avec un délai de préavis d'un mois. Le propriétaire n'a pas la possibilité d'y mettre fin, sauf en cas de faute du locataire.

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