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Location meublée, LMNP, LMP : comprendre pour mieux investir

| Publié le 23-10-2018 13:23 | Mise à jour le 07-06-2019 09:23
Crédit photo : © Pixabay  

Investir dans un logement et le louer meublé permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier de compléments de revenus. Que ce soit dans l'ancien ou dans le neuf, ce type d'acquisition peut apporter certains avantages au propriétaire : rentabilité élevée, récupération de TVA dans le neuf, amortissement comptable... Mais attention, une vigilance doit être apportée au choix du bien.

Carte d'identité de la LMNP

Somme pour démarrer :
Durée de placement :
Récupération pour soi :
Revente :
Avantage fiscal :
Moyenne
Long terme
Selon projet
Oui
Selon projet

Deux façons d'investir dans la location meublée

Le principe est simple. Il s'agit d'acheter un logement ainsi que tout le mobilier nécessaire au quotidien du locataire : cuisine équipée, couverts, salon, placards, literie... l'objectif est qu'une personne puisse s'installer et mener sa vie courante en amenant rien d'autre que sa valise. La location meublée est la plupart du temps destinée à des locataires de courte durée :

- Les touristes et les voyageurs d'affaires (de quelques jours à une semaine) : le logement peut être soit loué directement par son propriétaire par l'intermédiaire d'une plateforme de type AirBnB, soit loué à un exploitant dans le cadre d'un achat dans le neuf (Pierre et Vacances...) ;
- Les étudiants : on peut alors louer pour la durée de l'année scolaire (9 ou 12 mois) ;
Il est également possible de louer un logement meublé à l'année.

Il existe 2 manières d'investir en location meublée :
- En faisant tout soi-même, c'est-à-dire en achetant un bien dans l'ancien ou le neuf, en le meublant et en le gérant par ses propres moyens ou par l'intermédiaire d'une agence,
- En achetant un appartement "clé en main" à un propriétaire louant déjà en meublé, ou encore à un promoteur qui livrera le logement, les meubles et fournira un bail commercial avec l'exploitant de la résidence.

Chaque solutions dispose de ses avantages et ses inconvénients. Dans le premier cas, le temps nécessaire à la gestion (ou la facturation des honoraires si celle-ci est confiée à un tiers) peut être élevé, car le taux de rotation des locataires est important. Il est en effet nécessaire de faire de la publicité pour trouver des locataires, puis de faire un état des lieux d'entrée et de sortie à chaque nouvel occupant, ainsi qu'un peu de ménage. Sur certaines périodes, le logement peut également rester vide si aucun locataire ne se présente. On peut néanmoins disposer du bien comme on veut, l'occuper soi-même ou le récupérer à tout moment pour opter pour la location nue... La revente peut suivre les mêmes procédés qu'une revente classique.

Dans le cas d'un investissement en résidence gérée (dans le neuf pour la majorité des cas), le locataire n'est pas une personne physique mais une société commerciale. Les loyers sont versés pendant au moins 9 ans (durée du bail commercial). Le propriétaire n'a rien à faire, puisque c'est l'exploitant qui s'occupe de la mise en location. Que le logement soit occupé ou non, les loyers sont versés au propriétaire. Ce type d'investissement permet également de payer un bien neuf moins cher, puisque la TVA peut être entièrement remboursée sous conditions.
Cependant il est rare de pouvoir profiter de son bien en l'occupant, et la revente peut être plus difficile.

A noter : il est aussi possible de louer une partie d'un logement dont vous êtes déjà propriétaire, y compris une partie de votre résidence principale.

A noter : les locations de type AirBnB sont de moins en moins bienvenues dans les grandes villes. A Paris, il est devenu obligatoire de déclarer son logement sous peine d'avoir une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 euros (voir le site ici).
Dans les villes de plus de 200.000 habitants, il est également nécessaire d'obtenir une autorisation de changement d'usage pour que le logement devienne un local commercial. Attention de bien vérifier ces points avec votre notaire avant d'acheter.
Consulter notre article Location meublée à Paris, attention à la commercialité

Quel bail pour la location meublée ?

Dans le cas où le propriétaire loue le bien à des personnes physiques pour une courte durée, 4 types de baux sont possibles :
- le bail d'habitation meublée, sous la loi de juillet 1989
- le bail commercial, lorsque le bien est loué à un exploitant (résidences gérées, dans ce cas on ne peut récupérer le bien pour soi-même y compris en donnant congé au locataire, puisqu'il ne s'agit pas d'un bail d'habitation)
- le contrat de location saisonnière, qui permet de louer entre quelques jours et 9 mois
- le bail mobilité, nouveauté de la loi ELAN, réservé aux personnes en formation (professionnelle, étudiants, apprentissage...) et en mutation géographique.

Si le logement est loué en meublé à titre de résidence principale du locataire, il faut opter pour un bail de type loi ALUR : le bail d'habitation meublée. Des modèles de baux peuvent être téléchargés sur Internet, par exemple sur le site Le bon bail. Tous les renseignements pratiques sont également disponibles sur le site du service public.

Lorsque le bien fait partie d'une résidence gérée par un exploitant, c'est un bail commercial qui sera mis en œuvre. Ces résidences, dont les lots sont la plupart du temps achetés neufs, sont commercialisées par les promoteurs. Ceux-ci proposent d'acquérir un logement avec ses meubles et de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l'exploitant préalablement choisi pour la résidence. Le locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer le lot à diverses personnes. Ces résidences sont de type « résidence pour étudiants », « résidences séniors », « résidences tourisme / affaire », voire « Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) »...

- Le contrat de location saisonnière est celui qui est utilisé dans la majeure partie des locations de vacances. Il est régi par le Code Civil (articles 1713 et suivants) : il est possible de fixer librement durée, prix et conditions directement entre le propriétaire et le locataire. Attention, les locations ne peuvent alors pas dépasser 90 jours.

- Le bail mobilité est réservé aux personnes en formation ou en mutation professionnelle. Sa durée peut varier entre 1 et 10 mois. Les loyers ne sont pas plafonnés (contrairement au bail d'habitation meublé pour les communes qui appliquent l'encadrement des loyers), mais le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie au locataire.

A noter : La loi ALUR impose que le dépôt de garantie ne dépasse pas deux mois de loyer pour la location d'un meublé à titre de résidence principale du locataire. Elle a également introduit un délai légal de restitution de ce dépôt : un mois si l'état des lieux de sortie ne mentionne rien de notable, et deux mois si ce n'est pas le cas.

Récupérer la TVA pour un achat en immobilier neuf

Pour les biens acquis neufs assorti d'un bail commercial avec exploitant, il est possible de demander le remboursement de la TVA payée lors de l'achat du bien et des meubles. Certains promoteurs se chargent même de la TVA et ne font payer à leur client que le prix hors taxes du bien. Attention néanmoins, la récupération de la TVA est possible car dans un bail commercial, les loyers sont imposés à la TVA. Cela n'a pas de conséquence sur la perception des loyers pour le propriétaire, car l'exploitant verse un loyer hors taxe. Mais cela signifie que le remboursement de TVA n'est acquis qu'au bout de 20 ans. En d'autres termes, la contrepartie de la récupération immédiate de TVA par l'acquéreur est un engagement de sa part de louer le bien en bail commercial pendant 20 ans.

En cas de revente avant le terme, il existe 2 cas de figure. Si le logement est revendu à un propriétaire qui va continuer l'activité ou reprendre le bail commercial, l'opération bénéficie de plein droit de la transmission d'une universalité de biens (article 257 bis du CGI). La vente se déroule alors sans TVA (même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l'achèvement).

Si l'activité n'est pas poursuivie, l'Etat pourra demander le remboursement du reliquat de TVA restant à couvrir. Demandez donc conseil à votre notaire si vous êtes dans le cas d'une revente.

Sur le même thème : AirBnB condamné à une amende par la commune de Paris

Quel régime fiscal pour la location meublée ?

La location meublée n'est pas imposée comme une location vide : les revenus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et pas dans celle des revenus fonciers. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale. Cela procure quelques avantages, bien que cela soit aussi plus contraignant en termes de gestion.

Il existe 2 types statuts : le statut du loueur en meublé non professionnel lmnp et celui du loueur en meublés professionnel lmp.

Le contribuable qui loue en meublé a automatiquement le statut de LMNP, tant que la totalité de ses revenus issus de la location de biens meublés sont inférieurs à 23.000€ par an et/ou si ces revenus constituent moins de la moitié des revenus fiscaux de son foyer fiscal. Si les revenus globaux issus de la location meublée sont inférieurs à 70 000 euros, il est également possible d'opter pour le régime simplifié du "micro-BIC".

Par contre, pour obtenir le statut LMP, il faut cumuler les 3 options suivantes :
- Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 €,
- Elles doivent constituer au moins la moitié des revenus du foyer fiscal,
- Le contribuable doit être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.

Le statut LMP est intéressant car il peut contribuer à réduire l'IFI (nouvel ISF), puisque tous les biens immobiliers détenus dans le cadre de l'activité sont considérés comme biens professionnels et sont à ce titre exonérés.

Concernant la déclaration des revenus, la plupart contribuables sont éligibles au régime du micro-BIC, sous condition que les revenus liés soient inférieurs à 70 000 euros par an. Ce régime permet d'appliquer un abattement de 50% pour tenir compte de toutes les charges sur le bien loué. Lorsque les dépenses sont supérieures à 50% des revenus, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition (déduction des charges réelles).

Enfin, comme les revenus locatifs classiques, les revenus des meublés sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2% en 2018).

A LIRE également :
- Tout savoir sur la fiscalité de la location meublée

A noter : le statut LMP est difficile à obtenir en raison des conditions cumulatives à réunir. Ainsi, pour obtenir plus de 23.000 euros de loyers par an, en imaginant que la rentabilité effective des logements soit de 5%, ce statut nécessite d'avoir constitué un patrimoine immobilier d'environ 460 000 euros de biens, exploités uniquement en location meublée. Ces revenus doivent de plus constituer a minima la moitié des revenus du foyer fiscal.

Opter pour l'amortissement comptable des revenus issus de la location meublée

La déclaration en BIC au régime réel permet de déduire les charges des recettes locatives. La gestion comptable se rapproche de celle d'une entreprise. Ainsi, il est possible de pratiquer un amortissement comptable : chaque année, une fraction du prix du logement est déduite des revenus. Avec un montage bien ficelé, cette option permet de réduire de façon notable les recettes locatives, qui peuvent dans certains cas être ramenées à zéro.

Néanmoins cette opération nécessite l'intervention d'un expert comptable. Certains exploitants et promoteurs proposent ce type de prestations dans leur package. Une question à poser lors d'un projet d'acquisition.

Choisir l'investissement en Censi-Bouvard

La Censi-Bouvard est un peu l'équivalent de la Loi Pinel, mais pour les résidences gérées. Cette loi permet, sous conditions, de réduire son impôt sur le revenu d'un montant correspondant à 11% du prix d'achat étalé sur 9 ans, dans la limite de 300.000 euros.

Prenons l'exemple de l'achat d'un logement en résidence pour étudiants pour un montant de 120.000 euros TTC. Le titulaire du bail commercial pour 9 ans serait la société spécialisée Réside Etudes.
La TVA récupérable serait de 20% du prix hors taxes, soit 20 000 euros. Le prix de revient du bien serait donc de 100.000 euros.
Sur ces 100.000 euros, la réduction d'impôts Censi-Bouvard serait de 11%, soit 100.000 euros. Le bénéfice de cette réduction serait à étaler sur 9 ans. L'impôt sur le revenu pourrait alors être réduit de 1.222 euros par an sur cette période.

Cette réduction est applicable dès l'impôt sur le revenu de l'année d'achèvement. La limite étant de 300.000 euros, il est possible d'acquérir plusieurs biens sur une année.

A savoir cependant : la loi Censi-Bouvard n'existera plus après le 31 décembre 2018. De plus cet avantage entre dans le calcul du plafonnement des niches fiscales : le total des avantages fiscaux ne peut pas dépasser 10.000 euros par an.

A LIRE également :
La loi Censi-Bouvard : comment choisir ? Critères et points de vigilance
Censi-Bouvard : réduction d'impôts et de TVA, rentabilité décuplée

Comment choisir un logement pour faire du meublé ?

Les fondamentaux de l'investissement immobilier restent les mêmes. Plusieurs critères sont à prendre en considération pour réussir son investissement locatif :
- L'emplacement du bien : cibler un logement situé en centre-ville, dans une zone animée, touristique, proche des commerces ou d'un bassin d'entreprises à forte activité. Choisissez une ville attractive où la demande locative est forte.
- Le logement : achetez un bien susceptible de satisfaire les locataires, avec un agencement rationnel et de la luminosité. Privilégiez les petites surfaces, du studio au T2, pour une meilleure rentabilité. Les appartements plus grands sont difficilement adaptés à la location meublée, sauf à viser la colocation. Dans ce cas, restez dans le centre d'une grande ville.
- Le marché : étudiez le marché et faîtes en sorte d'acheter dans une zone où la demande locative est forte de la part des personnes de passage : à proximité d'une université ou d'écoles supérieures, dans une zone très touristique...

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