Location meublée, LMNP, LMP : comprendre pour mieux investir

Deux façons d'investir dans la location meublée

Le principe est simple. Il s'agit d'acheter un logement ainsi que tout le mobilier nécessaire au quotidien du locataire : cuisine équipée, couverts, salon, placards, literie... l'objectif est qu'une personne puisse s'installer et mener sa vie courante en amenant rien d'autre que sa valise. La location meublée est la plupart du temps destinée à des locataires de courte durée :

- Les touristes et les voyageurs d'affaires (de quelques jours à une semaine) : le logement peut être soit loué directement par son propriétaire par l'intermédiaire d'une plateforme de type AirBnB, soit loué à un exploitant dans le cadre d'un achat dans le neuf (Pierre et Vacances...) ;
- Les étudiants : on peut alors louer pour la durée de l'année scolaire (9 ou 12 mois) ;
Il est également possible de louer un logement meublé à l'année.

Il existe 2 manières d'investir en location meublée :
- En faisant tout soi-même, c'est-à-dire en achetant un bien dans l'ancien ou le neuf, en le meublant et en le gérant par ses propres moyens ou par l'intermédiaire d'une agence,
- En achetant un appartement « clé en main » à un propriétaire louant déjà en meublé, ou encore à un promoteur qui livrera le logement, les meubles et fournira un bail commercial avec l'exploitant de la résidence.

Chaque solutions dispose de ses avantages et ses inconvénients. Dans le premier cas, le temps nécessaire à la gestion (ou la facturation des honoraires si celle-ci est confiée à un tiers) peut être élevé, car le taux de rotation des locataires est important. Il est en effet nécessaire de faire de la publicité pour trouver des locataires, puis de faire un état des lieux d'entrée et de sortie à chaque nouvel occupant, ainsi qu'un peu de ménage. Sur certaines périodes, le logement peut également rester vide si aucun locataire ne se présente. On peut néanmoins disposer du bien comme on veut, l'occuper soi-même ou le récupérer à tout moment pour opter pour la location nue... La revente peut suivre les mêmes procédés qu'une revente classique.

Dans le cas d'un investissement en résidence gérée (dans le neuf pour la majorité des cas), le locataire n'est pas une personne physique mais une société commerciale. Les loyers sont versés pendant au moins 9 ans (durée du bail commercial). Le propriétaire n'a rien à faire, puisque c'est l'exploitant qui s'occupe de la mise en location. Que le logement soit occupé ou non, les loyers sont versés au propriétaire. Ce type d'investissement permet également de payer un bien neuf moins cher, puisque la TVA peut être entièrement remboursée sous conditions.
Cependant il est rare de pouvoir profiter de son bien en l'occupant, et la revente peut être plus difficile.

A noter : il est aussi possible de louer une partie d'un logement dont vous êtes déjà propriétaire, y compris une partie de votre résidence principale.

Quel bail pour la location meublée ?

Dans le cas où le propriétaire loue le bien à des personnes physiques pour une courte durée, 4 types de baux sont possibles :
- le bail d'habitation meublée, sous la loi de juillet 1989
- le bail commercial, lorsque le bien est loué à un exploitant (résidences gérées, dans ce cas on ne peut récupérer le bien pour soi-même y compris en donnant congé au locataire, puisqu'il ne s'agit pas d'un bail d'habitation)
- le contrat de location saisonnière, qui permet de louer entre quelques jours et 9 mois
- le bail mobilité, nouveauté de la loi ELAN, réservé aux personnes en formation (professionnelle, étudiants, apprentissage...) et en mutation géographique.

Si le logement est loué en meublé à titre de résidence principale du locataire, il faut opter pour un bail de type loi ALUR : le bail d'habitation meublée. Des modèles de baux peuvent être téléchargés sur Internet, par exemple sur le site Le bon bail. Tous les renseignements pratiques sont également disponibles sur le site du service public.

Lorsque le bien fait partie d'une résidence gérée par un exploitant, c'est un bail commercial qui sera mis en œuvre. Ces résidences, dont les lots sont la plupart du temps achetés neufs, sont commercialisées par les promoteurs. Ceux-ci proposent d'acquérir un logement avec ses meubles et de signer un bail commercial de 9 à 12 ans avec l'exploitant préalablement choisi pour la résidence. Le locataire est alors une société commerciale, qui se charge de sous-louer le lot à diverses personnes. Ces résidences sont de type « résidence pour étudiants », « résidences séniors », « résidences tourisme / affaire », voire « Etablissement d'Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD) »...

- Le contrat de location saisonnière est celui qui est utilisé dans la majeure partie des locations de vacances. Il est régi par le Code Civil (articles 1713 et suivants) : il est possible de fixer librement durée, prix et conditions directement entre le propriétaire et le locataire. Attention, les locations ne peuvent alors pas dépasser 90 jours.

- Le bail mobilité est réservé aux personnes en formation ou en mutation professionnelle. Sa durée peut varier entre 1 et 10 mois. Les loyers ne sont pas plafonnés (contrairement au bail d'habitation meublé pour les communes qui appliquent l'encadrement des loyers), mais le propriétaire ne peut demander de dépôt de garantie au locataire.

Récupérer la TVA pour un achat en immobilier neuf

Pour les biens acquis neufs assorti d'un bail commercial avec exploitant, il est possible de demander le remboursement de la TVA payée lors de l'achat du bien et des meubles. Certains promoteurs se chargent même de la TVA et ne font payer à leur client que le prix hors taxes du bien. Attention néanmoins, la récupération de la TVA est possible car dans un bail commercial, les loyers sont imposés à la TVA. Cela n'a pas de conséquence sur la perception des loyers pour le propriétaire, car l'exploitant verse un loyer hors taxe. Mais cela signifie que le remboursement de TVA n'est acquis qu'au bout de 20 ans. En d'autres termes, la contrepartie de la récupération immédiate de TVA par l'acquéreur est un engagement de sa part de louer le bien en bail commercial pendant 20 ans.

En cas de revente avant le terme, il existe 2 cas de figure. Si le logement est revendu à un propriétaire qui va continuer l'activité ou reprendre le bail commercial, l'opération bénéficie de plein droit de la transmission d'une universalité de biens (article 257 bis du CGI). La vente se déroule alors sans TVA (même si le bien est venu dans le délai de 5 ans après l'achèvement).

Si l'activité n'est pas poursuivie, l'Etat pourra demander le remboursement du reliquat de TVA restant à couvrir. Demandez donc conseil à votre notaire si vous êtes dans le cas d'une revente.

Quel régime fiscal pour la location meublée ?

La location meublée n'est pas imposée comme une location vide : les revenus sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et pas dans celle des revenus fonciers. La location meublée est en effet considérée comme une activité commerciale. Cela procure quelques avantages, bien que cela soit aussi plus contraignant en termes de gestion.

Il existe 2 types statuts : le statut du loueur en meublé non professionnel lmnp et celui du loueur en meublés professionnel lmp.

Le contribuable qui loue en meublé a automatiquement le statut de LMNP, tant que la totalité de ses revenus issus de la location de biens meublés sont inférieurs à 23.000€ par an et/ou si ces revenus constituent moins de la moitié des revenus fiscaux de son foyer fiscal. Si les revenus globaux issus de la location meublée sont inférieurs à 70 000 euros, il est également possible d'opter pour le régime simplifié du « micro-BIC ».

Par contre, pour obtenir le statut LMP, il faut cumuler les 3 options suivantes :
- Les recettes annuelles issues de la location meublée doivent être supérieures à 23 000 €,
- Elles doivent constituer au moins la moitié des revenus du foyer fiscal,
- Le contribuable doit être inscrit au Registre des Commerces et des Sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.

Le statut LMP est intéressant car il peut contribuer à réduire l'IFI (nouvel ISF), puisque tous les biens immobiliers détenus dans le cadre de l'activité sont considérés comme biens professionnels et sont à ce titre exonérés.

Concernant la déclaration des revenus, la plupart contribuables sont éligibles au régime du micro-BIC, sous condition que les revenus liés soient inférieurs à 70 000 euros par an. Ce régime permet d'appliquer un abattement de 50% pour tenir compte de toutes les charges sur le bien loué. Lorsque les dépenses sont supérieures à 50% des revenus, il est possible d'opter pour le régime réel d'imposition (déduction des charges réelles).

Enfin, comme les revenus locatifs classiques, les revenus des meublés sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2% en 2018).