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11-12-2019 13:02:00 | Publié le
11-12-2019 12:43 Photo : Thomas de Saint-Leger et Matthieu Navarre
Ideal-investisseur.fr. – Perl arrive au moment de vérité, celui de la fin d'usufruit des premières opérations de démembrement de propriété que la société avait lancées avant 2006. Comment cela se passe-t-il ?
Thomas de Saint-Leger. - C'est un sujet d'actualité effectivement. Ce qu'il est important de retenir, c'est que nous sommes les premiers, et à ce jour les seuls, à l'avoir expérimenté. Nous en parlons beaucoup, car c'est l'une des grandes interrogations des acteurs de l'industrie. Ce que nous avons réussi à faire sur nos opérations arrivées en fin d'usufruit apporte une sérénité et une meilleure visibilité sur l'ensemble du montage. C'est important pour apporter un éclairage plus précis sur la façon dont les choses se passent à la fin de l'opération.
Matthieu Navarre. – La grande particularité de cet exercice, c'est que ce qui a été une expérimentation pendant longtemps est devenue une ingénierie aujourd'hui totalement maîtrisée chez Perl.
Depuis 2017, 4 opérations sont arrivées à leur terme, ce qui représente 70 logements au total. Actuellement, 450 logements sont en cours de préparation de fin d'usufruit. A partir de 2023, nous parlerons de 450 logements chaque année. Nous anticipons donc au maximum ces débouclages grâce à une équipe dédiée de 8 salariés.
La particularité de Perl, c'est que nous nous positionnons comme un service à la nue-propriété. Nous ne proposons pas qu'une offre immobilière transactionnelle, nous accompagnons aussi l'intégralité du cycle. Ainsi, nous intervenons auprès des propriétaires entre 3 et 4 ans avant chaque débouclage d'opération. Par exemple, pour les logements dont l'extinction de l'usufruit est prévue en 2023, nous a déjà pris contact avec les 450 acquéreurs qui nous avaient fait confiance il y a 15 ans.
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Ideal-investisseur.fr. – Quelles actions entreprenez-vous pour que la libération des logements soit effective au moment où le nu-propriétaire peut reprendre son bien ?
Thomas de Saint-Leger. – Notre travail est vraiment d'accompagner chacun des acteurs (nu-propriétaire, bailleur et locataire) dans ce moment important qu'est la fin d'un usufruit. Cela demande une expertise ainsi que la connaissance des opérations et des acteurs. Perl est le meilleur interlocuteur pour tout cela puisque nous sommes présents depuis le début, au centre du mécanisme et en relation avec chacune des parties prenantes.
Pour être très précis, la loi ENL impose une intervention un an avant la fin de l'usufruit. L'ensemble des acteurs doit être alerté au moins 12 mois avant l'extinction de l'usufruit, dans la mesure où si le nu-propriétaire souhaite occuper ou vendre son appartement quand il aura retrouvé la pleine propriété, il lui faut pouvoir délivrer un congé au locataire 6 mois avant la fin de l'usufruit.
Pour le bailleur social [l'usufruitier, ndlr], cela permet d'anticiper l'éventuel congé à donner au locataire en place. Si le locataire est encore éligible au logement social, le bailleur doit lui proposer une solution de relogement qui correspond à ses besoins, notamment professionnels (zone proche, caractéristiques du logement comparables).
De façon très opérationnelle, 24 mois avant la fin de l'usufruit, Perl envoie un courrier à l'ensemble des parties prenantes. Nous rappelons au bailleur que le bien qu'il a en usufruit va passer sous un autre état et parlons aux équipes qui vont gérer la sortie de l'usufruit. Nous commençons à travailler sur l'état technique et la situation de l'immeuble afin de pouvoir envisager les travaux de remise en état. Et au fur et à mesure, entre ces 24 mois et ces 12 mois, nous allons recueillir les informations qui vont permettre de mettre en place une sortie concertée et efficace.
Matthieu Navarre. - L'objectif de Perl c'est de proposer un service aussi bien auprès des propriétaires qu'auprès des bailleurs, le tout très en amont de la fin d'usufruit. Nous allons au-delà de ce qu'impose la loi : Perl prend 2 ans avant l'extinction de l'usufruit pour pouvoir préparer sereinement cette transition.
Ideal-investisseur.fr. - Tout cela représente un travail colossal pour Perl ?
Matthieu Navarre. - L'engagement de Perl n'est pas uniquement sur le fait de vendre une nue-propriété, il est sur le fait d'être un partenaire à long terme de tous ces nus-propriétaires. Notre marque de fabrique, c'est vraiment le service apporté à l'ensemble de nos interlocuteurs et en particulier à nos clients, les propriétaires. Cela représente effectivement un gros travail, d'autant que notre volume de biens en nue-propriété est aujourd'hui de plus de 8 500 logements.
Pendant la durée de l'usufruit, nous mettons une plateforme internet, myPerl.com, à disposition des nus-propriétaires. Ils peuvent y trouver des informations dès la première phase, celle où l'immeuble neuf est en phase de construction. Lorsque l'immeuble est livré/occupé, ils y trouvent des informations pratiques comme par exemple les rapports techniques qui sont réalisés tous les 4 ans, et la vie de l'immeuble lui-même.
A la sortie, notre objectif est de standardiser les services offerts en essayant de simplifier la vie de l'ensemble des parties prenantes, notamment des propriétaires. Bien entendu, tout cela est évidemment fait de concert avec les conseillers en gestion de patrimoine qui initialement avaient proposé la solution à leur client. Ceux-là même qui nous ont fait confiance sont évidemment au cœur du dispositif pendant toute la durée de l'opération et à son terme également.
Ideal-investisseur.fr. – Est-ce qu'il y a un coût supplémentaire pour le nu-propriétaire ?
Matthieu Navarre. – Aucun coût supplémentaire n'est facturé au nu-propriétaire. Le client a fait confiance à Perl et la façon dont nous le remercions de cette confiance, c'est de l'accompagner pendant toute la durée de l'usufruit, notamment à la fin.
Pour ce qui est du changement de statut de nu-propriétaire à celui de plein-propriétaire, c'est juridiquement automatique. De fait, il récupère la pleine propriété le jour de l'extinction de l'usufruit : sans coût, ni acte notarié, ni formalité à suivre.
Ideal-investisseur.fr. – Quels sont les objectifs de Perl pour 2020 ?
Thomas de Saint-Leger. – L'idée est de diversifier nos produits et de renforcer notre présence sur le territoire, notamment sur les zones pour lesquelles les investisseurs ont une attirance particulière. Nous ambitionnons d'atteindre 1 000 logements en démembrement l'an prochain.
Nous travaillons depuis un certain temps sur les logements étudiants et jeunes actifs, qui offrent beaucoup d'avantages aux investisseurs. Avec des logements de taille relativement restreinte (de l'ordre de 25m²), ils peuvent être accessibles pour un montant d'investissement raisonnable : à partir de 80 000 € en nue-propriété selon la localisation. De plus, la modularité de ces biens peut permettre d'acheter deux lots l'un à côté de l'autre, par exemple pour les réunir à la fin de l'usufruit.
Il y a un gros besoin de logements étudiants à loyer abordable sur l'ensemble du territoire, et le gouvernement va pousser à leur développement. Et il se trouve que le démembrement de propriété est tout à fait adapté à ce type de biens.
Pour ce qui est de nos implantations, aujourd'hui plus que jamais nous envisageons d'être présents à la fois dans les zones extrêmement tendues (Paris intra-muros, où nous avons 3 programmes actuellement), les grandes métropoles (Lyon, Nice, Marseille, Nantes, Toulouse) et des territoires où de la tension se crée.
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