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Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

| Publié le 05-09-2019 15:22 |
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
Crédit(s) photo(s) : © Pixabay  

Dans le but d'optimiser la gestion de son patrimoine, le propriétaire d'un bien immobilier a le droit de l'utiliser à sa convenance, sans autres limitations que celles établies par la loi. Dans ce contexte, le démembrement de la propriété est une démarche juridique qui consiste à diviser la propriété d'un actif en deux droits distincts : l'usufruit d'une part et le nu-propriétaire de l'autre. Pour en savoir davantage sur le démembrent de propriété, il faut étudier ce concept et l'analyser de plus près.

Le démembrement de propriété : c'est quoi ?

La propriété présente trois caractéristiques connues sous les noms d'abusus, fructus et usus. Il s'agit du droit d'utilisation et de jouissance du bien, du droit de bénéficier des gains obtenus grâce à la propriété tels que les loyers par exemple, et du droit de disposition, de modification ou de cessions de la propriété. Il est important d'en savoir plus sur le démembrement, pour clarifier toutes les questions connexes, y compris les aspects fiscaux entre autres.

Le démembrement de propriété consiste à partager ces droits, c'est-à-dire à diviser la propriété entre usufruit et nue-propriété ; de manière à ce que l'usus et le fructus soient attribués à l'usufruitier et l'abusus (droit du nu-propriétaire).

Le démembrement de propriété est un acte juridique souvent privilégié, lors d'une donation ou d'une succession, pour ses avantages fiscaux. Le démembrement concerne les biens immobiliers comme les appartements et les maisons, ainsi que les valeurs mobilières comme les assurances-vie ou les comptes d'épargne en actions. Le démembrement peut également concerner d'autres éléments tels que l'argent entre autres.

L'usufruit :

L'usufruit donne le droit à son détenteur (usufruitier) d'utiliser le bien et de bénéficier des revenus perçus de la propriété (usus, fructus). L'usufruitier peut ainsi occuper la propriété et jouir du bien, le mettre en location, percevoir la totalité des fruits (sauf dans le cas où le contrat prévoit une répartition), et même de céder son droit à titre gratuit.

En parallèle des droits, il y a aussi des responsabilités que l'usufruitier doit respecter. En effet, il est de son devoir d'effectuer toutes les réparations nécessaires afin de maintenir le bien dans son état normal, régler toutes les charges et payer les taxes. À la fin du contrat, il est obligatoire de rendre la propriété, dans l'état initial, au nu-propriétaire. On parle donc de remembrement de la propriété, dans la mesure où le propriétaire récupère son bien.

L'usufruit peut être annulé avant les termes prévus, dans les cas suivants :
• Lorsque l'usufruit abuse de son droit, n'effectue pas de travaux de réparation ou bien cause des dommages au bien qu'il occupe.
• L'usufruitier n'utilise pas la propriété pendant une période de 30 ans.
• La renonciation du détenteur à son droit d'usufruit.
• En cas de décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien sans avoir à payer des droits de succession.

Le nu-propriétaire :

C'est la personne qui dispose du bien, mais qui ne l'utilise pas. Il peut l'abandonner ou le céder (à titre onéreux ou gratuit). Cependant, toutes ses opérations nécessitent l'approbation de l'usufruitier. À cet égard, il est recommandé de faire le tour des différents aspects de cette question.

Le nu-propriétaire a l'obligation de financer les travaux majeurs de réparations qui n'ont pas été causés par l'utilisation du bien, et de payer la taxe foncière. Il est aussi de son devoir de maintenir la propriété dans un bon état, dans le cas où l'usufruitier s'abstient de le faire. Le nu-propriétaire peut demander des dommages et intérêts par la suite. En cas de décès du nu-propriétaire, les droits seront transférés aux héritiers.

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Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété représente plusieurs avantages. En effet, il permet au nu-propriétaire de transférer la gestion de sa propriété ou ses biens à l'usufruitier. Il pourra ainsi recevoir des bénéfices sur sa gestion. En cas de donation ou de succession, le démembrement est privilégié, car il permet de réduire la fiscalité et minimiser les droits de succession.

Lors d'un achat en démembrement, les droits de donation sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété au lieu de la valeur du bien. Par conséquent, ces droits seront réduits. En outre, l'âge du donateur au jour de la donation, décide de la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété.

Par exemple, si l'âge du donateur est compris entre 41 et 50 ans, la répartition des valeurs sera de 60 % pour l'usufruitier et de 40 % pour le nu-propriétaire. Ces parts sont inversés quand le donateur est âgé de 61 à 70 ans. L'âge est donc un facteur à ne pas négliger lors d'un démembrement, afin de pouvoir profiter de tous les avantages. C'est le cas également, lorsqu'il s'agit d'un achat en démembrement de propriété.

A lire également : Financer son acquisition en nue-propriété


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