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Toulouse : une prochaine flambée des prix immobiliers ?



La future Ligne à Grande Vitesse (LGV), qui devrait placer Toulouse à seulement 3h15 de Paris, et la création d'une troisième ligne de métro pourraient engendrer une flambée des prix immobiliers, à l'image de ce que vit Bordeaux.

Temps de lecture : 5 minute(s) - | Mis à jour le 05-11-2021 09:22 | Publié le 07-02-2019 16:22
Photo : © Shutterstock  

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Les prix de Bordeaux ont flambé avec l'arrivée de la LGV

Depuis que Bordeaux n'est plus qu'à 2 heures de Paris grâce à l'arrivée de la LGV (Ligne Grande Vitesse), les prix immobiliers de la métropole du Sud-Ouest ont connu une envolée sans précédent. Concrètement, la hausse des prix s'est nettement accélérée entre 2016 et 2018, dans les mois qui ont entouré l'inauguration de la nouvelle ligne de TGV.

Cette forte pression immobilière a contraint de nombreux ménages à s'installer en périphérie faute de pouvoir trouver des logements à des prix raisonnables en centre-ville. A tel point que fin 2017, l'agglomération avait vu fleurir un peu partout des autocollants sur lesquels on pouvait lire « Parisien, rentre chez toi ». Une réaction qui avait provoqué la colère du maire de Bordeaux, Alain Juppé.

En 2018, la région de Bordeaux est celle qui a subi la plus forte progression des prix. « La hausse est quasi-générale sur la métropole bordelaise alors que le marché marque un net retrait à l'extérieur. Le constat est simple et inédit : les trois plus fortes hausses mesurées dans 81 villes françaises sur un an concernent des communes de la métropole. Limitrophes de Bordeaux (+12,7%) les communes de Mérignac (+13,6%) et Pessac (+16,4%) ont vu leur prix exploser en 2018 », indique maître Edouard Bentéjac, Président de la Chambre des notaires de Gironde, dans son édito de février.


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Toulouse : prochaine ville à subir la flambée des prix ?

Dans la région de Toulouse, l'exemple de Bordeaux fait monter quelques inquiétudes quant à une prochaine flambée des prix : la LGV devrait bientôt être prolongée jusqu'à Toulouse. La ville serait alors placée à 3h15 de Paris, contre 5h17 en moyenne aujourd'hui.
D'autant que la Ville Rose de Claude Nougaro bénéficie déjà d'une belle attractivité, celle-ci étant classée 2ème ville où les Français aimeraient travailler derrière... Bordeaux (palmarès annuel de Great Place to Work 2018). En 5 ans, les données de la plateforme Meilleursagents indiquent que Toulouse a déjà vu ses prix progresser de 14,4%, là où Bordeaux culmine à +25%.

D'autres villes avaient précédemment subi un sort identique au moins à court termes : Marseille avait vu ses prix exploser au début des années 2000 avec l'arrivée du TGV, plaçant la ville à 3h17 de la capitale (soit la même durée de trajet que le futur Paris-Toulouse). Reims avait aussi vu ses prix progresser vers 2007-2008, lorsque la LGV-Est avait rapproché la capitale de la Champagne de Paris, à seulement 45 minutes de transport. Dans les deux cas, la progression des prix de l'immobilier résidentiel s'était vite essoufflée, révélant un effet spéculatif et un rééquilibrage.

Dans tous les cas, la création d'infrastructures de transports a apporté une nouvelle attractivité aux villes de façon quasi-systématique, que ce soit pour des raisons intrinsèques ou des raisons spéculatives. Concernant Toulouse, l'impact pourrait toutefois être plus mesuré, puisque les trains devront d'abord s'arrêter à Bordeaux avant de prolonger leur trajet. Une étape qui pourrait bien avoir un effet de « filtre ».

Le projet de LGV fait partie du « Grand Projet ferroviaire du Sud-Ouest » (GPSO), qui « a pour objectif une amélioration globale des services ferroviaires et un renforcement de leur part modale dans le Grand Sud-Ouest, aujourd'hui inférieure à la moyenne nationale. Il concerne aussi bien la mobilité longue distance que les transports du quotidien », d'après le site Internet dédié.


La date de réalisation de la LGV encore incertaine

Alors verra-t-on une campagne anti-parisiens fleurir prochainement à Toulouse comme à Bordeaux ? Pas si sûr. Le calendrier de la réalisation de la LGV n'est, à ce stade, pas déterminé, et il est peu probable que le chantier puisse démarrer lors de ce quinquennat. Alors que le projet est discuté depuis le début des années 1990, il pourrait être repoussé à 2037.

S'il recueille le soutien du Ministre de l'Économie, le projet n'est aujourd'hui pas financé à l'instar de l'autre LGV régionale Montpellier-Perpignan. Une situation qui ne manque pas d'exaspérer certains élus locaux, dont Carole Delga, présidente de région Occitanie / Pyrénées-Méditerranée, dont les propos ont été rapportés par LaDépêche.fr : « On ne peut refuser ces deux projets de LGV à hauteur de 150 millions d'euros alors que le Grand Paris bénéficie de 560 millions d'euros ». De nouvelles décisions sont attendues dans le courant du mois de février.

Sur le même thème : Nantes : une forte demande fait monter les prix de l'immobilier

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La troisième ligne du métro toulousain sera livrée en 2025

Contrairement à la LGV, la création de la troisième ligne du métro toulousain est sur les rails. Le tracé, qui comporte 21 stations, a été confirmé à l'été 2018. La nouvelle ligne devrait lier Colomiers à l'Ouest à la Cadène au Sud-Est, en passant par Airbus, La Vache, Marengo, Côte Pavée et Montaudran. Des interconnexions sont prévues avec les trams T1 et T2 ainsi qu'avec la ligne B.

Avec une mise en service à horizon 2025, le métro devrait entraîner des hausses du prix des logements dans son sillage, la desserte en transports en commun étant devenue un critère de choix pour les habitants. L'exemple typique est celui du quartier Saint-Cyprien, passé du statut de quartier le moins cher de Toulouse à l'un des plus onéreux après l'arrivée du métro dans les années 1990.




Dans quel quartier investir à Toulouse ?

Plusieurs dizaines de programmes immobiliers neufs sont généralement en cours de commercialisation à Toulouse. La plupart sont éligibles à la loi Pinel. Mais attention, car les avantages de cette loi immobilière seront réduits dans cette ville comme sur tout le territoire national à compter du 1er janvier 2023. Pour le moment, il est toujours possible de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 21 % du prix du bien neuf.
A voir : programme neuf Toulouse.

La Cartoucherie
Situé à proximité du centre hospitalier universitaire de Purpan, cet éco-quartier en plein développement est le fruit d'un programme d'aménagement urbain qui laisse présager un bel avenir. Le quartier est bien desservi en transports en commun, puisque le tram permet de gagner le métro Arènes en quelques minutes.

Lardenne
Il s'agit de l'un des quartiers les plus verts de la ville rose. De nombreux espaces non construits aèrent considérablement la zone. Le quartier de Lardenne n'en est pas moins à proximité immédiate du centre de Toulouse. Les investisseurs immobiliers pourront y privilégier les achats locatifs destinés aux étudiants, le quartier étant à proximité de l'école vétérinaire et de l'École nationale des finances publiques.

Compans-Caffarelli
Il s'agit probablement de l'un des quartiers les plus chers de Toulouse. Central, desservi par le métro, il abrite également des établissements d'enseignement supérieur comme la faculté de droit, l'école de commerce de Toulouse et l'ISEG. La demande de logements étudiants y est donc importante, mais le quartier et tout aussi plébiscité par les locataires plus classiques.


Les 7 derniers
Le quartier est surtout recherché par les familles. En lisière de Blagnac et avec un accès à la rocade, il est doté de nombreuses commodités, commerces, restaurants, et écoles. Il est facile pour ses habitants de rejoindre la place du Capitole ou les bassins d'emplois comme le site d'Airbus ou le CHU. La demande locative est assez intense.

Les Ponts-Jumeaux
Le quartier bénéficiera de l'arrivée d'une troisième ligne de métro avant 2030. C'est l'un des facteurs qui provoque un engouement pour les nouvelles constructions. Les projets immobiliers sont donc nombreux dans cette zone proche du canal du midi.

Les Carmes
Quartier central et animé, les Carmes attire par ses nombreux commerces de proximité et son marché. Les programmes immobiliers neufs sont rares mais les investisseurs immobiliers peuvent y trouver des appartements anciens tout aussi intéressants.

Les Chalets
À proximité de la célèbre basilique Saint-Sernin, le chalet est un quartier résidentiel où les acheteurs trouveront surtout de belles maisons. L'offre n'est pas abondante, mais cette zone est considérée comme une valeur sûre pour un achat immobilier. Les plus chanceux pourront trouver des biens à vendre en loi Malraux.



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