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Impôts : les pièges de la déclaration des revenus locatifs



Location classique ou saisonnière via des plateformes comme Airbnb, investissement en loi Pinel... chaque situation a ses propres exigences déclaratives. Voici les erreurs les plus courantes dans la déclaration des revenus immobiliers (et les pistes pour les éviter).

Temps de lecture : 4 minute(s) - Par | Mis à jour le 17-05-2024 12:21 | Publié le 17-05-2024 12:11  Photo : Shutterstock  
Impôts : les pièges de la déclaration des revenus locatifs

Les erreurs courantes à éviter :
1- Inclure les charges locatives dans les revenus
2- Oublier de déclarer sa réduction Pinel
3- Déclarer ses revenus de location saisonnière comme des revenus fonciers
4- Oublier de déclarer ses biens immobiliers, même vacants


Erreur n°1 : inclure les charges payées par le locataire dans ses revenus fonciers

La location d’un bien immobilier en bail d’habitation classique est probablement le cas le plus courant, et le plus simple à traiter. Les revenus seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers (voir notre article "Comment calculer ses revenus fonciers").

Pour déterminer le montant des revenus fonciers imposables, il est nécessaire de calculer les recettes brutes. Cela implique d’additionner tous les loyers perçus pour les biens immobiliers que vous possédez et louez vides, avant application des prélèvements sociaux.

Mais attention : il est important de noter que les charges payées par le locataire ne doivent pas être incluses dans le calcul des revenus fonciers. Par exemple, si un propriétaire loue un appartement de deux pièces pour un loyer mensuel de 800 euros, avec 40 euros de charges, il ne devra déclarer que les 800 euros de loyer, et non les 840 euros perçus chaque mois. Si le logement est loué toute l'année, les loyers déclarables s'élèvent à 800 x 12 = 9600 euros.

À ces loyers, il convient d'ajouter les subventions éventuellement obtenues de l'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat), les indemnités d’assurance perçues pour cause de loyers impayés ou de sinistre, etc. Évidemment, les loyers impayés ne sont pas comptabilisés, puisqu'ils n'ont pas été perçus, et les dépôts de garantie ne sont inclus que s'ils ont été utilisés pour couvrir un impayé ou pour remettre en état les locaux loués.

Si les revenus locatifs annuels bruts de l’ensemble des biens mis en location sous ce régime n'excèdent pas 15 000 euros, les propriétaires peuvent choisir le régime micro-foncier, qui offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les recettes brutes. Si les charges sont plus importantes, ils ont la possibilité d’opter pour le régime réel, grâce auquel ils pourront déduire de nombreuses dépenses : intérêts d’emprunt, charges locatives, primes d’assurances, charges de copropriété, travaux…

Le régime réel devient obligatoire au-delà de 15.000 € de recettes. En cas de lourds travaux, dont le montant dépasse les recettes locatives, un déficit foncier se crée. Le revenu de la catégorie des revenus fonciers sera alors négatif, et pourra réduire la base imposable jusqu’à 10 700 euros maximum.
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Erreur n°2 : oublier de déclarer sa réduction Pinel

Les biens mis en location ont parfois été achetés en loi Pinel, permettant une réduction d’impôt annuel pendant 6 à 12 ans. Dans ce cas, le contribuable doit remplir la déclaration de revenus fonciers classique (déclaration 2042 ou 2044 en cas d’option pour le régime réel), et passer par d’autres étapes.

Le formulaire 2044-EB est essentiel pour déclarer l’engagement de location dans le cadre du dispositif Pinel. Il est nécessaire de le remplir la première année pour notifier l’administration fiscale de votre engagement de location. Vous devrez y indiquer :
- Les caractéristiques du logement (adresse, surface, etc.).
- La date d’achèvement des travaux ou d’acquisition.
- La durée de l’engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
- Les informations relatives au locataire (nom, date d’entrée dans les lieux).

Enfin, le formulaire 2042-C est utilisé pour déclarer les réductions d’impôt. Dans ce formulaire, vous devez reporter les informations relatives à votre investissement Pinel dans la section "Charges ouvrant droit à réduction d'impôt". Vous y mentionnerez :
- Le montant de l’investissement Pinel,
- Le montant de la réduction d’impôt auquel vous avez droit, calculé en fonction du prix d’achat et de la durée de l’engagement de location (12%, 18% ou 21% du montant investi, répartis sur 6, 9 ou 12 ans).


Erreur n°3 : déclarer les revenus d'une location saisonnière comme des revenus fonciers


Vous louez une maison ou un appartement en location saisonnière, par exemple sur AirBnB ? Attention : ces revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et pas des revenus fonciers. Pour cela, sur la page d’accueil de la déclaration, cochez la case “revenus des locations meublées non professionnelles” (formulaire 2042C).

Inscrivez ensuite le total des loyers perçus dans la case 5ND. Vous bénéficiez alors d’un abattement automatique de 50% si vos loyers ne dépassent pas 77 700 euros sur l’année (régime du micro-BIC).

Vous avez également la possibilité d’opter pour le régime réel, qui peut s’avérer avantageux si vos dépenses engagées pour ce bien dépassent 50% des loyers. Vous pourrez alors déduire les charges : frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux, etc.

Avec le statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), les particuliers peuvent aussi bénéficier de l'amortissement du bien immobilier et des meubles sur plusieurs années. Cette possibilité, fiscalement intéressante, nécessite cependant l'intervention d'un cabinet comptable LMNP spécialisé.


Erreur n°4 : oublier de déclarer vos biens immobiliers et vos locataires

Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de locaux d’habitation doivent les déclarer à l’administration fiscale.
L’un des principaux objectifs de cette mesure est de permettre à l'administration fiscale de mieux discerner les types de locaux soumis à l'impôt local. En particulier, elle vise à identifier :
- Les résidences secondaires.
- Les logements vacants.
- Les locaux d'habitation utilisés à d'autres fins (locations meublées, Airbnb, etc.).

Pour déclarer, les propriétaires doivent se rendre sur leur espace personnel sur impots.gouv.fr et sélectionner l'onglet « Biens immobiliers ». Dans cette section, ils devront renseigner diverses informations sur chacun de leurs biens, notamment l'identité des occupants, la nature de l'occupation (résidence principale, secondaire, etc.), et les périodes d'occupation.

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Commentaires (15)

Pfff, c'est toujours galère la déclaration des revenus locatifs ! Faut vraiment faire attention pour pas se planter, surtout avec toutes ces lois comme le Pinel et les locations sur Airbnb. Bon courage pour pas tomber dans un des pièges.

Je me demande combien de personnes tombent dans ces pièges chaque année !

C'est pas croyable comme la fiscalité sur les revenus locatifs peut être compliquée. On devrait presque avoir un guide dédié pour éviter les pièges classiques comme ceux mentionnés. Avez-vous une bonne ressource ou un conseil pour ceux qui débutent avec la déclaration de revenus Airbnb ou en loi Pinel ?

Je trouve ce genre d'article super utile. Ça permet d'éviter les erreurs courantes qui peuvent coûter cher aux contribuables. Avec toutes les subtilités fiscales, mieux vaut être bien informé. Merci pour ces précisions !

J'ai toujours des doutes sur comment déclarer mes revenus Airbnb. Si je me plante, avec les pénalités, ça peut coûter cher.