Location saisonnière : le gouvernement dit oui à la double imposition

Un principe désormais entériné par Bercy

Le débat n’est pas nouveau, mais il a pris une nouvelle tournure avec la publication de deux réponses ministérielles. Elles rappellent les principes : la CFE est due dès que l’on exerce une activité professionnelle indépendante, même à titre occasionnel, et la Taxe d'Habitation sur les Résidences Secondaires (THRS) s’applique aux logements meublés dont le propriétaire conserve l’usage au 1er janvier de l’année d’imposition. Or, selon l’administration fiscale, le fait de pouvoir choisir les périodes de mise en location suffit à considérer que le propriétaire conserve la jouissance du bien.

L’argument s’appuie sur un arrêt du Conseil d’État de 2023, qui affirme que « lorsqu’un bien est mis à disposition du public selon des modalités souples, pour des périodes décidées par le propriétaire, ce dernier en conserve la disposition au sens fiscal ». Même déléguée à une agence ou mise en ligne sur une plateforme comme Airbnb, la gestion ne suffit donc pas à écarter la THRS. Une gestion exclusive, assortie d’un engagement de non-usage, reste la seule voie possible pour tenter d’éviter la taxe.

La CFE, impôt professionnel même pour les particuliers

Côté CFE, le principe est clair : toute personne qui exerce une activité générant un revenu, même non salariée et à titre complémentaire, est redevable de la cotisation. La location meublée saisonnière, assimilée à une activité commerciale, entre dans ce cadre. L’imposition prend effet dès 5 000 euros de chiffre d’affaires, avec une cotisation minimale fixée par les communes 243 euros au minimum en 2025.

Seules exceptions : les meublés situés dans l’habitation personnelle du loueur, lorsque la commune n’a pas pris de délibération contraire, et les biens situés en Zone France Ruralités Revitalisation (ZFRR), pour lesquels une exonération est possible sur décision locale. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ne sont donc pas systématiquement exonérés, contrairement à une idée encore répandue.

THRS : une taxe fondée sur la jouissance du bien au 1er janvier

La THRS vise les logements meublés non occupés à titre de résidence principale depuis la fin de la taxe d’habitation généralisée. Elle s’applique aux résidences secondaires au sens fiscal. Le critère déterminant est la jouissance du bien au 1er janvier : si le propriétaire a la faculté d’occuper le logement, il devient imposable, même si celui-ci est proposé à la location.

C’est ce point qui alimente le débat : un bien confié à une agence, mais sans mandat de gestion exclusif interdisant la jouissance par le propriétaire, reste théoriquement disponible pour son usage. En l’absence d’engagement formel de non-occupation, le fisc considère que la THRS s’applique. Et la requalification est rapide en cas de contrôle, surtout si les annonces sur plateformes sont à la main du bailleur ou si des périodes de vacance laissent penser à un usage personnel.

Le mandat de gestion exclusif, une parade possible

Pour échapper à la THRS, le propriétaire doit démontrer que le bien n’était pas à sa disposition au 1er janvier. En pratique, cela passe par la signature avant cette date d’un mandat de gestion exclusif, assorti d’une clause de non-occupation à titre personnel. Une simple délégation ou un mandat non exclusif ne suffit pas. Cette subtilité a été confirmée dans les deux réponses ministérielles.

En cas de doute, le fisc considérera que le logement reste une résidence secondaire. Il pourra alors exiger la taxe, voire requalifier le régime d’imposition du bien. Pour les investisseurs, l’enjeu est donc autant fiscal qu’administratif : sans preuve tangible de renoncement à l’usage personnel, la THRS devient une charge automatique.

Deux impôts, deux logiques… et aucune compensation

La CFE peut être déduite dans le cadre d’une location meublée soumise au régime réel. En revanche, la THRS n’est pas déductible. Le cumul des deux peut donc représenter une charge significative pour les bailleurs. Pire, les taux de la THRS sont votés par les collectivités locales et peuvent être majorés de 5 % à 60 %, notamment dans les zones tendues.

Dès lors, la fiscalité réelle d’un bien meublé loué en courte durée devient plus lourde que prévu. Et le montage fiscal qui faisait la popularité de la location saisonnière, fondé sur une rentabilité brute élevée et des charges récupérables, se fragilise. Dans certaines communes, le montant cumulé de CFE et THRS peut atteindre plusieurs milliers d’euros, remettant en cause l’intérêt de ce type d’exploitation pour les petits investisseurs.

Contrairement aux idées reçues, un bien meublé mis en location saisonnière peut supporter deux impositions foncières simultanées : la contribution foncière des entreprises (CFE) et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS). La première est liée à l’exercice d’une activité indépendante, tandis que la seconde dépend de la capacité de jouissance/disposition du bien immobilier. Ce dossier présente chaque impôt, précise ses modalités d’application et dévoile les conditions de cumul et d’exonération.