Investir en crowdfunding immobilier, c’est financer des PME
Avec la mise en redressement judiciaire d'un promoteur, le crowdfunding immobilier n'échappe pas à ce constat.
Rappelons-le : investir en financement participatif immobilier, ce n'est pas investir dans la pierre. Il s'agit bel et bien de financer des PME. Or comme toute entreprise, celles-ci subissent un risque de défaillance. Par nature, rien ne peut garantir ni sécuriser un tel investissement. C'est d'ailleurs bien parce que ce risque existe que les projets proposent des rendements de 10% en moyenne.
Le crowdfunding immobilier n’est pas le seul impacté par cette défaillance
Citons les banques qui ont financé les projets immobiliers concernés. Si le crowdfunding permet d'apporter les fonds propres, une opération est pratiquement toujours financée par un emprunt. Le promoteur est également dans l'obligation de souscrire une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) auprès d'un établissement financier : en cas de faillite du promoteur, la banque s'engage à achever l'immeuble en construction à ses frais. C'est ce qui risque de se passer pour tout ou partie des projets, en fonction de leur avancement.
Le groupe avait aussi levé des fonds via une société de financement à hauteur de 2 millions d'euros à l'automne 2016 après avoir effectué une première levée de fonds de 2,1 millions d'euros en 2015 auprès d'un fonds d'investissement. Ces deux entités pourraient elles aussi ne pas être remboursées.
Pour obtenir ces financements, l'entreprise a dû présenter ses comptes et ses projets à chacun de ces acteurs. Or, aucun d'eux ne semble avoir été en mesure de détecter les failles qui conduisent aujourd'hui le groupe dans cette situation difficile. On peut donc se poser la question des possibilités réelles, pour tous les intervenants, d'obtenir une vision globale de la situation financière des opérateurs. Les plateformes de crowdfunding immobilier pourraient alors fournir ces informations aux investisseurs potentiels, qui resteraient libres de faire le choix d'investir ou non.
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Faut-il continuer à investir en crowdfunding immobilier ?
La défaillance d'une société financée en crowdfunding immobilier n'est donc pas un événement inattendu, bien que les projets achevés aient déjà permis de rembourser les premiers investisseurs. Ce type d'investissement reste réservé aux particuliers avertis qui acceptent l'idée de pouvoir perdre le capital investi.
Néanmoins les difficultés de Terlat mettent en lumière la nécessité pour les épargnants d'adopter des niveaux de prudence supplémentaires. En effet, le promoteur a financé six projets sur deux plateformes. A l'automne, l'une d'elle a d'ailleurs annulé une septième levée de fonds. La défaillance de la maison mère montre qu'il est risqué d'investir chez un même promoteur, voire via une même plateforme.
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Comment réduire les risques pour l’investisseur ?
Pour l'investisseur particulier, il est indispensable de se contenter de placer des sommes dont la perte n'affecterait en rien ses finances personnelles. Ensuite, la prudence impose de diversifier systématiquement les placements et de s'informer sur les entreprises :
- Varier les projets financés et ne surtout pas miser tout sur un seul projet
- Varier les promoteurs, afin d'éviter le risque de défaillance de la maison mère
- Vérifier sur plusieurs plateformes que l'entrepreneur n'a pas trop de levées de fonds en cours
- Varier les titres dans lesquels on investit : actions, obligations, royalty crowdfunding, voire prêt…
- Diversifier les secteurs soutenus : beaucoup d'autres secteurs et de PME sont finançables (technologies, pharmaceutique, artisanat…)
- Varier les plateformes par l'intermédiaire desquelles on investit
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