Achat immobilier : pourquoi le Raincy est une bonne ville pour un investissement

Publié le 01-01-1970 -
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Le Raincy est une ville cossue du département de Seine-Saint-Denis. Située à l’Est de Paris, la commune est surnommée « le petit Neuilly du 93 ». Le revenu fiscal par ménages, nettement au-dessus de celui de l’Ile de France, est également le 3ème plus élevé du département avec un peu moins de 40 000 euros par foyer en 2011. La commune est ainsi comparable à Levallois-Perret et Saint-Maur-des-Fossés.

Le marché immobilier au Raincy est plutôt porteur, et la ville peut permettre d’effectuer un bon achat immobilier comme un bon investissement.

Données du marché immobilier - Le Raincy

Prix moy. par m2*
ancien / neuf

3 790 € / - €
Loyer moy. par m2**
   

13,6 €
Zone Loi Pinel
   

A BIS

Transports :
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Le Raincy, une ville huppée de la banlieue parisienne

Située à un peu plus d’une dizaine de kilomètres à l’ Est de Paris par la route, le Raincy est facilement accessible par l’autoroute A3 via la porte de Bagnolet. Au nord de la ville se trouvent Clichy-sous-bois et Livry-Gargan. A l’Est, on trouve Montfermeil. Au sud, Villemomble et Gagny. Au nord Ouest se tient la ville des Pavillons-sous-bois et à l’Ouest Bondy.

Le Raincy est une commune huppée à l’Est de Paris. Décrite par ses habitants comme agréable et verte, la commune est organisée en 4 quartiers principaux :
- Le quartier de la Mairie, au nord
- Le quartier du centre
- Le quartier de la gare au sud du Raincy, dont les abords peuvent paraître un peu bruts et reflètent peu l’atmosphère de la ville
- Le quartier du plateau à l’est

Fait particulier, aucune voie publique n’est dénommée « rue » au Raincy. On ne trouve que des avenues, allées, boulevards, chemins… La ville est parfois décrite par ses habitant comme une véritable « bulle verte » . De belles propriétés bourgeoises marquant l’histoire de la ville se tiennent fièrement au gré des allées.

La commune du Raincy porte la sécurité à un haut niveau d’exigence, ce qui lui permet d’être la ville la plus sûre du département après Gournay-sur-Marne. La commune a en effet créé une police municipale, et a mis en place de nombreuses caméras de surveillance.

Deux tiers de propriétaires immobiliers et une population aisée

La commune abrite près de 15 000 habitants, dont deux tiers de propriétaires occupant leur logement et un tiers de locataires. La part des logements sociaux est quant à elle largement inférieur au seuil de la loi SRU, puisqu’il n’atteint que 5% (la loi SRU impose aux communes un quota de 20% de logements sociaux).

La moyenne d’âge sur la ville du Raincy est d’environ 40 ans. La catégorie socio-professionnelle la plus présente sur le Raincy est celle des cadres et des professions libérales. En effet considérée comme une bulle de calme, la ville attire des Parisiens aisés qui cherchent à acheter des logements plus grands qu’ils ne le peuvent dans la capitale. Ainsi on trouve une population composée de beaucoup de familles.

Les logements sont pour les deux tiers des appartements. Un tiers seulement des habitations sont des maisons. Le marché immobilier de la commune est plutôt dynamique. Les prix ont une tendance à progresser depuis les années 1990, bien que des creux se soient fait ressentir après les crises immobilières de 1992, 1998 et 2008. Les prix de l’immobilier au Raincy ont augmenté de près de 13% en l’espace de 10 ans.

Le Raincy est également une commune plutôt aisée, puisque le revenu des foyers est nettement au-dessus de celui de l’Ile de France. Il est également le 3ème plus élevé de Seine-Saint-Denis avec un revenu moyen légèrement inférieur à 40 000 euros par ménage déclaré en 2011.

Une commune lancée dans la modernité

Le Raincy fait partie de la métropole du Grand Paris (MGP) , et a intégré en 2016 l’Etablissement Public Territorial Grand Paris – Grand Est. La ville dispose d’un emplacement privilégié puisque non loin de Paris, et proche d’un environnement plus rural. Le centre commercial Rosny 2 est proche, et les commerces de proximité permettent aux habitants de faire leurs courses de tous les jours.

Des quartiers plus petits découpent également la ville, dont :
- Raincy Chatrian
- Raincy Nicolas Carnot
- Raincy Herlod
- Raincy Thiers
- Raincy Thiellement

Le Raincy, ville bien desservie par les transports en commun

La gare du Raincy-Villemomble-Montfermeil emmène au centre de Paris en 15 minutes grâce au RER E. Cette ligne dessert notamment Chelles-Gournay, Gagny, Bondy, Noisy-le-Sec, Gare du Nord et Haussmann Saint-Lazare. Des connexions sur la ligne permettent de rejoindre la ligne A (Marne-La-Vallée-Chessy – La Défense Nanterre par Nation et la place de l’Etoile), les lignes de TGV de Garde du Nord (Eurostar…), ainsi que le RER B (Saint-Rémy-lès-Chevreuse – Aéroports d’Orly et de Roissy), le RER D (Essonne – Gare de Lyon), et les lignes J, L, H et K du Transilien (Ermont – Mantes la Jolie, Levallois, Creil, Pontoise, Mity-Claye). Des lignes de bus sillonnent également la commune.

Le Raincy, une ville dotée de toutes les commodités

Le Raincy possède de nombreuses écoles, collèges et lycées, dont la plupart en enseignement privé (catholique, juif et arménien). Niveau équipements, la ville est dotée d’un centre omnisport, d’une piscine, d’une salle de musculation, d’un terrain de football et de terrains de tennis et enfin d’un dojo pour les amoureux de sports de combat.

Des associations sportives proposent entre autres des cours d’aïkido, d’escrime, de football, de judo, et même de plongée sous-marine. Enfin, signalons la présence d’une école de musique et d’une médiathèque.



Bien que d’une taille limitée, la commune compte quelques 182 entreprises, dont près d’un tiers d’autoentrepreneurs.

La ville du Raincy possède encore des vestiges de sa période faste, qu’il est possible de voir au fil de promenades. Ces sites sont classés à l’inventaire supplémentaire des Monuments Histoires depuis 1982. Parmi eux, on peut trouver l’ancien site du château sur lequel il est possible de voir les Tourelles, ou encore les dépendances ayant abrité le personnel y travaillant.

La Dhuys, cours d’eau souterrain alimentant jadis Paris en eau potable, passe également dans la commune avant de rejoindre la capitale par Bagnolet.

Le Raincy, une ville d’Histoire

La ville du Raincy a semble-t-il été fondée vers le XIIème siècle, par des moines Bénédictins. Au XVème siècle, l’Histoire garde la trace du premier seigneur du Raincy. Deux siècles plus tard, la ville est devenue un domaine princier et accueille de nombreux aristocrates.

Le château du Raincy est aménagé pour le seigneur de Bondy par des noms bien connus de l’histoire des bâtiments de France : l’architecte Louis le Vau, Charles le Brun le peintre, et André le Nôtre le fameux jardinier. Ceux-là même qui donneront plus tard leur superbe aux châteaux de Vaux-le-Vicomte puis Versailles. La Princesse Palatine fera du Raincy un haut lieu de la culture. C’est d’ailleurs dans ce château que le grand Molière viendra présenter sa pièce de théâtre « Tartuffe » pour la première fois.

Après la Révolution, le château dégradé passera sous la propriété de l’Etat. Laissé à l’abandon, il sera racheté un peu plus tard par le petit fils de l’ancien propriétaire. Devenu un relai pour la chasse sur volonté de Napoléon Bonaparte, le château sera encore une fois abandonné. Quelques années plus tard il sera si délabré qu’il devra finalement être démoli.

Au milieu du XIXème siècle, la Compagnie Foncière divisera le territoire de la future commune du Raincy en 1300 lots. Les copropriétaires de ces lots fonderont bientôt une commune indépendante. Mais l’invasion prussienne de 1870 provoquera la désertion des habitants.

Cependant la création de la gare fait de la ville un axe stratégique, qui propulse le Raincy en chef lieu de canton à la fin du siècle. Deux autres lignes de chemin de fer (Paris et Gargan) et deux lignes de tramway la relient alors à la capitale, et la font entrer dans l’ère moderne.


*Source : Ancien : prix des appartements - Meilleursagents.com au 1er juillet 2017 - Neuf : Base Adelaide sur une année glissante
**Source : Clameur.fr loyers 2017


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