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Investir dans l'agriculture avec les groupements fonciers agricoles (GFA)

| Publié le 02-03-2020 11:46 | Mise à jour le 22-05-2020 12:30
Investir dans l'agriculture avec les groupements fonciers agricoles (GFA)
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Beaucoup d'incertitudes pèsent sur les marchés financiers. La détérioration des rendements de l'épargne réglementée et de l'assurance-vie incite les particuliers à rechercher d'autres types de placements. Diversifier son patrimoine dans l'épargne non-financière et les actifs tangibles apparaît de plus en plus comme une bonne protection face aux risques conjoncturels.
Parce qu'ils ne sont pas corrélés aux performances des marchés ou du secteur immobilier, les groupements fonciers agricoles (GFA) font figure de placements refuges. Attention toutefois, le retour sur investissement est loin d'être garanti.

Qu'est-ce qu'un groupement foncier agricole ?

Acquérir des terres agricoles en direct est une démarche complexe pour le non avisé. Souscrire les parts d'un groupement foncier agricole (GFA) permet, par le biais de la gestion collective, de bénéficier de l'expertise de professionnels qui maitrisent ce type d'investissement. Originellement destiné à faciliter la reprise ou la transmission des exploitations agricoles familiales (GFA familial), ce type de structure est défini par le code rural et de la pêche maritime.

Un GFA est une société civile dédiée au monde de l'agriculture et dont le mode de fonctionnement est proche de celui d'une SCI (société civile immobilière). Le GFA se différencie cependant de la SCI dans la mesure où il ne peut détenir que des biens ruraux agricoles.

Concrètement, l'investisseur achète les parts d'une SCI, qui investira dans des biens immobiliers à destination agricole. Ce véhicule juridique et financier est géré par un professionnel et destiné à acquérir un patrimoine foncier agricole. Il peut s'agir de terres cultivables, de forêts, de vignobles. Les terres sont louées par bail à long terme à un exploitant professionnel. Comme dans une SCI classique, une partie des loyers perçus est reversée aux investisseurs.

L'accès à la propriété agricole par le biais d'un GFA est accessible à partir d'un faible montant puisque le ticket d'entrée se situe à 5 000 €. Des parts de GFA sont la plupart du temps proposées par des banques ou des organismes financiers.

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Acquérir des terres agricoles : pour quels objectifs ?

L'acquisition de parts d'un GFA procède d'une stratégie de diversification patrimoniale. Cet investissement doit toutefois être envisagé sur une période de long terme. La rentabilité attendue de ce type de placement se situe entre 2 et 4 %. Elle est, à ce stade, très stable dans le temps.

Les GFA offrent aussi parfois de belles perspectives de plus-values. Bien gérées, des terres agricoles ne cessent de s'apprécier. Mais comme toujours en matière d'investissement, rien n'est garanti, et tout repose sur l'évolution à long terme du marché ainsi que sur la capacité du gestionnaire à sélectionner les bons actifs pour une appréciation dans le temps.



Quelle est la fiscalité des GFA ?

L'investissement en GFA est en outre un bon moyen de préparer la transmission de son patrimoine avec une fiscalité avantageuse.

Les revenus issus d'un GFA sont soumis au régime de la fiscalité sur les revenus fonciers ou micros fonciers s'ils n'excèdent pas 15 000 €. Dans ce dernier cas, ils bénéficient d'un abattement de 30 % avant d'être assujettis à l'impôt sur le revenu (IRPP). Les associés d'un GFA peuvent également opter pour l'IS. Mais attention, si cette option est choisie, elle sera irrévocable.

En ce qui concerne les plus-values réalisées sur des parts de GFA, celles-ci subiront la règle de droit commun concernant l'imposition des plus-values immobilières. Celles-ci seront donc totalement exonérées d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvement social au bout de 30 ans.

Les principaux avantages fiscaux d'un GFA résident dans une exonération partielle à l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) ainsi que d'un allègement des droits de donation. Ces avantages sous toutefois concédés à la condition que la durée du bail accordé par le GFA aux exploitants agricoles soit au minimum de 18 ans.

Si ces conditions sont remplies, 75 % de la valeur des GFA échappera à l'IFI dans la limite de 101 897 € et 50 % au-delà de ce seuil. Dans le cas d'une donation, l'abattement de 75 % sera applicable jusqu'à 300 000 € et 50 % au-delà. Le donataire devra cependant s'engager à rester propriétaire des parts qui lui sont transmises pendant 5 ans. Enfin lorsque le donateur est le titulaire du bail, ce qui sera le cas le plus fréquent, deux ans doivent être écoulés entre la signature du bail et la donation.


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