Ce qui donnera une valeur dans le temps au vignoble sera avant tout sa qualité. Avec environ 750 000 hectares de vignes en France, de nombreuses propriétés peuvent être acquises. Attention car toutes ne se valent pas. Un panel de facteurs entre en compte dans l'évaluation du potentiel d'un domaine. Les vignes elles-mêmes, l'exposition des terres, le cépage, l'habitation, l'état de l'outil de production doivent, entre autres, être valorisés selon les experts en propriété viticole à vendre sur
www.vineatransaction.com.
Les terres de qualité restent rares et les prix ont tendance à fortement augmenter ces dernières années. En 2018, un hectare de vignes d'Appellation d'Origine Protégée (AOP) atteignait 147 300 euros en moyenne selon la Safer (fédération des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural). Une progression de près de 45% en 10 ans, soit environ 4,5% par an. Sur 20 ans, les prix ont même été multipliés par 2,5.
«
Certaines appellations ont vu le prix de l'hectare prendre 800% sur la dernière quinzaine d'années. (...) Toutes celles concernées par le luxe ont vu des multiplicateurs fous comme en témoigne un 300% entre 2006 et 2011 à Pauillac, un 600 % sur Pomerol ces douze dernières années », explique Julien Després, expert viticole et fondateur d'
Artisans et Ambassadeurs.
Ainsi, toutes les terres ne se valent pas. Hors AOP, les prix n'ont quasiment pas évolué depuis 1992. Certaines ont même été dévaluées de moitié. Si en matière d'investissement immobilier les 3 règles d'or sont « l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement », leur équivalent pour les vignes est probablement « le terroir, le terroir et le terroir ». D'où la nécessité de bien se faire accompagner dans une telle acquisition.
Le choix des bonnes parcelles est donc primordial pour l'investisseur. Au regard des évolutions du marché, il peut laisser envisager une plus-value à long terme. Pour autant, la revalorisation dans le temps ne peut être assurée. D'autant que le montant à investir est élevé : de quelques milliers d'euros l'hectare à plusieurs millions lorsque l'on parle de grands crus.
Or, les rendements peuvent être faibles et ne sont pas garantis. Dans la pratique, une exploitation viticole ne peut pas procurer pas un rendement égal d'année en année. Notamment parce que les vignes dépendent d'un phénomène non-prévisible à long terme et non-maîtrisable : la météo. Grêle, gel, sécheresse, et autres tempêtes et maladies peuvent mettre la vigne à rude épreuve et avoir des conséquences sur la production.
Ceux qui choisissent d'investir dans des vignes peuvent bénéficier d'avantages fiscaux non-négligeables. D'abord, dans le cadre d'une acquisition à crédit, les intérêts sont déductibles des autres revenus fonciers.
La détention de vignes est exonérée de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) à hauteur de 75 % pour 101 897 euros puis de 50 % au-delà. Côté transmission, une exonération partielle de droits de succession peut s'appliquer dans la limite de 300 000 euros.
En cas de sortie, les plus-values sont taxées sur le modèle de l'immobilier au taux de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux). Ce régime permet de bénéficier d'un abattement pour durée de détention, à savoir 6 % par an sur l'impôt et 1,65 % pour les prélèvements sociaux de la 6ème à la 21ème année. L'exonération totale d'impôt de plus-value est acquise à partir de la 23ème année, et celle de prélèvements sociaux à partir de la 30ème.
L'investissement en direct dans un vignoble nécessite passion, temps et surtout un capital. Pour ceux qui ne souhaitent pas s'embarquer dans une telle aventure,
il est possible d'acquérir des parts dans un Groupement Foncier Viticole (GFV).
Ces sociétés civiles réunissent un petit nombre d'associés (uniquement des particuliers). Elles ont pour objectif d'acquérir des vignes. La gestion de la société est déléguée à des professionnels. L'exploitation est confiée à un viticulteur dans le cadre d'un bail à long terme de 18 à 25 ans.
La forme juridique de SCI fait de l'investisseur un copropriétaire des vignes.
Les GFV donnent plus facilement accès à l'investissement dans les vignes. Néanmoins les risques restent identiques. La valeur des parts de GFV peut varier d'année en année, celle-ci étant soumise aux aléas du marché. De même, il n'est pas garanti que le groupement puisse distribuer des profits chaque année. Enfin, la revente des parts peut s'avérer difficile. Là encore,
plus l'appellation du vignoble sera prestigieuse, plus les chances de rentabilité et de liquidité des parts seront élevées.
L'un des avantages du GFV reste que les associés peuvent opter pour une distribution de bouteilles issues de la production. Avec des conditions optimales de stockage, celles-ci pourront éventuellement prendre de la valeur dans le temps. Ou simplement être consommées par des passionnés d'œnologie.
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