De très bonnes affaires potentielles …
Le marché des parkings est un des rares secteurs de l'immobilier qui ne soit pas organisé par des investisseurs. Le potentiel de rentabilité n'est donc pas le critère de formation du prix. Ainsi la plupart du temps, les parkings sont cédés sur la base d'un prix d'accession, déconnecté de la valeur locative.
Les rentabilités sont donc très disparates, et les meilleurs choix permettent de générer plus de 40% de rendement annuel… Qui dit mieux ?
Evidemment, tous les parkings ne permettent pas d'obtenir un tel niveau de rentabilité. Certains restent vides puisque l'emplacement n'intéresse aucun locataire potentiel. Pour investir dans les parkings, il est donc nécessaire de pousser son étude de marché assez loin.
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Un prix d’acquisition bas, peu de charges et une fiscalité simple
L'investissement de départ est très bas comparé aux autres types d'investissements immobiliers. Un parking peut se négocier à moins de dix mille euros dans certaines zones. Dans d'autres secteurs cependant, tels que des quartiers parisiens, les prix peuvent atteindre 80 000 €... Le prix d'un appartement dans d'autres villes ! Tout est une question d'offre et de demande.
Autres avantages non négligeables pour ce type de biens : les charges sont faibles et il y a peu de chance pour que votre locataire vous demande d'effectuer des travaux. Charges de copropriété et taxe d'habitation sont en grande partie récupérables sur le locataire. Reste pour le propriétaire à payer la très classique taxe foncière.
L'apport restreint de fonds pour l'acquisition peut permettre de procéder à un arbitrage intéressant : à partir de 100 000 € de budget, acheter plusieurs parkings au lieu d'un seul appartement permet de lisser son risque et d'augmenter sa rentabilité : plusieurs locataires, peu de charges d'entretien, pas de contraintes liées à un bail d'habitation… Enfin, les revenus sont en général imposables dans la catégorie des revenus fonciers, rien de très compliqué en somme.
Quelques inconvénients néanmoins : les frais de notaire, qui, proportionnellement au prix de la place de parking peuvent être élevés (jusqu'à 20% du fait du barème dégressif) et la volatilité relative des locataires. Vous aurez peut-être à procéder à de fréquentes remises en location. Pour autant celles-ci ne sont pas un problème dès lors que la demande dans le secteur est forte.
Toujours une histoire d’emplacement
Comme toujours, l'important est de suivre la règle de base de l'investissement réussi : sélectionner un emplacement où la demande locative est suffisante. Inutile de se précipiter sur l'acquisition de places de parking dans un endroit désert. Sans locataire, même si le prix est bas, il n'y a presque aucune chance de rentrer dans ses frais. Visez une zone géographique que vous connaissez bien : il y a forcément une ville ou un quartier dans lesquels vous peinez à vous garer. C'est celle-ci qu'il faut viser en priorité.
L'investissement dans les parkings a de quoi faire réfléchir, puisque pour une mise de départ réduite, de faibles charges et un risque limité, la rentabilité d'un bon emplacement peut devenir exceptionnelle. Alors à vos études de marché...
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