#1 Investir dans l'immobilier, c'est acquérir un actif
« L'investissement immobilier », tel qu'on le conçoit généralement, est effectué directement dans la pierre. On achète par exemple un logement pour le mettre en location, en optant parfois pour une loi de défiscalisation telle que la loi Pinel ou le démembrement de propriété.
Lorsque l'on investit dans l'immobilier, on achète un actif avec pour objectif un rendement récurrent offert par les loyers. On peut également investir avec un objectif de plus-value : un bien à rénover par exemple.
Quoi qu'il en soit, on achète toujours un actif physique. Cet investissement peut être fait en direct, avec d'autres membres de sa famille au travers d'une SCI, ou en achetant des parts de SCPI ou OPCI, sociétés habilitées par les autorités à gérer des actifs immobiliers pour le compte de particuliers.
Le financement participatif est une activité règlementée dès lors qu'il ne s'agit pas de dons. Pour le particulier, il existe deux modes d'investissement : le prêt à des entreprises, ou la souscription de titres financiers (actions ou obligations). Les plateformes proposant ces types d'investissements doivent obligatoirement être immatriculées auprès de l'ORIAS, après que leur dossier ait été validé par l'Autorité des Marchés Financiers.
Ainsi, le crowdfunding immobilier n'est pas un mode d'acquisition d'actifs immobiliers mais un mode d'investissement financier dans des entreprises commerâciales, qui ont pour particularité d'être des PME du secteur immobilier. Par exemple des sociétés portant des projets de promotion immobilières.
Lorsque je réalise un investissement immobilier, j'achète un actif physique. Lorsque j'investis en crowdfunding immobilier, je souscris aux titres financiers de PME du secteur immobilier : actions ou obligations.
• Le crowdfunding immobilier est un investissement de court terme : vous financez un projet immobilier au travers d'une PME pendant 1 à 2 ans en général ; un investissement immobilier doit avoir un horizon plus lointain, ne serait-ce que pour rentabiliser les frais d'acquisition.
• Le crowdfunding immobilier implique les risques liés à tout investissement dans les PME non cotées : vous financez une entreprise, vous n'achetez pas un actif; un investissement immobilier subit majoritairement des risques d'exploitation (défaillance du locataire etc) qui sont dissociés de la valeur intrinsèque du bien.
• Les risques étant plus élevés qu'en investissement immobilier, le crowdfunding offre généralement des perspectives de rendement plus élevées.
Une plateforme de financement participatif est donc avant tout une plateforme de conseil en investissement. Elle s'adresse à un public souhaitant financer des PME du secteur immobilier, et non des personnes recherâchant un investissement en direct dans la pierre. C'est pourquoi l'activité de Conseiller en Investissement Participatif est règlementée par le Code Monétaire et Financier : chaque intervenant doit être immatriculé à l'ORIAS. Pour l'investisseur, cette inscription amène une preuve du sérieux de la plateforme.
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