SCPI : quels sont les secteurs touchés ? Quelles prévisions pour fin 2020 ?

Des SCPI plus ou moins impactées selon les périmètres d'activité

Crise oblige, le niveau de collecte global des SCPI a subi au second trimestre 2020 une chute de 60% par rapport à l'année précédente, soit un montant de 875 M€ (source : SCPI-8.com). Une baisse qui s'explique par l'impact économique du Covid-19 mais aussi les mesures en lien avec le confinement et l'aménagement du paiement des loyers pour les entreprises en difficulté.

De par leur fonctionnement, les SCPI avaient toutefois de bons atouts en main, ce qui leur a permis de mieux « encaisser » l'impact de la crise. D'une part, la délégation de la gestion locative à des professionnels, à même de réaliser des investissements « sûrs » (côté opportunités comme côté locataires).

D'autre part, la diversification des parcs immobiliers qui permet de répartir le risque sur différentes classes d'actifs et donc, de subir les chocs de façon plus maîtrisée et limitée. On peut enfin mentionner le RAN (Report À Nouveau) qui constitue une réserve financière sur laquelle les SCPI peuvent s'appuyer en cas d'imprévu (voir plus bas pour plus de détails à ce sujet).

Néanmoins, les effets de la crise sur les SCPI ne se font pas ressentir de la même manière en fonction des classes d'actifs concernées (toutes n'étant pas diversifiées). Si certaines bénéficient d'un contexte de marché plutôt favorable, d'autres sont à l'inverse plus durement touchées : c'est le cas notamment des SCPI de commerce et d'hôtellerie.

Les SCPI hôtelières en perte de vitesse

Le montant de la collecte a chuté drastiquement au second trimestre pour les SCPI investies dans le secteur hôtelier, les établissements ayant eux-mêmes subi une baisse considérable de leur chiffre d'affaires (de l'ordre de -80% à -90%.)

Depuis le déconfinement, on ne peut pas non plus parler d'une réelle reprise de l'activité, les actifs hôteliers étant toujours tenus de restreindre leur capacité d'accueil. Le nombre de chambres occupées et/ou le nombre de couverts est ainsi limité.

Côté restauration, certains établissements ont tenté de maintenir un semblant d'activité en proposant des services de drive, click and collect et parfois même de livraison à domicile. Malgré tout, le secteur a enregistré une baisse de 16% de son chiffre d'affaires sur le premier trimestre 2020.

Fort heureusement, les sociétés de gestion ont choisi de mettre en place des mesures de soutien - telles que le report du loyer - pour pallier au caractère inédit du contexte actuel dû à la crise.

SCPI de commerce : plusieurs cas de figure

Elles font elles aussi partie des catégories de SCPI qui souffrent le plus de la crise. Et pour cause, un encaissement des loyers quasi inexistant pour les locataires dont les commerces ont été contraints de stopper leur activité pendant la période de confinement.

Une baisse prévisionnelle globale de l'ordre de 5 à 20% est attendue sur les secteurs du commerce et de l'hôtellerie pour lesquels le Covid-19 impacte plus fortement la distribution des dividendes.

Mais là encore, il s'agit d'un impact à différentes échelles : les commerces alimentaires (ceux distribuant des produits considérés comme de « première nécessité ») bénéficient naturellement d'un dynamisme constant et d'une meilleure stabilité que ceux ayant du fermer leurs portes le 17 mars dernier.

Les SCPI qui s'en sortent « le mieux »

Contrairement aux SCPI hôtelières et de commerce, certaines SCPI positionnées sur des secteurs comme la santé, les bureaux ou encore la logistique (notamment en B2B) mettent en avant des performances plus rassurantes.

Les bureaux loués à de grandes entreprises ainsi que l'immobilier de santé (dont les locataires ne sont autres que des EHPAD, des établissements médicaux, des laboratoires pharmaceutiques et des cliniques) font partie des actifs les moins exposés à la crise puisqu'ils permettent de répondre à des besoins essentiels. De plus, les locataires sont généralement engagés sur des baux fermes et de longue-durée.

Les SCPI positionnées sur le secteur de la logistique ont, quant à elles, pu profiter de la croissance du e-commerce pour maintenir leurs investissements.

On peut également souligner que, globalement, ce sont les SCPI multi-sectorielles (qu'il s'agisse du secteur géographique ou des domaines d'activité) qui ont le mieux résisté à la crise grâce à la diversification et la mutualisation de leur patrimoine (et donc, du risque associé).