L’usufruit : un investissement rare pour une clientèle très particulière

Le démembrement peut résulter d'une volonté de transmission d'un patrimoine. Un montage courant consiste par exemple à donner la nue-propriété d'un bien à des héritiers et à en conserver l'usufruit. La plupart du temps, ce type d'usufruit est viager : l'usufruitier utilise le bien comme il l'entend jusqu'à son décès. La pleine propriété revient ensuite mécaniquement aux héritiers. Ce type de montage et d'autres variantes sont réalisés par les notaires dans une optique d'optimisation patrimoniale.

L'usufruit peut également résulter du montage en démembrement d'un opérateur immobilier, qui vend la nue-propriété d'appartements à des particuliers. Ceux-ci ont l'avantage d'acquérir un bien avec une décote et de sortir la valeur en pleine-propriété de leur base taxable à l'ISF. Dans ce cas, un usufruit temporaire est cédé le plus souvent à un bailleur social pour une durée de 15 à 20 ans.

L'usufruit est rarement cédé à des investisseurs particuliers. A priori, devenir usufruitier comporte quelques inconvénients majeurs :

• C'est à l'usufruitier de déclarer la valeur de la pleine propriété dans son patrimoine taxable à l'ISF. L'assiette d'imposition peut donc augmenter considérablement.
• La valeur de l'usufruit tend vers zéro dans le temps : vous dépensez une somme conséquente pour acquérir le droit de percevoir des loyers sur une durée déterminée. La valeur de l'usufruit décroit dans le temps, à mesure que vous percevez les loyers. Il n'y a aucun actif tangible et pérenne.
• L'usufruit est difficile à financer : aucune sûreté ne peut être prise directement sur le bien par la banque. Elle demande alors une hypothèque sur un autre bien ou le nantissement d'un contrat d'assurance vie. On peut donc se demander quel intérêt il y peut y avoir à geler des liquidités ou risquer un bien pour acheter le droit de percevoir une rente temporaire.
• Percevoir des loyers signifie généralement payer plus d'impôts…
• Un usufruit est difficile à revendre puisque les acheteurs sont rares… mais pas inexistants !

L'usufruit est majoritairement caractérisé par le droit de percevoir des loyers pendant une durée déterminée. Mais alors pourquoi payer pour n'acheter que du revenu imposable ?

Ce point est intéressant pour des investisseurs particuliers dans un cas bien précis : ceux qui restent dans l'impossibilité d'imputer tous leurs droits à déficit foncier par manque de revenus de même catégorie. Augmenter les revenus fonciers signifie pour eux augmenter la part du déficit imputable. En d'autres termes, acquérir à ce moment un usufruit peut, selon l'étendu des déficits imputables, permettre de percevoir des loyers supplémentaires en franchise d'impôt sur le revenu. Des investisseurs Malraux ou Monuments Historiques peuvent ainsi financer l'acquisition de revenus supplémentaires par une fraction de leur déficit foncier.

Bien-sûr, la rentabilité d'un tel montage doit être validé en fonction de la situation patrimoniale propre à chaque investisseur.
Autre avantage : la valeur économique de l'usufruit est généralement calculée par une actualisation des flux futurs. Autrement dit, vous allez payer l'usufruit bien moins cher que ce qu'il va vous rapporter dans le temps. Un placement donc qui peut se révéler intéressant…

Restent néanmoins une donnée fondamentale à ajouter dans l'équation : la fiscalité. A l'acquisition, l'assiette des droits de mutation sur un usufruit temporaire correspond à 23% de la valeur de la pleine propriété par tranches de 10 ans, complète ou tout juste entammée. Si l'usufruit est de 12 ans, la valeur de l'assiette sera donc de 46% de la valeur en pleine propriété.

Concernant l'ISF : en la matière, il est possible de loger l'usufruit dans une SCI à imposée sur le revenu par exemple. Dans ce cas, c'est la valeur des parts de la SCI qui entre dans le patrimoine taxable à l'ISF et non plus la valeur en pleine propriété du bien.

Comme toujours en cas de montage sortant de l'ordinaire, nous vous conseillons de vous rapprocher d'un spécialiste qui sera à même de vous aiguiller par rapport à votre situation (notaire, fiscaliste, conseil en gestion de patrimoine...).