Nue-propriété, usufruit, viager : quelles différences ?
• le droit de percevoir les fruitsde ce bien (fructus)
• le droit de l'utiliser (l'usus)
• le droit d'en avoir la propriété (l'abusus)
Le démembrement de propriété consiste donc à acquérir non pas l'intégralité de ces droits comme en pleine propriété, mais uniquement une partie : l'usufruitier est titulaire des usus et fructus, le nu-propriétaire de « l'abusus ».
Le nu-propriétaire et l'usufruitier ont des avantages et un traitement fiscal différent. Le démembrement de propriété est donc un excellent outil de gestion patrimoniale.
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Décote à l'achat, plus-value in fine
• à la valeur de l'usufruit (somme des flux de loyers à percevoir jusqu'à l'extinction de l'usufruit, actualisée au taux d'intérêt en vigueur),
• et est donc proportionnelle à la durée de l'usufruit (de 12 à 20 ans pour les produits en usufruit temporaire).
Le prix de la nue-propriété est donc inférieur de 40 à 60 % au prix du même bien en pleine propriété. Autrement dit, il y a une possibilité de créer une belle plus value à terme. Encore faut-il pouvoir mobiliser du capital et se passer de revenu pendant un temps !
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La nue-propriété permet également de bénéficier d'avantages fiscaux.
Pour aller plus loin :
• Comment financer son acquisition en nue-propriété
• Comprendre la fin d'un usufruit
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