Nue-propriété, usufruit, viager : quelles différences ?
La « propriété » en droit est composée de 3 éléments, que l'on nomme fructus, usus et abusus. En clair, un titre de pleine propriété vous permet de disposer de ces 3 droits, à savoir :
• le droit de percevoir les fruitsde ce bien (fructus)
• le droit de l'utiliser (l'usus)
• le droit d'en avoir la propriété (l'abusus)
Le démembrement de propriété consiste donc à acquérir non pas l'intégralité de ces droits comme en pleine propriété, mais uniquement une partie : l'usufruitier est titulaire des usus et fructus, le nu-propriétaire de « l'abusus ».
Le nu-propriétaire et l'usufruitier ont des avantages et un traitement fiscal différent. Le démembrement de propriété est donc un excellent outil de gestion patrimoniale.
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Un pied-à-terre pour sa retraite ou pour loger ses enfants pendant leurs études
Le premier objectif patrimonial peut être d'acquérir un bien à prix réduit dans le but d'avoir un pied-à-terre pour sa retraite, ou un appartement que pourront occuper les enfants pendant leurs études. Beaucoup d'investisseurs optent alors pour une acquisition en nue-propriété : en s'y prenant à l'avance (10 à 15 ans avant la retraite par exemple), elle permet d'acheter un logement à prix cassé, et de le récupérer pour l'utiliser au moment où l'on en a besoin.
Décote à l'achat, plus-value in fine
Le nu-propriétaire n'achète qu'une partie des droits immobiliers pour une durée plus ou moins déterminée à l'avance (usufruit temporaire / viager), avec la certitude de récupérer la pleine propriété à la fin. Les droits immobiliers acquis le privant de la jouissance du bien, le prix payé est donc fortement décoté. En général, la décote appliquée correspond :
• à la valeur de l'usufruit (somme des flux de loyers à percevoir jusqu'à l'extinction de l'usufruit, actualisée au taux d'intérêt en vigueur),
• et est donc proportionnelle à la durée de l'usufruit (de 12 à 20 ans pour les produits en usufruit temporaire).
Le prix de la nue-propriété est donc inférieur de 40 à 60 % au prix du même bien en pleine propriété. Autrement dit, il y a une possibilité de créer une belle plus value à terme. Encore faut-il pouvoir mobiliser du capital et se passer de revenu pendant un temps !
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Récupération du bien à l’extinction de l’usufruit
En cas de démembrement temporaire, l'usufruit n'a qu'une durée limitée dans le temps : il s'éteint à la fin d'une période déterminée (usufruit temporaire) ou au décès de l'usufruitier (viager). Ainsi, il arrive obligatoirement un jour où le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Il pourra alors louer, habiter et utiliser le bien comme il le souhaite.
La nue-propriété permet également de bénéficier d'avantages fiscaux.
Pour aller plus loin :
• Comment financer son acquisition en nue-propriété
• Comprendre la fin d'un usufruit
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