Attention : le prix d'un terrain constructible n'est pas estimé en fonction de sa surface. Par exemple, il se peut qu'un terrain de 50.000 m2 soit inconstructible ou ait une capacité réduite (par exemple 100 m2 constructibles).
A l'inverse, il se peut qu'une parcelle de 100 m2 puisse être construite sur toute sa surface, sur 7 niveaux. Dans ce cas elle a un potentiel à construire de 700 m2. Il se peut donc que le terrain de 100 m2 soit plus cher que celui de 50 000 m2. Tout dépend des règles d'urbanisme liées à la parcelle et de son emplacement.
Lorsqu'il envisage de construire sur votre parcelle, le promoteur est donc intéressé par l'
achat des droits à construire. Lorsque le prix d'achat
des promoteurs dépasse celui de la propriété « en l'état », le vendeur a tout intérêt à prendre en considération les propositions qui lui sont faites.
Par exemple, vous possédez une maison sur un terrain de 1000 m² que vous savez valoir 300 000 € en l'état. En cas de vente à un particulier, vous allez signer rapidement une promesse de vente, puis un acte et vous encaisserez les fonds généralement entre 3 et 6 mois.
Si le promoteur pense qu'il peut construire 2000 m² et que le prix de la surface constructible est de 300 €/m², il pourra vous acheter le terrain 600 000 €. La valeur de votre parcelle aura donc doublé entre ces deux propositions. Dans certains cas, notamment en région parisienne ou dans les grandes métropoles, les valeurs peuvent être bien plus importantes.
Il existe plusieurs types de recours contre un permis de construire :
- le recours gracieux est formulé auprès de la mairie afin que celle-ci revoie les conditions d'octroi du permis de construire. La mairie peut soit accéder à la demande de la personne qui a formulé le recours, soit ne pas donner suite.
- le recours contentieux est déposé devant le tribunal administratif. Dans un premier temps, celui-ci va déterminer si les arguments développés par l'auteur du recours sont recevables ou pas. La requête peut ainsi être rejetée, ou donner lieu à une procédure dans laquelle la mairie devra défendre la légalité du permis de construire qu'elle a délivré. Lors d'une telle procédure, c'est en effet la mairie qui est attaquée pour avoir délivré un permis que l'auteur du recours estime illégitime, et pas le promoteur.
Selon les risques liés à la future opération, certains promoteurs ajoutent des conditions suspensives plus poussées. Il peut s'agir d'une condition de pré-commercialisation du programme, de l'obtention de la «
garantie financière d'achèvement » (ou « GFA »), voire même de conditions de validation du coût des travaux.
La pré-commercialisation correspond à un taux de pré-ventes. Pour que son opération soit financée par la banque, le promoteur doit en effet lui démontrer que son estimatif de chiffre d'affaires est correct. Pour matérialiser cela, il doit présenter un certain nombre de contrats de réservation signés par des acheteurs des futurs logements.
La plupart du temps, les banques exigent que le promoteur ait vendu entre 40 et 50% des appartements disponibles pour lancer l'opération. Ainsi dans le cas où le promoteur doute de l'évolution du marché immobilier ou du succès de son projet en matière de ventes, il arrive qu'il mette une clause relative à cette pré-commercialisation en condition suspensive d'achat. En clair, s'il n'arrive pas à vendre les futurs logements, il peut annuler l'opération auquel cas il n'achète pas le terrain ou renégocie son prix.
La condition suspensive d'obtention d'une « garantie financière d'achèvement » est une des clauses les plus poussées que le promoteur peut insérer dans l'acte de vente. Cette garantie, rendue obligatoire par la loi, est en effet délivrée par un établissement financier (banque ou compagnie d'assurances) qui exige d'avoir validé tous les paramètres de l'opération. Elle dépend donc de l'obtention d'un taux de pré-commercialisation, mais également de l'obtention d'une assurance pour toute l'opération, de la validation du coût des travaux au regard de la faisabilité technique, etc.
Toutes ces clauses peuvent être justifiées par une prise de risque importante par le promoteur : il peut y avoir une incertitude sur le
marché immobilier ce qui rend les ventes des futurs lots incertaines, la construction peut être compliquée à réaliser, la nature du terrain de mauvaise qualité (pollution, mouvements de terrain)...
Ces conditions supplémentaires, qui peuvent allonger les délais de vente, augmentent le risque de la voir annulée. Il est donc important de mesurer la pertinence de signer avec un promoteur, en évaluant si l'écart de prix avec une vente immédiate est suffisant.
Néanmoins sachez que lorsqu'il se lance dans une opération, le promoteur engage des frais importants (pour payer le dépôt du permis de construire, les études techniques, le lancement de la commercialisation...). Ceux-ci peuvent facilement tourner autour de 100.000 euros pour une opération de 50 à 80 logements. Le promoteur a donc tout intérêt à aboutir et à acheter le terrain rapidement.
Enfin, sachez que vous pouvez négocier avec le promoteur afin d'obtenir d'autres options intéressantes. Par exemple une "dation", consiste à se faire payer une partie du prix de son terrain "en nature", en se faisant attribuer un lot dans la future construction. L'indexation du prix sur la surface constructible définitive ou le prix de revente final au m²
peut aussi tirer le prix vers le haut.
Commentaires (1)
Conseils sur le cas de dation m interresse , merci