SCPI EPSICAP NANO :
un rendement en hausse continue porté par un patrimoine quasi intégralement occupé
Prix d’achat
Décoté
Écart : -7.9 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,25
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 7,01 %
- Taux d’occupation financier : 99,30 %
- Durée moyenne des baux : 5,1 ans
- Capitalisation : 188 M€
- Nombre d’immeubles : 55
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Décoté
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
au-dessus de la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
décoté
Visibilité locative
dans la moyenne
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | EPSILON CAPITAL |
| Nom SCPI | EPSICAP NANO |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | octobre 2021 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 13/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 7,01% |
| Dividende trimestriel | 4,50 € |
| Dividende annuel | - € |
| Performance brute globale annuelle | 8,27% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 257,00 € |
| Prix de retrait | 244,15 € |
| Valeur de réalisation | - € |
| Date valeur réalisation | ND |
| Valeur de reconstitution | 279,02 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 13/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 |
|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 7,01 % | 6,55 % | 6,25 % | 5,28 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en progression continue, portée principalement par la croissance du dividende par part sur quatre exercices consécutifs, passant de 5,28 % à 7,01 %. La dynamique provient des revenus locatifs et non d'un effet mécanique de prix de part.
Valorisation : décote persistante entre le prix de souscription (257 €) et la valeur de reconstitution (279,02 €), en léger resserrement. L'écart de 7,9 % reste significatif et traduit un prix de part positionné en retrait de la valeur expertisée du patrimoine.
Exploitation : niveau d'occupation exceptionnel à 99,3 %, en très léger repli par rapport aux 99,75 % précédents, mais toujours dans une zone de plein emploi locatif. La WALB de 5,1 ans offre une visibilité intermédiaire sur les flux de loyers.
Diversification : concentration typologique marquée sur les commerces (56 %). La diversification géographique est plus prononcée avec 37 % du patrimoine hors de France sur trois marchés. Les 115 locataires répartis sur 55 immeubles limitent le risque unitaire, mais la dominance commerciale constitue un axe de lecture à part entière.
Liquidité : aucune tension observable, avec zéro part en attente de retrait sur les deux derniers relevés. La collecte trimestrielle de 14,3 M€ assure un flux de contrepartie suffisant pour une capitalisation de 188 M€.
Valorisation : décote persistante entre le prix de souscription (257 €) et la valeur de reconstitution (279,02 €), en léger resserrement. L'écart de 7,9 % reste significatif et traduit un prix de part positionné en retrait de la valeur expertisée du patrimoine.
Exploitation : niveau d'occupation exceptionnel à 99,3 %, en très léger repli par rapport aux 99,75 % précédents, mais toujours dans une zone de plein emploi locatif. La WALB de 5,1 ans offre une visibilité intermédiaire sur les flux de loyers.
Diversification : concentration typologique marquée sur les commerces (56 %). La diversification géographique est plus prononcée avec 37 % du patrimoine hors de France sur trois marchés. Les 115 locataires répartis sur 55 immeubles limitent le risque unitaire, mais la dominance commerciale constitue un axe de lecture à part entière.
Liquidité : aucune tension observable, avec zéro part en attente de retrait sur les deux derniers relevés. La collecte trimestrielle de 14,3 M€ assure un flux de contrepartie suffisant pour une capitalisation de 188 M€.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 55 |
| Nombre de locataires | 115 |
| Surface totale | 126 515 m2 |
| Durée des baux | 5.1 ans |
Occupation & dette
| TOF | 99,30 % |
| Taux d’endettement | 29,00 % |
| Capitalisation | 188 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | ND |
| Label ISR | Non |
Analyse
Créée en octobre 2021 par Epsilon Capital, la SCPI Epsicap NANO est un véhicule encore jeune dont les données couvrent désormais quatre exercices complets, de 2022 à 2025. L'analyse qui suit s'appuie exclusivement sur les indicateurs patrimoniaux et financiers publiés par la société de gestion.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Epsicap NANO décrit une trajectoire ascendante ininterrompue depuis le premier exercice plein : 5,28 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024 puis 7,01 % en 2025. Cette progression de 173 points de base en quatre ans mérite d'être décomposée. Entre 2022 et 2023, le dividende par part est passé de 12,66 € à 15,63 €, soit une hausse de 23,5 %, tandis que le prix de souscription restait stable à 250 €. La quasi-totalité de l'amélioration du taux provenait donc de la croissance du dividende.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution d'Epsicap NANO décrit une trajectoire ascendante ininterrompue depuis le premier exercice plein : 5,28 % en 2022, 6,25 % en 2023, 6,55 % en 2024 puis 7,01 % en 2025. Cette progression de 173 points de base en quatre ans mérite d'être décomposée. Entre 2022 et 2023, le dividende par part est passé de 12,66 € à 15,63 €, soit une hausse de 23,5 %, tandis que le prix de souscription restait stable à 250 €. La quasi-totalité de l'amélioration du taux provenait donc de la croissance du dividende.
En 2024, le dividende a progressé plus modestement à 16,38 € (+4,8 %) pendant que le prix de part était relevé à 253,80 € (+1,5 %) : le taux de distribution a continué de monter, mais à un rythme ralenti. En 2025, le prix de souscription a de nouveau été rehaussé à 257 € (+1,3 %), et le taux de distribution atteint 7,01 %, ce qui implique un dividende estimé autour de 18,02 € par part, en hausse d'environ 10 % par rapport à l'exercice précédent.
La dynamique du rendement repose donc essentiellement sur la croissance des revenus distribués, et non sur un effet de base lié au prix de part. Rappelons toutefois qu'un niveau de taux de distribution, pris isolément, ne suffit pas à évaluer la qualité globale d'une SCPI.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a évolué par paliers : 250 € de 2022 à 2023, 253,80 € en 2024 puis 257 € en 2025, soit une revalorisation cumulée de 2,8 % sur la période. La valeur de reconstitution a suivi une trajectoire différente. Partant de 254,84 € en 2021, elle a bondi à 272,86 € en 2022 puis 273,92 € en 2023, pour atteindre 279,02 € à la dernière date connue.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a évolué par paliers : 250 € de 2022 à 2023, 253,80 € en 2024 puis 257 € en 2025, soit une revalorisation cumulée de 2,8 % sur la période. La valeur de reconstitution a suivi une trajectoire différente. Partant de 254,84 € en 2021, elle a bondi à 272,86 € en 2022 puis 273,92 € en 2023, pour atteindre 279,02 € à la dernière date connue.
L'écart entre prix de souscription et valeur de reconstitution s'est creusé : il était de 8,4 % en 2022 (250 € vs 272,86 €), de 8,7 % en 2023 (250 € vs 273,92 €), et il ressort désormais à 7,9 % (257 € vs 279,02 €). Cet écart s'est donc légèrement resserré avec les revalorisations successives du prix de part, mais il demeure significatif : la part est souscrite sensiblement en dessous de la valeur du patrimoine reconstituée par expertise.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue l'un des indicateurs les plus remarquables d'Epsicap NANO. Mesuré à 99,75 % lors de la précédente publication, il s'établit à 99,3 % au dernier trimestre 2025. Ce léger recul de 45 points de base reste anecdotique en termes absolus : le patrimoine est quasi intégralement loué. Ce niveau se situe très au-dessus du seuil de 95 % habituellement considéré comme élevé dans le marché des SCPI.
Le patrimoine est constitué de 55 immeubles pour une surface totale de 126 515 m², occupés par 115 locataires. Le ratio moyen ressort à environ 2,3 immeubles par locataire et 1 100 m² par locataire, ce qui traduit un positionnement sur des actifs de taille intermédiaire cohérent avec le nom « NANO » du véhicule.
La répartition typologique est dominée par les commerces, qui représentent 56 % du portefeuille. Les locaux de logistique et d'activité pèsent 19 %, les bureaux 12 %, le segment hôtels-tourisme-loisirs 6 %, la santé et l'éducation 5 % et les actifs alternatifs 2 %. Cette structure confère au portefeuille une orientation nettement commerciale, avec un complément industriel et logistique significatif. Les bureaux, souvent majoritaires dans les SCPI françaises, occupent ici une place minoritaire.
Géographiquement, la France concentre 63 % du patrimoine. Le Royaume-Uni constitue la deuxième poche avec 20 %, suivi de l'Espagne à 13 % et du Portugal à 4 %. Près de 37 % du portefeuille est donc déployé hors de France, sur trois marchés européens distincts. Cette diversification internationale, pour une SCPI de 188 M€ de capitalisation, est notable.
La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'établit à 5,1 ans. Ce niveau offre une visibilité à moyen terme sur les flux locatifs, sans toutefois présumer de la qualité des contreparties locatives ni des conditions de renouvellement.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Epsicap NANO atteint 188 M€, un niveau qui la classe parmi les SCPI de taille modeste. La collecte du dernier trimestre 2025 s'élève à 14,3 M€, ce qui témoigne d'un flux de souscriptions actif au regard de la taille du véhicule.
Le taux d'endettement est de 29 %, un niveau qui mobilise une part significative de la capacité d'emprunt sans atteindre les seuils réglementaires maximaux. Cet endettement constitue un levier d'acquisition qui a accompagné la montée en puissance du portefeuille depuis 2021, mais il représente également un engagement structurel dont le coût dépend des conditions de financement en vigueur.
Sur le plan de la liquidité, aucune part n'est en attente de retrait, un constat stable dans le temps puisque le précédent relevé affichait déjà zéro part en attente. L'absence totale de file de retrait signifie que, sur la période observée, chaque demande de cession a trouvé une contrepartie, vraisemblablement alimentée par la collecte nette positive.
Synthèse factuelle
Les indicateurs d'Epsicap NANO dessinent une cohérence interne observable. Le positionnement sur des actifs de taille réduite, majoritairement commerciaux, répartis entre la France et trois marchés européens, produit un taux d'occupation proche du plein emploi locatif. Ce niveau d'occupation alimente une croissance régulière du dividende par part qui, combinée à des revalorisations mesurées du prix de souscription, se traduit par un taux de distribution en hausse continue sur quatre exercices.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier constitue l'un des indicateurs les plus remarquables d'Epsicap NANO. Mesuré à 99,75 % lors de la précédente publication, il s'établit à 99,3 % au dernier trimestre 2025. Ce léger recul de 45 points de base reste anecdotique en termes absolus : le patrimoine est quasi intégralement loué. Ce niveau se situe très au-dessus du seuil de 95 % habituellement considéré comme élevé dans le marché des SCPI.
Le patrimoine est constitué de 55 immeubles pour une surface totale de 126 515 m², occupés par 115 locataires. Le ratio moyen ressort à environ 2,3 immeubles par locataire et 1 100 m² par locataire, ce qui traduit un positionnement sur des actifs de taille intermédiaire cohérent avec le nom « NANO » du véhicule.
La répartition typologique est dominée par les commerces, qui représentent 56 % du portefeuille. Les locaux de logistique et d'activité pèsent 19 %, les bureaux 12 %, le segment hôtels-tourisme-loisirs 6 %, la santé et l'éducation 5 % et les actifs alternatifs 2 %. Cette structure confère au portefeuille une orientation nettement commerciale, avec un complément industriel et logistique significatif. Les bureaux, souvent majoritaires dans les SCPI françaises, occupent ici une place minoritaire.
Géographiquement, la France concentre 63 % du patrimoine. Le Royaume-Uni constitue la deuxième poche avec 20 %, suivi de l'Espagne à 13 % et du Portugal à 4 %. Près de 37 % du portefeuille est donc déployé hors de France, sur trois marchés européens distincts. Cette diversification internationale, pour une SCPI de 188 M€ de capitalisation, est notable.
La durée résiduelle moyenne des baux (WALB) s'établit à 5,1 ans. Ce niveau offre une visibilité à moyen terme sur les flux locatifs, sans toutefois présumer de la qualité des contreparties locatives ni des conditions de renouvellement.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation d'Epsicap NANO atteint 188 M€, un niveau qui la classe parmi les SCPI de taille modeste. La collecte du dernier trimestre 2025 s'élève à 14,3 M€, ce qui témoigne d'un flux de souscriptions actif au regard de la taille du véhicule.
Le taux d'endettement est de 29 %, un niveau qui mobilise une part significative de la capacité d'emprunt sans atteindre les seuils réglementaires maximaux. Cet endettement constitue un levier d'acquisition qui a accompagné la montée en puissance du portefeuille depuis 2021, mais il représente également un engagement structurel dont le coût dépend des conditions de financement en vigueur.
Sur le plan de la liquidité, aucune part n'est en attente de retrait, un constat stable dans le temps puisque le précédent relevé affichait déjà zéro part en attente. L'absence totale de file de retrait signifie que, sur la période observée, chaque demande de cession a trouvé une contrepartie, vraisemblablement alimentée par la collecte nette positive.
Synthèse factuelle
Les indicateurs d'Epsicap NANO dessinent une cohérence interne observable. Le positionnement sur des actifs de taille réduite, majoritairement commerciaux, répartis entre la France et trois marchés européens, produit un taux d'occupation proche du plein emploi locatif. Ce niveau d'occupation alimente une croissance régulière du dividende par part qui, combinée à des revalorisations mesurées du prix de souscription, se traduit par un taux de distribution en hausse continue sur quatre exercices.
La décote persistante entre prix de part et valeur de reconstitution indique que le prix de souscription reste en dessous de la valorisation expertisée du patrimoine, ce qui est positif. L'endettement de 29 % a accompagné la constitution rapide du portefeuille.
L'absence de parts en attente de retrait signale une liquidité sans tension observable à ce stade. La WALB de 5,1 ans et les 115 locataires offrent une visibilité et une dispersion du risque locatif mesurables, tempérées par la concentration typologique sur les commerces et par la jeunesse du véhicule.
