Investir, épargner : le magazine idéal investisseur
| Score 14,5 / 20 |
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| Le score peut évoluer chaque année à la hausse ou à la baisse en fonction des évolutions de la SCPI. | ||
Notre avis : Epsilon 360° est une jeune SCPI innovante et prometteuse. Elle a su maîtriser sa croissance en 2022 pour une distribution supérieure au marché.
| Société de gestion : |  |
| Type de SCPI : | RENDEMENT |
| Taux de distribution* (2022)
Evolution vs n-1 |
5.28% *
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| Taux moyen brut 2022 des 119 SCPI de rendement analysées ayant effectué une distribution | 4,79 % |
| Dividende par part 2022 Variation vs n-1 |
12.66 €
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| Dividende par part janvier - septembre 2023 |
11.79 € ▲ + 2,97% même période 2022 |
| Perspective pour 2023 (dividende vs 2022) |
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| Risque d'investissement : | 3 / 7 |
| Prix d'une part : Variation vs 31/12/2022 |
250.00 € = |
| Valeur du patrimoine / part Evol. valeur de reconstit. vs fin 2021 |
272.86 € ▲ + 7,07% |
| À l'achat : | Décote (-8.4%) |
| Souscription minimum : | 1000 € |
| Type(s) d'actifs | ✓ Bureaux ✓ Ets de santé ✓ Commerces |
| Zones géographiques |
Région parisienne Régions de France |
| Label ISR immobilier |
OUI |
| Disponible en assurance-vie / PER |
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| Délai de jouissance Délai entre la souscription et le droit au premier dividende |
3 mois |
*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe. Depuis le 1er janvier 2022, le taux de distribution est la nouvelle référence, il remplace le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.
- Un bon taux de distribution pour sa première année effective
- Une bonne diversification
- Un bon équilibre entre collecte et investissement en 2022
- Une stratégie différenciante sur le marché, vers l'acquisition d'actifs tertiaires de petite taille
- Label ISR immobilier
- Un taux d'occupation optimal
- Des frais de souscription réduits
- Une SCPI récente
- Première SCPI de la société de gestion Epsilon
Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI :
chaque trimestre
Bulletin 3ème trimestre 2023
Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023
La SCPI Epsilon 360° est assez récente, puisqu'elle a été créée à l automne 2021 par la société de gestion Epsilon Capital dont elle est le premier fonds. Ayant achevé sa première année pleine fin 2022, elle semble assez prometteuse.
Epsilon 360° adopte un positionnement différenciant sur le marché, puisque sa stratégie est d'investir dans des actifs tertiaires de petite taille. Autrement dit, elle vise des locaux d'activité au sens large (bureaux, entrepôts, santé, commerces...), dont le prix d'acquisition se situe principalement entre 1 et 5 millions d'euros.
Selon la société de gestion, cela permet d avoir moins de concurrence à l achat, puisque ses actifs sont plutôt délaissés les grandes sociétés d'investissement. Epsilon Capital revendique par ailleurs une sélection opportuniste de ses immeubles, lorsqu'elle détecte un actif qui entre dans son prisme d'acquisition. Contrairement à beaucoup de SCPI, elle ne cible pas de zone géographique en particulier.
Au-delà du type d'actif, Epsilon 360° vise à investir de façon responsable. La SCPI a obtenu le label ISR immobilier (investissement socialement responsable). Cela signifie que pour ses acquisitions, elle utilise une grille d'analyse également basée sur des critères extra-financiers, dont la colonne vertébrale est lié au respect de l'environnement.
Sans sa feuille de route ISR, l on découvre qu elle ambitionne de suivre et d'améliorer les consommations de ses immeubles (énergie, eau, gestion des déchets), de diminuer l impact carbone de ces bâtiments, d'améliorer le confort des utilisateurs sur la base de la qualité de l air. Pour atteindre ces objectifs, elle souhaite également privilégier les achats d'immeubles qui permettent un accès en transports en commun et/ou qui favorisent les mobilités douces (vélo, bornes de recharge électrique...). Enfin, elle compte sensibiliser au maximum ses locataires sur ces sujets. Epsilon Capital publie sa méthodologie ESG sur son site Internet.
Disponible à partir de 1000 € d investissement, la SCPI avait collecté 45 millions d euros en tout début avril 2023, auprès de 720 associés. Cette levée de fonds lui a permis d acquérir 20 actifs pour 38 locataires et un taux d occupation excellent de 100 %. La moitié de son patrimoine immobilier était constituée de commerces, 31 % étaient des locaux mixtes et 9% des bureaux. Conformément à sa stratégie, près de 60% de ses actifs étaient évalués entre 2 et 4 millions d euros.
Le patrimoine d'Epsilon 360° est réparti dans la plupart des régions de France. Elle compte ainsi des investissements en Île-de-France, en Normandie, en Bretagne, dans les Pays de Loire, en Nouvelle Aquitaine, en Occitanie et en région PACA. Les locataires sont très divers. On y trouve quelques grandes signatures, parmi lesquels Auchan, Action, Maisons du Monde, Babilou, Grand frais et La Vie Claire.
En 2022, pour sa première année d exercice complet, la SCPI Epsilon 360° a généré un taux de distribution de 5,28%, un niveau supérieur à la moyenne du marché. Il s'agit d'une bonne performance, d autant que la distribution n a commencé qu au mois de mars. Si l'on projette ce niveau sur une année complète, la SCPI aurait, en théorie, pu distribuer plus de 6% de rendement à ses investisseurs. Évidemment, les performances passées ne sont pas la garantie d une performance future similaire, d'autant que la SCPI est récente. Le rendement de 2023 et des années suivantes dépendra de la gestion effective d'Epsilon 360°. Les paramètres sont nombreux et la performance sera, entre autres, intimement liée au taux d occupation et à l équilibre entre la collecte et les investissements. Il pourra donc varier à la hausse comme à la baisse.
Pour le moment, Epsilon 360° semble avoir bien équilibré sa collecte et ses investissements, et son patrimoine a déjà été revalorisé. La valeur de reconstitution de la SCPI, c est-à-dire celle qu il la somme qu'il faudrait débourser pour acquérir le patrimoine au jour de la dernière évaluation est d'environ 272 € par part pour un prix d'acquisition de 250 €. Le prix d acquisition est donc, pour le moment, intéressant.
Côté frais, Epsilon 360° se situe globalement dans la moyenne du marché.
Perspectives 2023
Epsilon 360 poursuit en 2023 dans le sens d'une croissance dynamique, avec de belles collectes sur les 3 premiers trimestres de l'année et un rythme d'acquisitions ajusté. La valeur des acomptes sur dividendes distribués sur les 3 premiers trimestres permet d'envisager un rendement stable par rapport à l'année dernière, voir en légère hausse. Dans un communiqué, la société de gestion a déclaré qu'elle "confirme un objectif de taux de distribution de 6,25% pour 2023". Elle "vise 6,50% en 2024". Comme pour tout investissement financier, ces niveaux ne sont pas garantis.
Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 8 ans.***
EPSILON 360° est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par EPSILON CAPITAL.
Créée en 2021, EPSILON 360° totalise2 année(s) d'activité. Sa capitalisation, c'est à dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part, est de 70 million(s) d'euros.
Avec 278 343 parts émises et 1 404 souscripteurs (nombre d'associés), EPSILON 360° a une souscription moyenne de 198,3 parts par investisseur.
En 2022, la société a collecté 16,5 million(s) d'euros.
*Voir conditions de l'offre sur le site de notre partenaire LouveInvest.com
1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire
Pour l'année 2022, la SCPI EPSILON 360° a distribué à ses souscripteurs un dividende de 12.66 euros par part. Le rendement brut a été de 5.28% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a beaucoup augmenté si l'on considère l'année précédente. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 250.00 euros, en augmentation de inf% par rapport à l'année précédente.
Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
*Voir conditions de l'offre sur le site de notre partenaire LouveInvest.com
La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire
pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais).
On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 250.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 272.86 €. La décote est de -8.4 %.
Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 237.50 € par part.
1. Composition du patrimoine
EPSILON 360° dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 6.00 %
- commerces à 89.00 %
- santé à 3.00 %
La société a investit dans les régions suivantes :
- Région parisienne à 15.00 %
- Régions à 85.00 %
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2. Evolution de la valeur du patrimoine
Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :
Pour investir dans EPSILON 360°, le ticket minimum est de 1000 €.
Les frais de souscription sont de 6.00 % TTC (moyenne du marché : 6,69%).
Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,65%).
Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.
12/09/2023 : Epsilon 360° devrait doubler sa capitalisation en 2023, selon Epsilon Capital
Dans un communiqué, la société de gestion a indiqué viser le doublement de la capitalisation de la SCPI Epsilon Capital, à 80 millions d'euros d'ici la fin d'année 2023.
Tirant, selon elle, les fruits de sa stratégie "smallcaps", le fonds immobilier vise un taux de distribution de 6,25% pour 2023. Affirmant une "absence de risque de dévalorisation de la part", la SCPI devrait suivre une "expansion notable au cours des trois prochaines années", avec un objectif de 500 millions euros d'actifs sous gestion. La société de gestion indique poursuivre les acquisitions et souhaite procéder à une diversification géographique vers la péninsule ibérique dans un premier temps.
Par ailleurs, Epsilon Capital annonce le possible lancement "de nouveaux véhicules d'investissement".
***Avertissement sur l'investissement en SCPI
L'indicateur de risques, tout comme l'intégralité des informations chiffrées, est tiré de la documentation officielle de la SCPI. Il permet d'apprécier le niveau de risque de ce produit par rapport à d'autres. Il indique la probabilité que ce produit enregistre des pertes en cas de mouvements sur les marchés ou d'une impossibilité qu'une demande de rachat soit satisfaite.
Les SCPI sont des produits non cotés qui disposent d'une liquidité moindre que d'autres actifs financiers. Vous risquez de ne pas pouvoir vendre facilement votre produit, ou de devoir le vendre à un prix qui influera sensiblement sur le montant que vous percevrez en retour. Vous devez être averti qu'un rachat anticipé du produit peut engendrer des pertes et coûts additionnels.
Le rendement et le montant investi en SCPI n'est, par nature, pas garanti. Ce produit ne prévoyant pas de protection contre les aléas de marché, vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement en cas de baisse du marché ou de mauvaise gestion.
Cette fiche de prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Cette fiche n'a qu'une valeur d'information pour aider l'Internaute à faire une première sélection de produits. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.
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