SCPI FONCIERE DES PRATICIENS :
une SCPI santé stable mais sous tension sur la valorisation de son patrimoine
Prix d’achat
Légèrement surévalué
Écart : 4.8 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,00
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,50 %
- Taux d’occupation financier : 97,15 %
- Durée moyenne des baux : 7,1 ans
- Capitalisation : 172 M€
- Nombre d’immeubles : 23
- Diversification : Concentrée
- Position du prix : Légèrement surévalué
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
légèrement surévalué
Visibilité locative
élevée
Diversification
concentrée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | FONCIERE MAGELLAN |
| Nom SCPI | FONCIERE DES PRATICIENS |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Octobre 2017 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 19/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,50% |
| Dividende trimestriel | 15,52 € |
| Dividende annuel | 60,50 € |
| Performance brute globale annuelle | 5,50% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 1 100,00 € |
| Prix de retrait | 1 012,00 € |
| Valeur de réalisation | 923,25 € |
| Date valeur réalisation | 31-12-2025 |
| Valeur de reconstitution | 1 049,35 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 19/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 | 2020 | 2019 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,50 % | 5,50 % | 5,40 % | 5,10 % | 5,10 % | 5,10 % | 5,10 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en progression mesurée, avec un passage de 5,1 % à 5,5 % sur six ans, portée exclusivement par la hausse du dividende à prix de part constant. La régularité est notable mais la dynamique reste incrémentale.
Valorisation : tension observable entre un prix de souscription figé à 1 100 € depuis 2019 et une valeur de reconstitution en baisse continue sur cinq exercices, passée de 1 190 € à 1 049 €. L'écart de 4,8 % en faveur du prix de part se rapproche du seuil de 5 %.
Exploitation : niveau élevé et stable, avec un taux d'occupation financier de 97,15 % et une durée résiduelle des baux de 7,1 ans offrant une visibilité significative sur les loyers en place. Léger repli du TOF par rapport au précédent relevé de 98,37 %.
Diversification : concentration sectorielle intégrale sur l'immobilier de santé. La diversification géographique se limite à deux pays, France (68 %) et Belgique (32 %). Le nombre de 81 locataires sur 23 immeubles apporte une granularité locative modérée.
Liquidité : aucune part en attente de retrait observée, ce qui traduit à date une fluidité totale du marché secondaire. La capitalisation de 172 M€ reste modeste dans le paysage des SCPI françaises.
Valorisation : tension observable entre un prix de souscription figé à 1 100 € depuis 2019 et une valeur de reconstitution en baisse continue sur cinq exercices, passée de 1 190 € à 1 049 €. L'écart de 4,8 % en faveur du prix de part se rapproche du seuil de 5 %.
Exploitation : niveau élevé et stable, avec un taux d'occupation financier de 97,15 % et une durée résiduelle des baux de 7,1 ans offrant une visibilité significative sur les loyers en place. Léger repli du TOF par rapport au précédent relevé de 98,37 %.
Diversification : concentration sectorielle intégrale sur l'immobilier de santé. La diversification géographique se limite à deux pays, France (68 %) et Belgique (32 %). Le nombre de 81 locataires sur 23 immeubles apporte une granularité locative modérée.
Liquidité : aucune part en attente de retrait observée, ce qui traduit à date une fluidité totale du marché secondaire. La capitalisation de 172 M€ reste modeste dans le paysage des SCPI françaises.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 23 |
| Nombre de locataires | 81 |
| Surface totale | 56 584 m² |
| Durée des baux | 7.1 ans |
Occupation & dette
| TOF | 97,15 % |
| Taux d’endettement | - % |
| Capitalisation | 172 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | article 8 |
| Label ISR | Oui |
Analyse
Foncière des Praticiens est une SCPI thématique dédiée au secteur de la santé, gérée par Foncière Magellan. Classée article 8 au sens du règlement SFDR et labellisée ISR, elle se positionne sur des actifs immobiliers liés aux soins, à la rééducation et aux services supports du secteur médical. L'analyse porte sur les données disponibles de 2018 à 2025, incluant les indicateurs patrimoniaux, financiers et locatifs les plus récents issus du reporting du quatrième trimestre 2025.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Foncière des Praticiens présente une trajectoire singulière par sa régularité. De 2019 à 2022, il est resté strictement stable à 5,1 %, avant d'amorcer une progression à 5,4 % en 2023 puis 5,5 % en 2024 et 2025. Cette augmentation récente intervient alors que le prix de souscription n'a pas varié depuis 2019, fixé à 1 100 €. La hausse du taux de distribution est donc exclusivement imputable à l'évolution du dividende distribué.
Sur la période 2019-2022, le dividende annuel par part oscillait entre 56,08 € et 56,10 €, soit une quasi-stabilité absolue. En 2023, il a été relevé à 59,38 €, ce qui explique le passage du taux de distribution de 5,1 % à 5,4 %. Pour 2024, les données transmises mentionnent un dividende de 18,44 €, un chiffre qui semble correspondre à une période partielle ou à un acompte, et non au dividende annuel complet, ce qui ne permet pas de reconstituer le calcul du taux de 5,5 % affiché pour cet exercice. Cette discontinuité dans la série invite à la prudence dans l'interprétation.
Il convient de rappeler que le niveau de taux de distribution, pris isolément, ne constitue pas un indicateur suffisant pour évaluer la qualité d'une SCPI. Par ailleurs, les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, qui ne sont en aucun cas garantis.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de 1 100 € est inchangé depuis 2019, après une hausse initiale depuis les 1 056 € observés en 2018. En parallèle, la valeur de reconstitution a suivi une trajectoire nettement différente. Elle a atteint un point haut à 1 190,16 € en 2021, avant d'entamer une décrue continue : 1 131,73 € en 2022, 1 122,79 € en 2023, 1 083,47 € en 2024 et 1 049,35 € au dernier reporting de 2025.
Cette évolution modifie profondément la lecture de l'écart entre prix de part et valeur de reconstitution. En 2020 et 2021, la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription de respectivement 6,7 % et 8,2 %, signalant que les parts étaient souscrites en dessous de la valeur estimée du patrimoine. La situation s'est progressivement inversée. En 2024, l'écart était déjà passé en territoire négatif avec un prix de part supérieur de 1,5 % à la valeur de reconstitution. En 2025, cet écart atteint 4,8 %, ce qui signifie que le souscripteur acquiert des parts à un prix supérieur à la valeur estimée du patrimoine sous-jacent. Cet écart reste en deçà du seuil de 5 %, mais la trajectoire de baisse continue de la valeur de reconstitution sur cinq exercices consécutifs constitue un signal observable de dépréciation progressive du patrimoine estimé.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 97,15 % au quatrième trimestre 2025, en léger retrait par rapport au 98,37 % observé lors de la précédente mise à jour. Ce niveau demeure dans une zone élevée, supérieur à 95 %, ce qui traduit une exploitation dense du patrimoine. Le léger recul de 1,2 point mérite toutefois d'être noté comme un élément à suivre dans le temps.
Le patrimoine se compose de 23 immeubles pour une surface totale de 56 584 m², occupés par 81 locataires. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux s'établit à 7,1 ans, un niveau qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs attendus, sans toutefois préjuger de la qualité de signature des locataires en place.
La répartition typologique est concentrée sur le secteur de la santé selon trois segments : les lieux de soins, de traitement et de consultation représentent 45 % du patrimoine, les locaux d'accompagnement et de rééducation pèsent 39 %, et les locaux supports au secteur de la santé complètent à hauteur de 16 %. Cette structuration confirme la cohérence thématique revendiquée par la SCPI, mais traduit également une mono-exposition sectorielle intégrale.
Sur le plan géographique, 68 % du patrimoine est situé en France et 32 % en Belgique. Cette répartition sur deux pays offre un début de diversification géographique, bien que la concentration reste élevée sur deux marchés uniquement. Le ratio de 81 locataires pour 23 immeubles indique une granularité locative relativement fine avec une moyenne de 3,5 locataires par immeuble, ce qui limite partiellement le risque lié à un départ individuel.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Foncière des Praticiens atteint 172 millions d'euros, un niveau modeste dans le paysage des SCPI françaises, qui positionne cette SCPI dans la catégorie des véhicules de taille intermédiaire. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 3,8 millions d'euros, portant la collecte annuelle à plus de 7 millions d'euros. Ce rythme de collecte, rapporté à la capitalisation, représente un flux d'entrée d'environ 4 % par an, un niveau modéré.
Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, tant dans les données les plus récentes que dans les données antérieures. Cette absence totale de file d'attente traduit un marché secondaire fluide à date, sans pression vendeuse observable. Il s'agit d'un indicateur instantané qui ne préjuge pas de l'évolution future de la liquidité.
Cohérence stratégique
Foncière des Praticiens affiche un positionnement déclaré centré exclusivement sur l'immobilier de santé, ce que confirme la répartition de ses actifs à 100 % sur ce secteur. La classification article 8 SFDR et le label ISR sont cohérents avec une approche thématique ciblée. La présence en Belgique à hauteur de 32 % du patrimoine témoigne d'une volonté de diversification géographique au sein de la zone euro, dans le périmètre du même secteur.
La tension observable réside dans le décalage croissant entre un prix de part figé depuis sept ans et une valeur de reconstitution en érosion continue, alors même que le rendement distribué progresse marginalement et que l'occupation reste à un niveau élevé. Ce paradoxe apparent peut s'expliquer par des ajustements de valorisation des actifs immobiliers sous-jacents qui n'ont pas encore été répercutés sur le prix de souscription, une situation qui appelle une lecture attentive de la part de l'investisseur.
Synthèse
Foncière des Praticiens présente un profil de SCPI thématique santé marqué par une grande stabilité de ses indicateurs d'exploitation : taux d'occupation supérieur à 97 %, prix de part inchangé depuis 2019, et taux de distribution en légère hausse progressive de 5,1 % à 5,5 % sur six ans. Le patrimoine de 23 immeubles et 81 locataires, réparti entre France et Belgique, est exclusivement dédié au secteur médical, ce qui constitue à la fois un facteur de cohérence thématique et un élément de concentration sectorielle intégrale.
Le fait saillant de la période récente est la baisse continue de la valeur de reconstitution, passée de 1 190,16 € en 2021 à 1 049,35 € en 2025, soit un recul de 11,8 % en quatre ans, qui porte désormais le prix de souscription 4,8 % au-dessus de la valeur estimée du patrimoine. L'absence de parts en attente de retrait et la durée résiduelle des baux de 7,1 ans complètent un tableau où la visibilité locative reste élevée. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution de Foncière des Praticiens présente une trajectoire singulière par sa régularité. De 2019 à 2022, il est resté strictement stable à 5,1 %, avant d'amorcer une progression à 5,4 % en 2023 puis 5,5 % en 2024 et 2025. Cette augmentation récente intervient alors que le prix de souscription n'a pas varié depuis 2019, fixé à 1 100 €. La hausse du taux de distribution est donc exclusivement imputable à l'évolution du dividende distribué.
Sur la période 2019-2022, le dividende annuel par part oscillait entre 56,08 € et 56,10 €, soit une quasi-stabilité absolue. En 2023, il a été relevé à 59,38 €, ce qui explique le passage du taux de distribution de 5,1 % à 5,4 %. Pour 2024, les données transmises mentionnent un dividende de 18,44 €, un chiffre qui semble correspondre à une période partielle ou à un acompte, et non au dividende annuel complet, ce qui ne permet pas de reconstituer le calcul du taux de 5,5 % affiché pour cet exercice. Cette discontinuité dans la série invite à la prudence dans l'interprétation.
Il convient de rappeler que le niveau de taux de distribution, pris isolément, ne constitue pas un indicateur suffisant pour évaluer la qualité d'une SCPI. Par ailleurs, les rendements passés ne préjugent pas des rendements futurs, qui ne sont en aucun cas garantis.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription de 1 100 € est inchangé depuis 2019, après une hausse initiale depuis les 1 056 € observés en 2018. En parallèle, la valeur de reconstitution a suivi une trajectoire nettement différente. Elle a atteint un point haut à 1 190,16 € en 2021, avant d'entamer une décrue continue : 1 131,73 € en 2022, 1 122,79 € en 2023, 1 083,47 € en 2024 et 1 049,35 € au dernier reporting de 2025.
Cette évolution modifie profondément la lecture de l'écart entre prix de part et valeur de reconstitution. En 2020 et 2021, la valeur de reconstitution dépassait le prix de souscription de respectivement 6,7 % et 8,2 %, signalant que les parts étaient souscrites en dessous de la valeur estimée du patrimoine. La situation s'est progressivement inversée. En 2024, l'écart était déjà passé en territoire négatif avec un prix de part supérieur de 1,5 % à la valeur de reconstitution. En 2025, cet écart atteint 4,8 %, ce qui signifie que le souscripteur acquiert des parts à un prix supérieur à la valeur estimée du patrimoine sous-jacent. Cet écart reste en deçà du seuil de 5 %, mais la trajectoire de baisse continue de la valeur de reconstitution sur cinq exercices consécutifs constitue un signal observable de dépréciation progressive du patrimoine estimé.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier s'établit à 97,15 % au quatrième trimestre 2025, en léger retrait par rapport au 98,37 % observé lors de la précédente mise à jour. Ce niveau demeure dans une zone élevée, supérieur à 95 %, ce qui traduit une exploitation dense du patrimoine. Le léger recul de 1,2 point mérite toutefois d'être noté comme un élément à suivre dans le temps.
Le patrimoine se compose de 23 immeubles pour une surface totale de 56 584 m², occupés par 81 locataires. La durée résiduelle moyenne pondérée des baux s'établit à 7,1 ans, un niveau qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs attendus, sans toutefois préjuger de la qualité de signature des locataires en place.
La répartition typologique est concentrée sur le secteur de la santé selon trois segments : les lieux de soins, de traitement et de consultation représentent 45 % du patrimoine, les locaux d'accompagnement et de rééducation pèsent 39 %, et les locaux supports au secteur de la santé complètent à hauteur de 16 %. Cette structuration confirme la cohérence thématique revendiquée par la SCPI, mais traduit également une mono-exposition sectorielle intégrale.
Sur le plan géographique, 68 % du patrimoine est situé en France et 32 % en Belgique. Cette répartition sur deux pays offre un début de diversification géographique, bien que la concentration reste élevée sur deux marchés uniquement. Le ratio de 81 locataires pour 23 immeubles indique une granularité locative relativement fine avec une moyenne de 3,5 locataires par immeuble, ce qui limite partiellement le risque lié à un départ individuel.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation de Foncière des Praticiens atteint 172 millions d'euros, un niveau modeste dans le paysage des SCPI françaises, qui positionne cette SCPI dans la catégorie des véhicules de taille intermédiaire. La collecte du quatrième trimestre 2025 s'élève à 3,8 millions d'euros, portant la collecte annuelle à plus de 7 millions d'euros. Ce rythme de collecte, rapporté à la capitalisation, représente un flux d'entrée d'environ 4 % par an, un niveau modéré.
Le nombre de parts en attente de retrait est de zéro, tant dans les données les plus récentes que dans les données antérieures. Cette absence totale de file d'attente traduit un marché secondaire fluide à date, sans pression vendeuse observable. Il s'agit d'un indicateur instantané qui ne préjuge pas de l'évolution future de la liquidité.
Cohérence stratégique
Foncière des Praticiens affiche un positionnement déclaré centré exclusivement sur l'immobilier de santé, ce que confirme la répartition de ses actifs à 100 % sur ce secteur. La classification article 8 SFDR et le label ISR sont cohérents avec une approche thématique ciblée. La présence en Belgique à hauteur de 32 % du patrimoine témoigne d'une volonté de diversification géographique au sein de la zone euro, dans le périmètre du même secteur.
La tension observable réside dans le décalage croissant entre un prix de part figé depuis sept ans et une valeur de reconstitution en érosion continue, alors même que le rendement distribué progresse marginalement et que l'occupation reste à un niveau élevé. Ce paradoxe apparent peut s'expliquer par des ajustements de valorisation des actifs immobiliers sous-jacents qui n'ont pas encore été répercutés sur le prix de souscription, une situation qui appelle une lecture attentive de la part de l'investisseur.
Synthèse
Foncière des Praticiens présente un profil de SCPI thématique santé marqué par une grande stabilité de ses indicateurs d'exploitation : taux d'occupation supérieur à 97 %, prix de part inchangé depuis 2019, et taux de distribution en légère hausse progressive de 5,1 % à 5,5 % sur six ans. Le patrimoine de 23 immeubles et 81 locataires, réparti entre France et Belgique, est exclusivement dédié au secteur médical, ce qui constitue à la fois un facteur de cohérence thématique et un élément de concentration sectorielle intégrale.
Le fait saillant de la période récente est la baisse continue de la valeur de reconstitution, passée de 1 190,16 € en 2021 à 1 049,35 € en 2025, soit un recul de 11,8 % en quatre ans, qui porte désormais le prix de souscription 4,8 % au-dessus de la valeur estimée du patrimoine. L'absence de parts en attente de retrait et la durée résiduelle des baux de 7,1 ans complètent un tableau où la visibilité locative reste élevée. Les performances passées ne constituent pas un indicateur fiable des performances futures.
