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OPTIMALE : notre avis sur la SCPI

Par la rédaction, mise à jour le 06/08/2023

Optimale est la première SCPI lancée par Consultim. Elle affiche un rendement 2022 au-dessus du marché, à 5,52%.



Score 14,7 / 20

Atouts de OPTIMALE

- Un beau démarrage
- Une distribution en ligne sur 2 ans, et supérieure au marché

Points faibles :

- Une SCPI en phase de constitution de son patrimoine
- Des frais de gestion un peu élevés
- Peu de recul puisque la SCPI est récente

OPTIMALE : avis et analyse complète


Optimale est la première SCPI lancée par Consultim Asset Management, filiale du groupe Consultim. Elle est destinée à investir de manière opportuniste dans des actifs de taille moyenne avec des atouts de proximité dans leur secteur géographique propre. Il s'agit d'une SCPI diversifiée.

À fin 2022, à l'issue de sa 2ème année complète d'activité, la SCPI Optimale a surtout investi dans des commerces, bureaux et locaux d'activité notamment dans l'Ouest et le Nord de la France. Son patrimoine est composé de 17 immeubles, représentant 33.000 m2 loués à 43 locataires. Ce patrimoine est acquis grâce à une belle collecte de 26 millions d'euros sur l'année, qui porte sa capitalisation à 36 millions d'euros, et un emprunt.

La SCPI a la particularité de distribuer des revenus mensuels à ses investisseurs. Sur l'année 2022, le dividende et le taux de distribution sont restés identiques à l'année précédente à 13,80 € par part pour 5,52%, un niveau supérieur au marché.

La SCPI reste en phase de croissance et de constitution de son capital.

Perspectives 2023
La SCPI Optimale est sur une perspective stable selon ses résultats du 1er semestre 2023. Elle a procédé à 4 nouvelles acquisitions, réduisant légèrement la part des commerces dans son patrimoine au profit des bureaux. Le taux d'occupation est stable, tout comme l'acompte sur dividende distribué pour ces 6 premiers mois de l'année. La valeur du patrimoine est toutefois restée globalement stable sur 1 an.

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OPTIMALE


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Présentation de OPTIMALE


Société de gestion : CONSULTIM AM
Type de SCPI : RENDEMENT
Taux de distribution* (2022)
5,52%*
=
Dividende par part 2022
13.80 €
=
Dividende par part
janvier - juin 2023
2.3 €
= même période n-1
Risque d'investissement : 3 / 7
Prix d'une part :
Variation vs fin 2022
250.00 € 
=
Valeur du patrimoine / part
Evol. valeur de reconstit.
261.00 €
 
À l'achat : Décote (-4.2%)
Souscription minimum : 1500 € 
Type(s) d'actifs ✓ Bureaux
✓ Ets de santé
✓ Locaux d'activité
✓ Commerces
Zones géographiques Régions de France
Label ISR immobilier OUI
Label ISR immobilier
Délai de jouissance NC
% de parts en attente de retrait
Disponible en
assurance-vie / PER
NC

*Dividende brut divisé par le prix de référence des parts au 1er janvier de l'année N et de N-1 pour les SCPI à capital fixe.
**Les moyennes sont réalisées sur 5 ans, sauf si la SCPI est plus récente. Il ne s'agit pas d'un TRI, puisque le calcul ne tient pas compte de l'évolution de la valeur des parts ni des frais.



Scores par rapport au marché - Frais : équilibre entre les frais d'entrée, les frais de gestion et les autres frais par rapport au marché.
- Rendement : Rendement par rapport à la médiane du marché. Un score de 2,5/5 correspond à un rendement conforme au marché sur les 2 années passées, sans préjuger des rendements futurs.
- Diversification : La structure du patrimoine, sa diversification et sa gestion (nombre d'actifs, types d'actifs, zones géographiques, taux d'occupation, durée résiduelle des baux...) par rapport aux autres SCPI.
- Stabilité : Variations du rendement, de la politique d'investissement, équilibre entre les collectes et les investissements...

Documents sources des informations :
Publication des résultats par la SCPI : chaque trimestre

Bulletin 2ème trimestre 2023
Bulletin 1er trimestre 2023




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Les informations de cette fiche sont données à titre indicatif. Elles ne constituent en ancun cas un conseil d'achat ou d'investissement.

Description de OPTIMALE



 Type : RENDEMENT
 Type de capital : Variable
 Création : Juillet 2020
 Capitalisation : 48.8 millions d'euros (0,06% du marché des SCPI)
 Nombre d'associés : 763
 Nombre de parts : 203 870
 Parts en attente de retrait :



OPTIMALE est une SCPI de type RENDEMENT à capital Variable, c'est à dire que son capital peut augmenter à chaque nouvelle émission de parts et baisser lors de la sortie d'investisseurs (c'est un fonds ouvert). Son objectif est d'acquérir et de mettre des immeubles en location afin de servir un rendement récurrent à ses investisseurs. La SCPI est gérée par CONSULTIM AM.

Créée en 2020, OPTIMALE totalise3 années d'activité. Elle annonce 48.8 million(s) d'euros de capitalisation, c'est-à-dire le nombre de parts émises multiplié par le prix de souscription d'une part.

Avec 203 870 parts émises et 763 souscripteurs (nombre d'associés), OPTIMALE a une souscription moyenne de 267,2 parts par investisseur.

Taux de distribution de OPTIMALE : 5,52% en 2022


Pour l'année 2022, la SCPI OPTIMALE a distribué à ses souscripteurs un dividende de 13.80 euros par part. Le rendement brut a été de 5,52% (dividende brut divisé par prix d'une part sur la même année). Il a baissé de façon importante par rapport à l'année dernière. Ce taux de distribution a été supérieur au taux du marché. Le prix d'acquisition d'une part était de 250.00 euros, stable par rapport à l'année précédente.

Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.




Évolution du taux de distribution, en %

Évolution du dividende distribué par année, en Euros

OPTIMALE en chiffres

 Dividende par part 2022 : 13.80 €*
 Taux de distribution 2022 : 5,52 %
 Taux d'endettement : 23%


 Valeur de réalisation : 219.31 € / part
 Valeur de reconstitution : 261.00 € / part
 Prix de souscription : 250.00 € / part
 Prix de retrait : 225 € / part
 Valeur IFI 2024 : En attente


1La valeur de reconstitution du patrimoine correspond à la valeur à laquelle les immeubles pourraient être vendus dans les conditions de marché en vigueur, augmentée de la valeur des autres actifs (dont la trésorerie) et diminuée des dettes. Le tout est ramené à la part.
2La valeur de réalisation du patrimoine correspond à la valeur de reconstitution1, augmentée des frais nécessaires s'il devait être racheté à l’identique (frais de notaire etc).
*Dividende brut, avant prélèvement libératoire



Distribution de dividende par part par trimestre, en €

Niveau de risque de l'investissement dans OPTIMALE


3 / 7

Cette SCPI est classée à un niveau de risque de 3 sur 7, qui est une classe de risque entre basse et moyenne. L’indicateur de risque part de l’hypothèse que vous conservez le produit pendant une durée supérieure à 10 ans.***

Évolution du prix des parts de OPTIMALE


La valeur de reconstitution correspond au montant qui serait nécessaire pour racheter l'intégralité du patrimoine (y compris les frais). On considère de façon générale que le prix de souscription doit être inférieur à la valeur de reconstitution pour que les parts ne soient pas achetées trop cher. C'est bien le cas ici, puisque le prix de souscription de 250.00 € est bien inférieur à la valeur de reconstitution de 261.00 €. La décote est de -4.2 %.

Le prix de retrait correspond quant à lui à la valeur de revente d'une part, soit le prix de souscritpion moins les frais. Il est ici de 225 € par part.

Variation du prix des parts et de la valeur de reconstitution du patrimoine, en Euros

NB : un prix plus élevé que la valeur du patrimoine indique une SCPI surcotée


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Analyse du patrimoine de OPTIMALE


  Choix des actifs

 Type d'actifs : Mixtes
 Zone principale : Régions
 Nombre d'immeubles : 21
 Surface totale : 33046m2
 Nombre de baux (ou à défaut de locataires) : 46
 Taux d'occupation financier : 97.2 %


 Valeur du patrimoine : 261.00 € / part
(valeur de reconstitution au 31/12/2022 : valeur d'expertise des actifs moins les éventuelles dettes et frais d'acquisition).




1. Types d'actifs et zones géographiques d'investissement


OPTIMALE dispose d'un portefeuille d'actifs composé de :
- bureaux à 37.00 %
- locaux d'activité à 16.00 %
- commerces à 42.00 %
- santé à 5.00 %

Répartition géographique des actifs de la SCPI :
- Régions à 100.00 %

Le graphique nécessite d'activer javascript pour s'afficher.
Patrimoine de OPTIMALE, pourcentage d'actifs

2. Evolution de la valeur du patrimoine

Voici l'évolution de la valeur des actifs détenus par la SCPI, selon les évaluations annuelles (valeurs de réalisation) :

Evolution de la valeur du patrimoine en euros par part

Souscription et frais de OPTIMALE



Ticket d'entrée et frais

 Souscription minimum: 1500 €
 Disponible en assurance-vie / PER : Non
 Versement du dividende : Mensuel
 Frais réels de souscription max TTC : 12.00 %
(moyenne du marché : 6,69%)
 Frais de gestion TTC : 12.00 % des loyers encaissés
(moyenne du marché : 7,65%)


Pour investir dans OPTIMALE, le ticket minimum est de 1500 €.
Les frais de souscription sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 6,69%).

Les frais de gestion annuels correspondent aux frais prélevés sur les loyers encaissés. Ils sont de 12.00 % TTC (moyenne du marché : 7,65%).

Les SCPI sont des produits de diversification de votre patrimoine. Pour plus d'informations, contactez la société de gestion ou votre conseiller en gestion de patrimoine.


Louvinvest

Filiale de Consultim Groupe, Consultim Asset Management est une société de gestion de SCPI indépendante agréée par l’Autorité des Marchés Financiers sous le numéro GP-20000013 en date du 28 mai 2020




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***Avertissement sur l'investissement en SCPI

L'investissement en SCPI présente notamment un risque de perte en capital et un risque de liquidité. Le rendement et le montant investi en SCPI n'est pas garanti. Cette fiche ne prétend pas reprendre l'intégralité des caractéristiques, garanties, limites et frais de la SCPI, d'autant que ceux-ci peuvent être modifiés dans le temps. Elle ne doit en aucun cas être considérée comme un conseil en investissement. Pour plus d'informations et pour vérifier l'adéquation de cette SCPI à votre situation patrimoniale, reportez-vous au Document d'Informations Clés, à la notice du fournisseur et demandez conseil à un professionnel.





Et vous, qu'en pensez-vous ?

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