SCPI UPEKA :
une jeune SCPI européenne diversifiée affichant un taux d'occupation maximal mais un rendement en repli
Prix d’achat
Juste valeur
Écart : -0.1 % vs reconstitution
Indice de tensions (ITS)
0,13
Tensions limitées
Données clés
- Taux de distribution 2025 : 5,71 %
- Taux d’occupation financier : 100,00 %
- Durée moyenne des baux : 8,2 ans
- Capitalisation : 41,69 M€
- Nombre d’immeubles : 14
- Diversification : Diversifiée
- Position du prix : Juste valeur
Positionnement vs marché SCPI
Rendement
dans la moyenne
Occupation
dans la moyenne
Valorisation
juste valeur
Visibilité locative
élevée
Diversification
diversifiée
Prix des parts
stable
Ligne pointillée = moyenne du marché
Général
| Société de gestion | AXIPIT Real Estate Partners |
| Nom SCPI | UPEKA |
| Document | bulletin_trimestriel |
| Création | Juillet 2023 |
| Période | T4 2025 |
| Début / fin période | 01/10/2025 → 31/12/2025 |
| Publication | 19/02/2026 |
Performance
| Taux de distribution brut | 5,71% |
| Dividende trimestriel | 2,83 € |
| Dividende annuel | 11,42 € |
| Performance brute globale annuelle | 8,71% |
| TRI 10 ans | - % |
| TRI 15 ans | - % |
| TRI 20 ans | - % |
Prix & valeurs
| Prix de souscription | 206,00 € |
| Prix de retrait | 206,00 € |
| Valeur de réalisation | - € |
| Date valeur réalisation | ND |
| Valeur de reconstitution | 206,24 € |
| Date valeur reconstitution | 31-12-2025 |
Performances annuelles
Dernière mise à jour : 19/02/2026 (T4 2025)
Historique du taux de distribution
| Année | 2025 | 2024 | 2023 |
|---|---|---|---|
| Taux de distribution | 5,71 % | 7,96 % | 0,00 % |
Score de lecture factuel
Rendement : trajectoire en inflexion. Le taux de distribution passe de 7,96 % en 2024 à 5,71 % en 2025, un repli significatif. La normalisation du rendement après une phase de lancement reste à observer sur les prochains exercices publiés. Les rendements passés ne constituent pas un indicateur fiable des rendements futurs.
Valorisation : convergence observée. L'écart entre prix de part et valeur de reconstitution est passé de +4,17 % en 2023 à –0,12 % en 2025, signalant une revalorisation des actifs sous-jacents qui a comblé le différentiel initial. Le prix de souscription est aujourd'hui aligné avec la valeur patrimoniale estimée.
Exploitation : niveau maximal observé. Le taux d'occupation financier de 100 % est maintenu sur l'ensemble des exercices documentés. La durée résiduelle des baux à 8,2 ans offre une visibilité locative élevée, mais ce niveau est à mettre en regard d'un nombre limité de locataires (17).
Diversification : concentration géographique marquée. Si la répartition sectorielle est équilibrée entre quatre typologies principales, 79 % du patrimoine est concentré sur deux pays (Pays-Bas et Espagne). La France ne représente que 15 % des actifs. Le nombre d'immeubles (14) et de locataires (17) traduit une granularité encore faible.
Liquidité : aucune tension observable. Zéro part en attente de retrait et une collecte nette positive de 13 millions d'euros en 2025 caractérisent un véhicule en phase de développement sans contrainte de liquidité identifiée à ce stade.
Valorisation : convergence observée. L'écart entre prix de part et valeur de reconstitution est passé de +4,17 % en 2023 à –0,12 % en 2025, signalant une revalorisation des actifs sous-jacents qui a comblé le différentiel initial. Le prix de souscription est aujourd'hui aligné avec la valeur patrimoniale estimée.
Exploitation : niveau maximal observé. Le taux d'occupation financier de 100 % est maintenu sur l'ensemble des exercices documentés. La durée résiduelle des baux à 8,2 ans offre une visibilité locative élevée, mais ce niveau est à mettre en regard d'un nombre limité de locataires (17).
Diversification : concentration géographique marquée. Si la répartition sectorielle est équilibrée entre quatre typologies principales, 79 % du patrimoine est concentré sur deux pays (Pays-Bas et Espagne). La France ne représente que 15 % des actifs. Le nombre d'immeubles (14) et de locataires (17) traduit une granularité encore faible.
Liquidité : aucune tension observable. Zéro part en attente de retrait et une collecte nette positive de 13 millions d'euros en 2025 caractérisent un véhicule en phase de développement sans contrainte de liquidité identifiée à ce stade.
Prix de souscription vs valeur de reconstitution
Comparaison annuelle entre le prix payé par l’investisseur et la valeur économique du patrimoine.
Patrimoine
Répartition géographique
Typologie des actifs
Parc immobilier
| Nombre d’immeubles | 14 |
| Nombre de locataires | 17 |
| Surface totale | 41804.80 m² |
| Durée des baux | 8.2 ans |
Occupation & dette
| TOF | 100,00 % |
| Taux d’endettement | 2,71 % |
| Capitalisation | 41,69 M€ |
Liquidité
Mouvements
| Collecte | ND |
Retraits
| Nb parts en retrait | 0 |
ESG
| Classification SFDR | Article 8 |
| Label ISR | Oui |
Analyse
UPEKA est une SCPI gérée par Axipit Real Estate Partners, classée Article 8 au sens du règlement SFDR et labellisée ISR. Les données analysées couvrent la période allant de sa création jusqu'au quatrième trimestre 2025, en s'appuyant sur les indicateurs patrimoniaux et financiers publiés pour les exercices 2023, 2024 et 2025.
Le véhicule, encore récent, affiche une capitalisation de 41,69 millions d'euros et une collecte annuelle 2025 de 13 millions d'euros, dont 4,18 millions sur le seul dernier trimestre. Ces niveaux témoignent d'une phase de constitution de patrimoine encore active, avec un portefeuille qui compte désormais 14 immeubles pour une surface totale de 41 805 m² et 17 locataires.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,71 %, en net recul par rapport aux 7,96 % affichés en 2024. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution, pris isolément, ne suffit pas à évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a été porté à 206 € en 2025 contre 200 € les deux années précédentes, soit une hausse de 3 %. La valeur de reconstitution s'établit à 206,24 € au titre de 2025, ce qui place l'écart entre prix de part et valeur de reconstitution à un niveau quasi nul (–0,12 %). En 2023, la valeur de reconstitution était de 192 € pour un prix de souscription de 200 €, soit un écart de +4,17 % en faveur du prix de part, signifiant alors que l'investisseur payait sensiblement au-dessus de la valeur patrimoniale reconstituée. Le rattrapage observé traduit une revalorisation significative des actifs sous-jacents sur deux exercices, la valeur de reconstitution ayant progressé de 7,4 % entre 2023 et 2025. La convergence actuelle entre prix de part et valeur de reconstitution indique un alignement étroit entre le prix payé par le souscripteur et la valeur estimée du patrimoine.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier se maintient à 100 % sur l'ensemble des périodes documentées (2023, 2024, 2025). Ce niveau maximal, s'il reflète une exploitation sans vacance locative, doit être mis en perspective avec la taille encore modeste du portefeuille : 14 immeubles et 17 locataires. À cette échelle, un départ de locataire unique aurait un impact proportionnellement marqué sur le taux d'occupation et les revenus locatifs.
La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WALB) est de 8,2 ans, un niveau qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs contractuels, sans pour autant préjuger de la solidité financière des locataires en place.
La répartition typologique est équilibrée entre quatre classes principales : locaux d'activités (28,6 %), bureaux (26,7 %), commerces (26,6 %) et logistique (13,9 %), auxquels s'ajoute un segment éducation (4,2 %). Aucune classe d'actifs ne dépasse 29 % du portefeuille, ce qui traduit une diversification sectorielle effective pour un véhicule de cette taille.
Géographiquement, le patrimoine est majoritairement situé hors de France : les Pays-Bas représentent 42 % de la valeur, l'Espagne 37 %, la France 15 % et l'Irlande 4,2 %. L'exposition française reste donc minoritaire. La concentration sur deux pays (Pays-Bas et Espagne) cumulant 79 % du patrimoine constitue un trait structurel notable : la performance dépend en grande partie de la dynamique de ces deux marchés immobiliers.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 41,69 millions d'euros, un niveau qui caractérise une SCPI en phase de développement. Le taux d'endettement est de 2,71 %, un seuil très bas qui laisse des marges de levier importantes mais qui, à ce stade, ne pèse quasiment pas sur le bilan.
Aucune part n'est en attente de retrait (0 part déclarée), ce qui indique une absence de tension observable sur la liquidité au moment de la publication. Ce constat est cohérent avec le caractère récent du véhicule et sa dynamique de collecte nette positive.
Synthèse
UPEKA présente le profil d'une SCPI jeune, en phase de constitution de patrimoine, avec une occupation maximale (100 %), une diversification sectorielle réelle et une orientation européenne marquée (85 % hors de France). La revalorisation du prix de part à 206 € et la convergence avec la valeur de reconstitution (206,24 €) signalent une appréciation des actifs sous-jacents depuis le lancement. Le taux de distribution 2025 à 5,71 %, en repli sensible par rapport aux 7,96 % de 2024, et potentiellement une normalisation du rendement après un exercice 2024 marqué par des revenus importants ou un effet de base lié au démarrage. La durée résiduelle des baux à 8,2 ans apporte une visibilité locative, mais le nombre limité de locataires (17) et la concentration géographique sur deux pays (79 % du patrimoine) constituent des facteurs de sensibilité structurels. L'absence de parts en attente de retrait et un endettement quasi nul complètent un tableau financier sans tension observable, dans un contexte de collecte toujours active. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
Le véhicule, encore récent, affiche une capitalisation de 41,69 millions d'euros et une collecte annuelle 2025 de 13 millions d'euros, dont 4,18 millions sur le seul dernier trimestre. Ces niveaux témoignent d'une phase de constitution de patrimoine encore active, avec un portefeuille qui compte désormais 14 immeubles pour une surface totale de 41 805 m² et 17 locataires.
Analyse du rendement et de sa dynamique
Le taux de distribution 2025 s'établit à 5,71 %, en net recul par rapport aux 7,96 % affichés en 2024. Il convient de rappeler qu'un taux de distribution, pris isolément, ne suffit pas à évaluer la qualité d'une SCPI, et que les rendements passés ne préjugent en rien des rendements futurs.
Analyse de la valorisation
Le prix de souscription a été porté à 206 € en 2025 contre 200 € les deux années précédentes, soit une hausse de 3 %. La valeur de reconstitution s'établit à 206,24 € au titre de 2025, ce qui place l'écart entre prix de part et valeur de reconstitution à un niveau quasi nul (–0,12 %). En 2023, la valeur de reconstitution était de 192 € pour un prix de souscription de 200 €, soit un écart de +4,17 % en faveur du prix de part, signifiant alors que l'investisseur payait sensiblement au-dessus de la valeur patrimoniale reconstituée. Le rattrapage observé traduit une revalorisation significative des actifs sous-jacents sur deux exercices, la valeur de reconstitution ayant progressé de 7,4 % entre 2023 et 2025. La convergence actuelle entre prix de part et valeur de reconstitution indique un alignement étroit entre le prix payé par le souscripteur et la valeur estimée du patrimoine.
Analyse de l'exploitation immobilière
Le taux d'occupation financier se maintient à 100 % sur l'ensemble des périodes documentées (2023, 2024, 2025). Ce niveau maximal, s'il reflète une exploitation sans vacance locative, doit être mis en perspective avec la taille encore modeste du portefeuille : 14 immeubles et 17 locataires. À cette échelle, un départ de locataire unique aurait un impact proportionnellement marqué sur le taux d'occupation et les revenus locatifs.
La durée résiduelle moyenne pondérée des baux (WALB) est de 8,2 ans, un niveau qui offre une visibilité significative sur les flux locatifs contractuels, sans pour autant préjuger de la solidité financière des locataires en place.
La répartition typologique est équilibrée entre quatre classes principales : locaux d'activités (28,6 %), bureaux (26,7 %), commerces (26,6 %) et logistique (13,9 %), auxquels s'ajoute un segment éducation (4,2 %). Aucune classe d'actifs ne dépasse 29 % du portefeuille, ce qui traduit une diversification sectorielle effective pour un véhicule de cette taille.
Géographiquement, le patrimoine est majoritairement situé hors de France : les Pays-Bas représentent 42 % de la valeur, l'Espagne 37 %, la France 15 % et l'Irlande 4,2 %. L'exposition française reste donc minoritaire. La concentration sur deux pays (Pays-Bas et Espagne) cumulant 79 % du patrimoine constitue un trait structurel notable : la performance dépend en grande partie de la dynamique de ces deux marchés immobiliers.
Analyse de la structure financière et de la liquidité
La capitalisation atteint 41,69 millions d'euros, un niveau qui caractérise une SCPI en phase de développement. Le taux d'endettement est de 2,71 %, un seuil très bas qui laisse des marges de levier importantes mais qui, à ce stade, ne pèse quasiment pas sur le bilan.
Aucune part n'est en attente de retrait (0 part déclarée), ce qui indique une absence de tension observable sur la liquidité au moment de la publication. Ce constat est cohérent avec le caractère récent du véhicule et sa dynamique de collecte nette positive.
Synthèse
UPEKA présente le profil d'une SCPI jeune, en phase de constitution de patrimoine, avec une occupation maximale (100 %), une diversification sectorielle réelle et une orientation européenne marquée (85 % hors de France). La revalorisation du prix de part à 206 € et la convergence avec la valeur de reconstitution (206,24 €) signalent une appréciation des actifs sous-jacents depuis le lancement. Le taux de distribution 2025 à 5,71 %, en repli sensible par rapport aux 7,96 % de 2024, et potentiellement une normalisation du rendement après un exercice 2024 marqué par des revenus importants ou un effet de base lié au démarrage. La durée résiduelle des baux à 8,2 ans apporte une visibilité locative, mais le nombre limité de locataires (17) et la concentration géographique sur deux pays (79 % du patrimoine) constituent des facteurs de sensibilité structurels. L'absence de parts en attente de retrait et un endettement quasi nul complètent un tableau financier sans tension observable, dans un contexte de collecte toujours active. Les performances passées ne garantissent pas les performances futures.
